【正文】 房屋所有權(quán)歸屬?！痹谡厥褂脵?quán)一章，也沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定“ 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記 。 例如，在土地承包經(jīng)營權(quán)一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”。 ?（ 2）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 3 法律后果： 受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán) 1 原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失 2 《 物權(quán)法 》 第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立 、變更 、 轉(zhuǎn)讓和消滅 ， 經(jīng)依法登記 ， 發(fā)生效力；未經(jīng)登記 ，不發(fā)生效力 ，但法律另有規(guī)定的除外 。 公示原則與公信原則 的關(guān)系 物權(quán)變動的公示、公信原則是現(xiàn)代物權(quán)變動的基本原則，二者相互聯(lián)系，公示原則是公信原則的基礎(chǔ)，公信原則是公示原則的表現(xiàn)，二者構(gòu)成了物權(quán)變動的基礎(chǔ)。這樣符合公平原則！ ?再如：買賣不破租賃，為什么，因?yàn)楣剑? 案例實(shí)戰(zhàn)分析（時間關(guān)系，只講民事案例部分應(yīng)該“掌握”的內(nèi)容） ?一、物權(quán)變動的公示公信原則 ?二、夫妻共有財產(chǎn) ?三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定 ?四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán) ?五、建筑物區(qū)分所有權(quán) ?六、綜合分析題： 公示原則 所謂公示，指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害，從而保護(hù)交易安全。 ?與房屋登記最密切的是民事方面的相關(guān)法律。 ? 案例分析題最后提出要解決的問題一般比較簡短 ，可先看問題 ， 發(fā)現(xiàn)案例問題的本質(zhì)是那一類大問題 ， 不能被具體細(xì)節(jié)問題所迷惑 。 復(fù)習(xí)方法： 二、在有限的復(fù)習(xí)時間里要學(xué)會抓住重點(diǎn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作如下推薦（按照重要性排列）： 《 房屋登記辦法 》 全部 《 物權(quán)法 》 全部，重點(diǎn)放在第一章基本原則、第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅、第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、第八章共有、第十章用益物權(quán)的一般規(guī)定、第十四章地役權(quán)、第四編擔(dān)保物權(quán)（含第十五章至第十八章） 《 擔(dān)保法 》 全部 其他有關(guān)法律法規(guī)，如 《 民法通則 》 、 《 婚姻法 》 、 《 繼承法 》 、 《 房地產(chǎn)法 》 、 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 、 《 商品房銷售管理辦法 》 等 ?三、掌握法律條款及相關(guān)規(guī)定最重要在于理解。 注意答題的時間控制，答題時，遇到一時不明白的，抓緊跳過，留點(diǎn)時間，回頭再作。多選題有5個備選答案，答案為 24個，最多為 4個，不要把答案全選上！ 2 判斷題共 20題，每題限 30秒內(nèi)完成 3 綜合分析題共 5大題，限 600秒完成。每大題有五個混合選題，每個混合選題有4個備選答案，答案為 14個，注意不要跟多選題搞混了，既是多選題又是單選題，注意甄別，14個都有可能。 考試系統(tǒng)中計算機(jī)隨機(jī)分配考題，你的左右鄰居考題都不一樣的。因?yàn)榭荚囆问讲皇菃柎鹨膊皇翘羁?，只是選擇和判斷。 這樣在閱讀案例時就能有較強(qiáng)的針對性 ， 容易抓住重點(diǎn) ， 提高效率 ， 節(jié)省時間 。民法的基本原則就包括，公平原則，民事主體應(yīng)依據(jù)社會公認(rèn)的公平觀念從事民事活動，以維持當(dāng)事人之間的利益均衡。 如果物權(quán)的變動不采用一定的公示方法，會使第三人遭受損害，從而導(dǎo)致財產(chǎn)交易秩序陷入紊亂境地。 出題點(diǎn)： ?關(guān)于善意第三人的規(guī)定。 關(guān)于物權(quán) 權(quán)登記效力 釋義：本條的規(guī)定，是不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。 （ 3）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。同時還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，”不是“不發(fā)生效力”?！币簿褪钦f，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。 ?房屋所有權(quán)仍歸屬于甲，但此時甲乙買賣合同及交付行為成立且有效。 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有： （ 2）生產(chǎn)、經(jīng)營的 收益 （ 1）工資、獎金 （ 4）繼承或贈與所 得的財產(chǎn)，但本法 第十八條第三項(xiàng)規(guī) 定的除外 夫妻對共同所有的財產(chǎn)， 有平等的處理權(quán)。 最高法關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋 (三 ) 第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)?！保敲?，擔(dān)保法與物權(quán)法存在哪些不一致呢？ 《 擔(dān)保法 》 第四十一條規(guī)定：“ 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的 ，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記 ， 抵押合同自登記之日起生效 。比較起來， 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定無疑更具科學(xué)性、合理性，為民間融資的自由創(chuàng)造提供了更廣闊的空間。 ?《 物權(quán)法 》 第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。物權(quán)法的改進(jìn)，可以杜絕之前房產(chǎn)、土地分開登記造成的混亂。 抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 ， 掌握兩點(diǎn)： 一是抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn) ， 但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存； 二是抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意 ， 不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn) ，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外 。 3 （四）在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定 ?在 《 物權(quán)法 》 出臺之前， 2022年 8月 15日修訂的建設(shè)部 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 第三條對在建工程抵押作了如下定義： 抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ? 實(shí)質(zhì)上一種期待權(quán)，尚不具備使用價值，標(biāo)的也是不確定的。不過隨著在建工程形象進(jìn)度改變，開發(fā)企業(yè)可以追加抵押物，因此要進(jìn)行多次抵押變更登記，直到滿足融資要