【正文】 完全自由競爭市場四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個(gè)不充分市場。 （ 5）供給的稀缺性： 指房產(chǎn)市場是一個(gè)供給稀缺的市場。 城市房屋流通、買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，土地的流通形式，只有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。 6“二書” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。 5組合貸款 組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。 5住房公積金 是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的 2%。 4 《 商品房預(yù)售許可證 》 《 商品房預(yù)售許可證 》 是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。 4 SHOPPING MALL 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 復(fù)式商品房 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。 3商場 是指規(guī)劃為對外公開進(jìn)行經(jīng)營的建筑物。 閣樓 是指位于房屋坡屋頂下部的房間。 2建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 2哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 1結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 1房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 1住宅的進(jìn)深 就是指住宅的實(shí)際長度。 磚混結(jié)構(gòu) 主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門 ， 墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房 。 土地使用權(quán)的出讓 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由 使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)華宸 店培訓(xùn)課程 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 土地所有制 現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 期房 是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房 ， 即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止 ， 所出售商品房稱為期房 。 二手房 通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。 磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 1住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 1住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 2哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。 2建筑密度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 3普通住宅 是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 3綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 3 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。 4商品房的起價(jià) 是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。 4契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。 4印花稅 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種長期性的住房儲(chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 5住房抵押貸款 所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并同時(shí)簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證” 5在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù) 《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 ，向買受人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 。 二、專業(yè)知識(shí) 房地產(chǎn)市場的概念 狹義概念： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所。 （ 3）市場的統(tǒng)一性： 指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性，在房地產(chǎn)交易中任何一筆房產(chǎn)商品交易都必須是合一的交易。（人口的增長，需求也相應(yīng)增長，土地是不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的）。 （ 8）房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性： 房地產(chǎn)市場與其他市場相比具有更大的投資性。 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格水平 與其他市場一樣，價(jià)格的高低對于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響，價(jià)格高，就會(huì)限制對房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低就會(huì)增長對房地產(chǎn)的消費(fèi)。房地產(chǎn)咨詢，是指有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動(dòng)。 工具： 相機(jī)、實(shí)勘表、委托協(xié)議、指南針、卷尺、名片、鞋套、計(jì)算器。 實(shí)勘要了解什么 （ 1）對房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，了解有無貸款，還了幾年，還剩多少。 (2）對房屋結(jié)構(gòu)情況的了解。 A\人們的生活水平的提高對居住環(huán)境要求越來越高，因此要了解周邊有無噪音，小區(qū)的安全保安設(shè)施有無，衛(wèi)生清潔是否定期有打掃得，有無污染源等其他情況。 （ 5）對房屋物業(yè)管理的考察。 工具： 名片、帶看協(xié)議、鞋套、指南針、卷尺、計(jì)算機(jī)、讓客戶帶有效證件、做好 看房前的相關(guān)準(zhǔn)備（稅費(fèi)、客戶有可能提到的問題、你的解說順序等） 流程： 給客戶推薦有效的房源（準(zhǔn)備 1－ 2套） 配 對 通過電話介紹簡單情況（當(dāng)面） —— 約定帶看時(shí)間、地點(diǎn)叮囑客戶帶有效的證件 —— 簽訂帶看協(xié)議 現(xiàn)場帶看和客戶進(jìn)行溝通 —— 了解客戶更詳細(xì)的需求 —— 與客戶一起離開 —— 了解客戶真實(shí)的意向和疑慮給以答復(fù)，后期進(jìn)行回訪做好記錄 （三）房地產(chǎn)消費(fèi)的類型 （ 1）投資型 :不是為了使用，而是為投資對象，通過投入資金，勞動(dòng)力，技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。 多樣性： 可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等等。 消費(fèi)彈性的差異性： 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平成正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比的。 供求狀況與房地產(chǎn)價(jià)格 物理因素與房地產(chǎn)價(jià)格（位置、地勢、面積、日照、通風(fēng)、設(shè)備） 環(huán)境因素與房地產(chǎn)價(jià)格（噪音、空氣、污染、大環(huán)境、） 行政因素與房地產(chǎn)價(jià)格（土地、規(guī)劃、稅收、城市發(fā)展、利用、行政隸屬變更、特殊改變） 經(jīng)濟(jì)因素與房地產(chǎn)價(jià)格（儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、收入、財(cái)政、物價(jià)水平） 人口因素與房地產(chǎn)價(jià)格 社會(huì)因素與房地產(chǎn)價(jià)格 心理因素與房地產(chǎn)價(jià)格（購買、出售、門號(hào)、時(shí)尚、風(fēng)水等） 國際因素與房地產(chǎn)價(jià)格（