【正文】 秩序陷入紊亂境地。 一、物權變動的 公示公信原則 公信原則 所謂公信，是指一旦物權變動依據(jù)法律的規(guī)定進行了公示，即使該物權變動存在瑕疵，但對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其法律效力，以保護交易安全。這就產(chǎn)生了善意第三人問題。 公示原則與公信原則 的關系 物權變動的公示、公信原則是現(xiàn)代物權變動的基本原則，二者相互聯(lián)系，公示原則是公信原則的基礎，公信原則是公示原則的表現(xiàn)，二者構成了物權變動的基礎。 出題點： ?關于善意第三人的規(guī)定。 ?對信任不動產(chǎn)登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護，但對明知不動產(chǎn)登記簿記載的權利有瑕疵而取得該項權利的人，法律則不予以保護。 應符合條件： 受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動 產(chǎn)時是善意的 1 以合理的價格轉讓 2 轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 3 法律后果： 受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權 1 原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失 2 《 物權法 》 第九條：不動產(chǎn)物權的設立 、變更 、 轉讓和消滅 ， 經(jīng)依法登記 ， 發(fā)生效力；未經(jīng)登記 ，不發(fā)生效力 ，但法律另有規(guī)定的除外 。 關于物權 權登記效力 釋義：本條的規(guī)定，是不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物權登記是不動產(chǎn)物權的法定公示手段，是不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產(chǎn)物權依法獲得承認和保護的依據(jù)。 ?物權登記生效中，“法律另有規(guī)定的除外”是指： ?（ 1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 ?（ 2）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 （ 3）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 （ 4）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。 ?（ 5）其他情形（了解即可）： 物權法并沒有對不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。 例如，在土地承包經(jīng)營權一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立”。同時還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，”不是“不發(fā)生效力”。 ?地役權一章規(guī)定．“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人 ?！痹谡厥褂脵嘁徽?，也沒有規(guī)定宅基地使用權必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定“ 已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記 。”也就是說，宅基地使用權不以登記為生效要件。 ?案例：甲以自己名義報建并于 2022年 7月建成一棟房屋， 8月甲不幸去世，房屋由其子乙繼承。 9月乙辦理了產(chǎn)權登記到自己名下， 10月簽訂合同將該房屋出賣給丙并完成交付，11月辦理了所有權移轉登記。試分析各階段房屋所有權歸屬？ 2022年 7月房屋歸甲 所有 2022年 8月乙取得房屋 所有權（不是 9月） 2022年 11月丙取得房 屋所有權（不是 10月） 解 析 ?分析一下：甲 2022年 10月將房屋出賣給乙并完成交付時的房屋所有權歸屬。 ?房屋所有權仍歸屬于甲，但此時甲乙買賣合同及交付行為成立且有效。依據(jù)： 《 物權法 》 第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。此時，甲乙未辦理登記僅致導其轉讓行為不發(fā)生物權效力，并不當然導致買賣合同的無效或買賣所致合同之債不成立。 二、夫妻共有財產(chǎn) 掌握：夫妻共同財產(chǎn)的認定標準、范圍和具體類型。 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有： （ 2）生產(chǎn)、經(jīng)營的 收益 （ 1）工資、獎金 （ 4）繼承或贈與所 得的財產(chǎn)，但本法 第十八條第三項規(guī) 定的除外 夫妻對共同所有的財產(chǎn)， 有平等的處理權。 （ 3）知識產(chǎn) 權的收益 （ 5）其他應當歸共 同所有的財產(chǎn) 夫妻一方的財產(chǎn) （ 2）一方因身體受到 傷害獲得的醫(yī)療費、殘 疾人生活補助費等費用 （ 1）一方的婚前財產(chǎn) （ 4）一方專用的 生活用品 （ 3）遺囑或贈與 合同中確定只歸 夫或妻一方的財產(chǎn) (5）其他應當歸 一方的財產(chǎn) 【 夫妻財產(chǎn)約定 】 1 夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。 2 夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。 最高法關于適用婚姻法若干問題解釋 (三 ) 第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 第十一條： 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的 房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手 續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失， 離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。 三、房屋抵押的有關法律規(guī)定（重點） 應掌握的知識點 抵押物的轉讓與 租賃問題 《 物權法 》 對 《 擔 保法 》 的改進 在建工程抵押 的特殊性及其法律 規(guī)定 最高額抵押問題 抵押財產(chǎn)