【正文】 、構(gòu)筑物方案 依據(jù)項(xiàng)目用地、建設(shè)資金和項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境等建設(shè)條件，本項(xiàng)目擬按表 122 所列規(guī)模進(jìn)行建設(shè)，建成后，將推出商業(yè)辦公面積 5505 平方米，住宅面積 4007 平方米的房產(chǎn)產(chǎn)品。 1． 2． 2 建設(shè)地點(diǎn) 本擬建設(shè)項(xiàng)目用地位于湛江市霞山濱海居住區(qū)海昌路 29 號，綜合樓 東鄰市審計(jì)局綜合樓，南臨海昌路，西面是中國人壽保險(xiǎn)公司大樓；住宅樓北面是湛江市第二十五小，南鄰市審計(jì)局綜合樓；項(xiàng)目建設(shè)所在地向東延伸即臨觀海長廊，是不可多得的商住地塊。 湛江市的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展增加了對商用物業(yè)的需求，加速了湛江市的商用物業(yè)建設(shè)的發(fā)展。按人均居住面積 20 平方 米計(jì)算，還需要建設(shè) 956 萬平方米房屋，平均每年新增 95 萬平方米。因此，也就需要城市擁有更多分布合理的商 用物業(yè)。 6 月至 9 月的月度漲幅則分別為 %、 %、 %和 %。 1． 2 項(xiàng)目概況 1． 2． 1 項(xiàng)目的建設(shè)背景 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 近 年來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價(jià)的持續(xù)高漲呈現(xiàn)走高的趨勢。 法人代表：韋洪文 股東成員情況：股東成員 2 人（韋洪、韋洪文） 單位概況： 湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司成立于 2020 年 9 月 2 日，是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的民營企業(yè)，公司秉承現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，建立了完善的內(nèi)部管理機(jī)制，擁有一支作 風(fēng)扎實(shí)、務(wù)實(shí)進(jìn)取、知識結(jié)構(gòu)配置合理的職工隊(duì)伍，既有資深的管理人才，又有經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及法律人才，現(xiàn)有員工 20 多人，全部都具有大?；蛞陨蠈W(xué)歷，其中工程師 3人，經(jīng)濟(jì)師 2 人，會計(jì)師 1 人。 75 9 ． 3 項(xiàng)目招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式 74 9． 1 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的安全、消防、衛(wèi)生等措施 72 8 、 3 社 會 風(fēng) 險(xiǎn) 及 對 策 分析 68 7 ． 4 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 影 響 分析 61 7 ． 2 行業(yè)影響分析 59 第七章 經(jīng) 濟(jì) 影 響 分析 47 6 ． 4 地 質(zhì) 災(zāi) 害 影 響 分析 41 6 ． 2 生 態(tài) 環(huán) 境 影 響 分析 41 6 ． 1 環(huán) 境 和 生 態(tài) 現(xiàn)狀 30 第五章 建 設(shè) 用 地 、 征 地 拆 遷 及 移 民 安 置 分析 29 4 ． 3 節(jié) 能 措 施 和 節(jié) 能 效 果 分析 29 4 ． 2 能 耗 狀 況 和 能 耗 指 標(biāo) 分析 29 4 ． 1 用 能 標(biāo) 準(zhǔn) 和 節(jié) 能 規(guī)范 18 第三章 資源開發(fā)和綜合利用分析 15 2 ． 3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 11 2 ． 2 產(chǎn)業(yè)政策分析 11 2 ． 1 發(fā)展規(guī)劃 分析 1 1 ． 1 項(xiàng) 目 申 報(bào) 單 位 概況 3/a.fdcsky 金輝煌海昌路住宅及綜合樓 項(xiàng)目申請報(bào)告 委托單位：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司 咨詢機(jī)構(gòu)：中國市政工程東北設(shè)計(jì)研究院 編制日期：二零零七年十二月 金輝煌海昌路住宅及綜合樓 項(xiàng)目申請報(bào)告 編制單位：中國市政工程東北設(shè)計(jì)研究院 院 長：卜義惠 教授級高工 注冊咨詢師 總 工：歷顏松 教授級高工 注冊咨詢師 姜云海 教授級高工 注冊咨詢師 編制人員：竇英杰 高級工程師 注冊會計(jì)師 崔占成 高級工程師 注冊造價(jià)師 王洪偉 工程師 孫 合 工程師 目 錄 第一章 申 報(bào) 單 位 及 項(xiàng) 目 概況 1 1 ． 2 項(xiàng)目概況 71 8 、 2 社 會 適 應(yīng) 性 分析 74 9 ． 2 工程質(zhì)量要求公司辦公設(shè)備先進(jìn)，運(yùn)作管理規(guī)范，具有較雄厚的開發(fā)實(shí)力和先進(jìn)的建設(shè)、管理、營銷及售后服務(wù)理念。雖然在國家宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)的增幅有所回落，但據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020 年前三季度我國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。 商用物業(yè)近年來需求呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，越來越受關(guān)注，國內(nèi)投資者和海外基金紛紛投資商用物業(yè)。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 目前，湛江市房地產(chǎn)銷售狀況處于全省中等水平，商品房空置率低，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)對象主要以本土和周邊各縣區(qū)城市化人員為主。 而湛江市目前房屋年竣工面積僅 5070 萬平方米，僅能滿足市區(qū)新增人口住房需求的 55%，市場空間還很大。近幾年，相繼建設(shè)有國貿(mào) A、 B、 C 座和世貿(mào)大廈、怡福國際等；零售業(yè)巨頭沃爾瑪也已落戶湛江；市區(qū)內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的地上一、二層一般都是商用物業(yè)（商鋪位），但商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格不高，商業(yè)公寓、寫字樓在數(shù)量、規(guī)模、價(jià)格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間。其綜合樓用地界址點(diǎn)坐標(biāo)分別為：東南角： X ， Y ，西南角： X ， Y ，西北角： X ， Y ，東北角： X ， ； 其住宅樓用地地形不規(guī)則，主要的界址點(diǎn)坐標(biāo)分別為： 東南頂角： ， Y ，西南頂角： X ， Y ，西北頂角： X ， Y ，東北頂角： ， Y 。 項(xiàng)目規(guī)劃要求建筑色彩造型新穎大方，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調(diào)，尊重自然生態(tài)環(huán)境，結(jié)合地域、地區(qū)特點(diǎn)，采用高起點(diǎn)的環(huán)境藝術(shù)及景觀設(shè)計(jì) 。 （ 2）豎向設(shè)計(jì)、交通及流線 綜合樓九層，地下層層高 ，一層層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層層高 ；住宅樓八層，地下層層高 ，一層層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層層高 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）上部結(jié)構(gòu) 采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。 資金籌措： 項(xiàng)目所需資金（總投資）的 ％ ，即 800 萬元為湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司自有資金，其余 1384 萬元，即項(xiàng)目總投資的 ％通過向湛江市霞山區(qū)金輝煌酒店借款解決。 19782020 年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重平均為 %，比改革開放前提高了 個(gè)百分點(diǎn)，期間我國 GDP 年均增長 %，房地產(chǎn)業(yè)年均增長 %，對經(jīng)濟(jì)增長 的貢獻(xiàn)率為 %。2?B style=39。color:white。backgroundcolor:00469939。 我國房商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，在知識技術(shù)和全球化力量的推動下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質(zhì)量的有效渠道。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局”。2020 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。全市生產(chǎn)總值增長 10%，到 2020 年達(dá)到 1200 億元，固定資產(chǎn)投資年均增長 %，累計(jì) 1300 億元。商品房銷售額 億元，商品房面積 萬平方米，其中住宅商品房銷售額 億元，住宅商品房銷售面積 萬平方米，住宅商品房平均均價(jià)是 2268 元 / 平方米。 項(xiàng)目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求 當(dāng)前，全國寫字樓（商用物業(yè)）市場的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢頭，越來越多的國內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也大大增加。 2． 2 產(chǎn)業(yè)政策分析 2． 2． 1 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的沿革 我國房地產(chǎn)政策變化，主要發(fā)生在 20 世紀(jì) 90 年代初。 在 1997 年亞洲金融危機(jī)的沖擊下，我國的出口受到了沉重的打擊，經(jīng)濟(jì)增長遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。 2020 年 6 月人民銀行出臺了 121 號文件，開始對房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，其手段是收縮銀行對房地產(chǎn)公司的開發(fā)貸款。 2020 年 3 月政府工作報(bào)告中明確提出“ 2020 年物價(jià)工作重點(diǎn)之一是抑制房價(jià)的過快上漲”； 2020 年 3 月 17 日，人民銀行宣布取消住房抵押貸款的優(yōu)惠利率； 2020 年 5 月初國務(wù)院出臺了“國八條”。 2020 年 5 月 31 日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》。這一系列調(diào)控舉措的出臺不僅基于房地產(chǎn)市場不同尋常的治理難度，也表明房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)全局的舉足輕重。 2020 年 11 月 30 日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對廣大老百姓所關(guān)心的經(jīng)濟(jì)適用住房的功能定位、開發(fā)建設(shè)、銷售管理等進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范。 總體上看， 2020 年 以既往政策的貫徹落實(shí)為主，但如果房地產(chǎn)市場沒有朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展的話，不排除在接下來的時(shí)間出臺新的更嚴(yán)厲的政策。 擬建項(xiàng)目依據(jù)“國六條”的實(shí)施細(xì)則中對于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的量化指標(biāo)，在規(guī)劃建筑上嚴(yán)格按國家的有關(guān)政策，建筑中小套型住宅，住宅中套型面積＞ 90 平方米的占開發(fā)面積不足30%，套型面積＜ 90 的占住宅面積 70%以上；綜合樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也采用小戶型，符合產(chǎn)業(yè)政策要求。自 2020 年以來，房地產(chǎn)業(yè)成為 拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)”，擁有土地成為進(jìn)入的門檻，一些地方政府與房地產(chǎn)商不謀而合地完成了第一波價(jià)格低廉的“圈地運(yùn)動”；目前全國有約 4 萬多家房地產(chǎn)商，仍然是大中小房地產(chǎn)商并存的局面，不斷增長的 GDP 和巨大的人口資源強(qiáng)有力地支持著中國地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還比較大。隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺和房地產(chǎn)市場的逐步成熟與規(guī)范，將形成由國家政策來規(guī) 范，市場來選擇的行業(yè)準(zhǔn)入局面，必將把更多的投機(jī)性開發(fā)商逐出市場，開發(fā)企業(yè)將回歸理性和本分。金輝煌房地產(chǎn)有限公司具有較雄厚的開發(fā)實(shí)力，擁有資金優(yōu)勢，社會口碑良好，能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目開發(fā)注入先進(jìn)的建設(shè)、管理、營銷及售后服務(wù)理念。建設(shè)項(xiàng)目對建設(shè)用地所在地所擁有的港口資源、海洋資源、農(nóng)業(yè)資源和旅游資源等是間接利用關(guān)系，這里不進(jìn)行展開分析闡述 3． 2． 2 項(xiàng)目所需原材料及輔助材料 本項(xiàng)目建 設(shè)具體內(nèi)容及所需原材料及輔助材料主要分為以下幾類： 住宅樓、綜合樓：主要是建筑材料，包括鋼筋、水泥、砂、石、磚塊等。 綠化資源的利用 本項(xiàng)目利用所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的綠化資源，并根據(jù)規(guī)劃認(rèn)真做好綠化景觀設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目建筑物周邊大量種植樹木花草。建設(shè)期也使用湛江市城市自來水。 3． 2． 4 能源耗用和公共設(shè)施的占用 能源耗用 項(xiàng)目建設(shè)主要能源耗用有電、路（運(yùn)輸）、動力及公用設(shè)施等。 項(xiàng)目建成后，從市政電力電纜引入一路 10KV 電源進(jìn)入，進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)域的 10KV 電源采用YJVV22 交聯(lián)聚乙稀絕緣電力電纜埋地敷設(shè)，變配電房內(nèi)自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)組。 該項(xiàng)目建成后， 預(yù)計(jì)生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為 320 升 /人。 3． 3 資源節(jié)約措施 資源節(jié)約要從多方面考慮，首先要從設(shè)計(jì)等 源頭上開始 3． 3． 1 資源節(jié)約型建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)時(shí)遵循模數(shù)協(xié)調(diào)原則，以減少施工廢料量。 建筑結(jié)構(gòu)方案采用結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，以達(dá)到節(jié)約材料的目的。 3． 3． 2 建筑工程材料的節(jié)約 利用混凝土空心磚取代傳統(tǒng)的實(shí)心粘土磚，由此可以節(jié)約大量的粘土資源，同時(shí)可以降低墻體厚度，減少墻體材料消耗量。降低混凝土中的水泥用量將產(chǎn)生多方面的積極意義：節(jié)約水泥生產(chǎn)所消耗的石灰石等自然資源，減少水