【正文】 霸王條款 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在工程合約條款設(shè)計中，依然采用傳統(tǒng)目標(biāo)管理的方式。幾乎沒有人愿意去當(dāng)施工單位的總工 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年項目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。一般設(shè)置原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)的問題。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對上述案例的共性（簡單小結(jié)）： 采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性匹配要求 屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對上述案例的共性（簡單小結(jié)）： 招標(biāo)文件、合約文件對施工質(zhì)量管控的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、重點(diǎn)及特殊工藝要求 工程檢驗(yàn)管理要求等沒有明確約定 屬于以招標(biāo)、合約文件條款設(shè)計與現(xiàn)場施工管理雙重責(zé)任的工程質(zhì)量事故 施工過程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 通過設(shè)計預(yù)防解決飄窗滲漏的示例： 飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？ 針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？ 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 思考 60秒，請三位同行談一下自己的理解 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對飄窗防滲漏案例的簡單小結(jié)： 實(shí)際工程施工過程中，過于強(qiáng)調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當(dāng)前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí) 實(shí)際施工過程中，要求勞務(wù)工人百分之百嚴(yán)格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進(jìn)行施工，在當(dāng)前勞務(wù)素質(zhì)背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理方法有待提高： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢 禁不止的工程質(zhì)量問題？ 為什么工程驗(yàn)收合格，項目交付時還會存在 大量的工程質(zhì)量問題？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 國家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要： 鋁合金門窗分項工程驗(yàn)評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗(yàn)項目和檢驗(yàn)要求 對檢驗(yàn)項目沒有約定明確的檢驗(yàn)方法 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理： 投資 決策 規(guī)劃 設(shè)計 施工 準(zhǔn)備 施工 （ 含保修 ） 物業(yè) 管理 后評估 資金、策劃與銷售 工程管理 （ 常規(guī)理解 ） 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)的 不可或缺的環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理 還涉及 投資決策、規(guī)劃設(shè)計、銷售、物業(yè)管理和后評估等階段。工程精細(xì)化管理 龍湖地產(chǎn)工程管理剖析 2022年 4月 工程精細(xì)化管理 第一部分、工程精細(xì)化管理提出的背景 第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 第三部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點(diǎn)剖析 第四部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理應(yīng)用講解 第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn) 第一部分：精細(xì)化管理提出的背景 一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對工程管理的要求 二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、外部資源對工程管理的影響 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 設(shè)計單位對工程管理的影響 監(jiān)理單位對工程管理的影響 施工單位的工程管理的影響 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對工程管理的影響 客戶驗(yàn)房需求工程管理的影響 外部資源背景對工程管理的要求 該項目施工圖屋面防水設(shè)計除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注 思考 60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題？ 外部資源背景對工程管理的要求 思考 60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？ 設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 外部資源背景對工程管理的要求 思考 60秒 該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？ 外部資源背景對工程管理的要求 室外地坪室外地坪思考 60秒 該設(shè)計圖紙存在什么設(shè)計質(zhì)量問題？對工程質(zhì)量有何影響？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計錯誤： 設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求 外部資源背景對工程管理的要求 思考 60秒 該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對工程管理的影響 盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對工程管理的影響 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？ 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 施工單位對工程管理的影響 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理： 房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 一個不屬于龍湖地產(chǎn)的項目案例 某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付三個月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目屋面采用倒置式屋面設(shè)計防水層選用甲指 SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時間、檢驗(yàn)要求均無法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工階段應(yīng)加強(qiáng)工序檢驗(yàn)的過程質(zhì)量控制： 工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。以便在一定時期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，驗(yàn)收合格前嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序 工序質(zhì)量控制點(diǎn)應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分要求，進(jìn)行責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置原則： 控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為： 控制材料的質(zhì)量和性能： 控制關(guān)鍵工序的操作行為： 控制關(guān)鍵的施工順序： 控制合理的技術(shù)間歇： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 控制常見的施工質(zhì)量通?。? 控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用： 控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序： 控制關(guān)鍵的施工工法： 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù)： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)： 施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結(jié)構(gòu)往往套上塑料管 施工單位堵洞時，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無法保證填塞密實(shí)。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工法控制的示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。工程管理要求不清晰，對實(shí)際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗(yàn)要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)重視度不足 ： 工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個關(guān)于門窗滲漏的細(xì)節(jié)處理 ： 此部位在國家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒有具體表述，近年來在對一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見到了各種 “ 五花八門 ” 的處理方式。其工作不可能得到有效的保障 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。即使最后勉強(qiáng)完成了，也與最初的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度計劃管理的基本流程 ： 計劃、執(zhí)行、評估、改進(jìn) 目標(biāo)計劃產(chǎn)生行動計劃產(chǎn)生計劃執(zhí)行監(jiān)控行動計劃執(zhí)行目標(biāo)計劃下達(dá)計劃執(zhí)行分析目標(biāo)計劃調(diào)整P D C A工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計劃等與工程進(jìn)度計劃管理相關(guān)的活動進(jìn)行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 目標(biāo)管理 根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)，以項目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的最終工作目標(biāo) 以交付為各部門的最終目標(biāo)，是為了避免各業(yè)務(wù)部門之間過于強(qiáng)調(diào)部門職責(zé)和部門利益，不能從整體思考項目利益 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個維護(hù)公司利益、控制施工成本的案例 ： 某項目工程部計劃采取一項新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過專業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進(jìn)度。 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點(diǎn)，采用關(guān)門倒推、層層分解的管理方法確定各部門業(yè)務(wù)工作在整體項目開發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門之間的工作成果要求，明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時限要求和工作配合要求 編制各部門業(yè)務(wù)工作計劃（業(yè)務(wù)流的過程分解計劃） 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 責(zé)任管理 匯總各部門的部門業(yè)務(wù)工作計劃 評價不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的協(xié)同性、保障性和準(zhǔn)確性 優(yōu)化不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的關(guān)鍵線路，最終確定各部門業(yè)務(wù)工作計劃，形成總體協(xié)同的項目開發(fā)計劃 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)已確定的部門業(yè)務(wù)工作計劃，明確各部門主管責(zé)任人，直接責(zé)任人，并分解為部門月度或周工作計劃 根據(jù)項目開發(fā)計劃，確定項目開發(fā)計劃的過程監(jiān)管部門、明確監(jiān)管主管責(zé)任人和監(jiān)管直接責(zé)任人 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 過程管理 跟蹤項目開發(fā)計劃總體執(zhí)行情況，及時進(jìn)行計劃風(fēng)險預(yù)警 評估各部門業(yè)務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調(diào)整目標(biāo)計劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進(jìn)行業(yè)務(wù)考核 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計劃，對各部門業(yè)務(wù)工作計劃做出協(xié)同調(diào)整和評估 業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門對上道部門負(fù)有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 系統(tǒng)管理 根據(jù)項目開發(fā)計劃流轉(zhuǎn)情況，召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與的項目例會 實(shí)行項目開發(fā)計劃電子平臺共享式管理 實(shí)行項目開發(fā)周報、月報、工程周報、月報管理制度 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別 ： 工程進(jìn)度管理 按