【正文】 45 3 . 社區(qū)康樂(lè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 健身房 % 2 休閑設(shè)施 % 3 圖書閱覽室 % 4 棋牌室 % 5 游泳館 % 6 健身器材 % 7 咖啡廳 % 8 跑步專用道路 % 9 老年人活動(dòng)中心 % 10 兒童娛樂(lè)室 % 11 網(wǎng)球場(chǎng) % 12 籃球場(chǎng) % 13 網(wǎng)吧 % 14 體操房 % 15 臺(tái)球室 % 16 乒乓球室 % 17 排球場(chǎng) % 按照經(jīng)驗(yàn)，每千人要有200～ 300平方米的康樂(lè)設(shè)施配套，中房董家溪社區(qū)能容納近 2萬(wàn)人居住，因此，康樂(lè)設(shè)施的最優(yōu)供給量為 6000平米左右。 休閑陽(yáng)臺(tái) 有一個(gè)大露臺(tái)，面積 10平米 +； “ 陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家享受 ” （老年人）； “ 在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間” （中年人）； “ 可以在陽(yáng)臺(tái)上放健身器材 ” （年輕人） 生活陽(yáng)臺(tái) 很必須 衛(wèi)生間 明衛(wèi) 其他 增加一個(gè)娛樂(lè)休閑房或空間； “ 衛(wèi)生間 ” 和 “ 廚房 ” 分開 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 38 3 . 大戶型各功能房分析 功能房 需求 主臥室 私密性要好 ， 面積在 20平方米左右 ， 有一個(gè) 5平米的主衛(wèi)生間 ， 最好有一個(gè)觀賞陽(yáng)臺(tái)至少是陽(yáng)光窗 ， 放兩張椅子 ， 可以觀賞風(fēng)景 。 例如 ， 一套讓人居住舒適的大戶型中 ， 除了要有足夠的客廳 、 臥室 、 廚衛(wèi)以外， 還應(yīng)該有玄關(guān) 、 衣帽間 、 儲(chǔ)藏間 、 保姆房等 。 %%%% %0%20%40%60%80%100%兩戶 三戶 四戶 五戶 六戶及以上科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 30 3 . 不同購(gòu)房總價(jià)與同層戶數(shù)的關(guān)系 3 2 . 8 8 % 3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %3 1 . 5 8 %5 0 . 0 0 %1 3 . 7 0 %8 . 3 3 %1 9 . 6 4 %1 5 . 7 9 %1 2 . 5 0 %5 0 . 6 8 %5 0 . 0 0 % 4 2 . 8 6 %4 2 . 1 1 %1 . 3 7 %4 . 1 7 % 1 0 . 7 1 %2 5 . 0 0 %0%50%100% 1 0 萬(wàn)及以下 2 5 萬(wàn)以上六戶+五戶四戶三戶兩戶科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 31 3 .9 對(duì)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)的需求 %%0%20%40%60%80%100%一個(gè) 2個(gè)兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì) “ 主衛(wèi) ” 和 “ 客衛(wèi)” 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 32 3 . 對(duì)陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)的需求 %%%0%20%40%60%80%100%1個(gè) 2個(gè) 3個(gè)兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì) “ 生活陽(yáng)臺(tái) ” 和 “ 休閑陽(yáng)臺(tái) ” 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 33 3 . 對(duì)陽(yáng)臺(tái)形狀的需求 % %%%%%0%20%40%60%80%100%長(zhǎng)方形 橢圓形 圓形 不規(guī)則形 多邊形 正方形原音重現(xiàn) : ? “陽(yáng)臺(tái)最好有兩個(gè)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)休閑陽(yáng)臺(tái)” ? “陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人） ? “在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間”（中年人） ? “可以在陽(yáng)臺(tái)上放簡(jiǎn)單的健身器材”（年輕人） ? “主陽(yáng)臺(tái)要有 10M2以上” 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 34 3 . 對(duì)主要功能房的需求程度 %%%% %%%% %% %%%%%%%0%20%40%60%80%100%衛(wèi)生間 主客廳 主臥室 廚房 餐廳 次臥室 花園露臺(tái) 書房 兒童房間 客房 獨(dú)立儲(chǔ)藏室 衣帽間 玄關(guān) 起居室 健身房 保姆房 門廳戶型設(shè)計(jì)首先考慮戶型分隔 、 通風(fēng)采光設(shè)計(jì) 、 功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性 。 ? 定性研究發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)高層建筑（望山望水）的需求比例呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，高 層建筑視野開闊，采光和通風(fēng)良好，成為消費(fèi)者一種新選擇。 ? 如果社區(qū)規(guī)模太大，就會(huì)受到購(gòu)房者的嚴(yán)重抵觸，消費(fèi)者害怕人太多產(chǎn)生不 必要的擁擠和麻煩。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 17 3 . 置業(yè)類型細(xì)分 6 0 . 5 6 %7 5 . 6 1 %6 8 . 5 7 %5 5 . 7 7 %6 0 . 0 0 %3 7 . 3 2 %1 7 . 0 7 %2 8 . 5 7 %4 2 . 3 1 %4 0 . 0 0 %0%50%100%將成家 新兩口 夫婦+幼 兒 夫婦+讀 書孩子 老兩口投資多次置業(yè)一次置業(yè)科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 18 3 . 不同置業(yè)類型對(duì)社區(qū)規(guī)模的偏好 5 . 7 7 %2 . 8 6 %4 0 . 3 8 %4 4 . 2 9 %2 5 . 9 6 %2 5 . 7 1 %1 4 . 4 2 %1 7 . 1 4 %7 . 6 9 %7 . 1 4 %5 . 7 7 %2 . 8 6 %0%50%100%一次置業(yè) 多次置業(yè)大型社區(qū)中大社區(qū)中等社區(qū)中小社區(qū)小型社區(qū)單體樓科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 19 3 . 家庭月收入與社區(qū)規(guī)模的關(guān)系 0%10%20%30%40%50%單體樓 小型社區(qū) 中小社區(qū) 中等社區(qū) 中大社區(qū) 大型社區(qū)1 2 0 0 元 12012021元 20213000元 30014000元 4001+ 總樣本 家庭月收入與對(duì) “ 社區(qū)規(guī)模 ” 的需求呈正相關(guān)，高收入的購(gòu)房群體， 比較偏好規(guī)模較大的社區(qū)。 %%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類專業(yè)人員 管理人員 事業(yè)單位人員 私營(yíng)業(yè)主 一般職工 退休人員 無(wú)業(yè)人員科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 13 樣本生活階段 ? 分析顯示，住房需求量最大的兩個(gè)購(gòu)房群體是 ：（ 1） 家庭中孩子逐漸長(zhǎng)大面臨成家，需要一套獨(dú)立新房或人口增多、孩子成人需要擴(kuò)大居住空間的家庭；（ 2）家庭中有孩子正在念書，家庭為了孩子能在一個(gè)比較好的學(xué)校里就讀，會(huì)綜合考慮購(gòu)置并搬遷到一個(gè)有好的學(xué)校配置的新住宅社區(qū)。 2030歲的消費(fèi)者是目前置業(yè)的主 力買家之一；其次，是年齡在 45歲以上年齡段的消費(fèi)者。 2021年 ， 江北區(qū)全年固定資產(chǎn)投資完成 42億元 ， 同比增長(zhǎng)%， 其中 ， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 同比增長(zhǎng) %， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中 ， 完成住宅投資 ， 同比增長(zhǎng)%。 2021年 ， 全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 比上年增長(zhǎng) %。 江北區(qū) 2021年末全社會(huì)從業(yè)人員數(shù)為 人 。 江北區(qū)擁有重慶最發(fā)達(dá)的交通 ， 區(qū)中心距重慶港 7公里 、 火車站 3公里 ， 乘車 20分鐘即可到重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) ， 機(jī)場(chǎng)國(guó)內(nèi)航線通達(dá) 46個(gè)城市 。 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 ， 同比增長(zhǎng)；商品房銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁 ， 共計(jì)銷售面積 ， 同比增長(zhǎng) ， 大于商品房的竣工面積 ， 其中 ， 商品住宅銷售面積為 ， 占銷售總量的 %。根據(jù)到 2021年我市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo) ， 十年間 ， 重慶市將新增城鎮(zhèn)人口600萬(wàn)人；如果按每人 25平方米的建筑面積計(jì)算 ， 僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過(guò)了 億平方米 ， 如果將其中一半由房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)完成 ， 平均每年也可達(dá) 800萬(wàn)平方米 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 5 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2021年上半年 ， 重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積達(dá)到５３２ .８６萬(wàn)平方米 ， 成交金額達(dá)１０５ .８８億元 ， 成交均價(jià)為每平方米１９８７元 。 個(gè)人購(gòu)房比重由 1997年的 %上升到 %， 人均居住面積達(dá)到 12平方米 ， 城鎮(zhèn)居民已告別短缺時(shí)代 ， 消費(fèi)理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化 ， 由簡(jiǎn)單滿足生活需要的 “ 居者有其屋 ”躍升到更加注重質(zhì)量 、 品牌 、 環(huán)境 、 智能的更高更新 ， 休閑享受 “ 小康生活 ” 的時(shí)尚追求 。 2021年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 同比增長(zhǎng) 25%， 比去年凈增 。 主要體現(xiàn)在： 1） 商品房買賣合同實(shí)行聯(lián)機(jī)備案 ， 根除 “ 一房多售 、 重復(fù)抵押 ” 現(xiàn)象； 2） 以套內(nèi)面積計(jì)價(jià) ， 化解商品房面積糾紛； 3） 建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度 ， 保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)； 4） 建立信用檔案信息系統(tǒng) ， 保證市場(chǎng)信息暢通； 5） 解決 “ 兩證 ” 歷史遺留問(wèn)題 ， 重塑市場(chǎng)主體信心 ?？扑既鹬牵夯瘮?shù)據(jù)為收益 1 委托方：中房集團(tuán)重慶分公司 執(zhí)行方： 中房集團(tuán) ? 江北董家溪項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 2 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 3 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2021年 是重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年 ， 政府出臺(tái)了一系列激活房市 、引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策 ， 有力地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 。 在市場(chǎng)機(jī)制上 ， 政府采取積極有效的政策措施 ， 刺激我市住房消費(fèi) 。 從當(dāng)年竣工 ， 商品住宅 ， 比去年同期上升 40%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 ， 同比增長(zhǎng) %；辦公樓 ， 同比下降%；其他 。 2021年 ， 重慶市主城區(qū)審批土地 1060宗 ， 面積 6860公頃；全年批準(zhǔn)入市項(xiàng)目 210個(gè) ， 面積達(dá) 601萬(wàn)平方米 。 分別比 2021年同期增長(zhǎng) ％ 、 ％ 、 %。 此外 ， 重慶市主城區(qū)尚有 400多萬(wàn)平方米的危舊房 。 投資和市場(chǎng)的良好發(fā)展勢(shì)頭說(shuō)明不存在過(guò)熱 、 過(guò)量 、 比例失調(diào) ， 泡沫經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題 。 江北區(qū)境內(nèi)交通便利 ， 嘉陵江大橋及復(fù)線橋 、 黃花園大橋 、 石門大橋 、 大佛寺大橋等和規(guī)劃建設(shè)的共 13座橫跨長(zhǎng)江 、 嘉陵江的公路 、 鐵路大橋?qū)⒔眳^(qū)和渝中區(qū) 、 沙坪壩等主城區(qū)緊密相連 。 本項(xiàng)目位于董家溪片區(qū) ， 屬華新街地區(qū) 。 2021年 ， 江北區(qū)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ， 比上年增長(zhǎng) %， 比上年的增幅快 ， 比全市的增幅快 。 2021年 ， 全區(qū)房屋竣工面積 ， 同比增長(zhǎng)%， 其中住宅竣工 ， 比上年增長(zhǎng) %；截止2021年末 ， 全區(qū)房屋空置面積 ， 同比增長(zhǎng) %， 其中住宅空置 ， 同比增長(zhǎng) %。這表明，目前置 業(yè)的主要人群在年齡結(jié)構(gòu)上呈兩極分化，低齡者和高齡者是主力。 %%%%%%%% %0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類有子女將成家 新兩口之家 已婚+幼兒 已婚+讀書階段的孩子 老兩口（樣本： 780個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 14 樣本收入水平 ? 調(diào)查結(jié)果：從被訪者的個(gè)人月收入來(lái)看，普遍偏低（月收入低于 1200元的占 %），而家庭月收入在 2021— 3000元的家庭比重最大，達(dá)到 %。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 20 3 . 社區(qū)類型 ? “ 社區(qū)型住宅 ” 是潛在購(gòu)房群體居住的共同選擇。 ? 有近 50%的消費(fèi)者選擇 “ 小型社區(qū) ” （ 500戶及以下） , 這說(shuō)明隨著城市人口密度 的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當(dāng)一部分高收入消費(fèi)群體傾向于購(gòu)買低密度 的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活； ? 總體講， “ 首次 ” 和 “ 多次 ” 的置業(yè)者都偏好于 “ 中小規(guī)模的社區(qū) ” （ 500～ 1500戶）； ? “ 單體樓 ” 的主要目標(biāo)購(gòu)買者是以 “ 投資 ” 為目的 “ 買房用于出租 ” 者，以及一小部分 “ 第一次置業(yè) ” 的單身群體。 % % % %% %0% 20% 40% 60% 80% 100%獨(dú)立式別墅 低層( 1 3 層） 多層（6 層）不帶電梯小高層（1 2 層）帶電梯 中高層（1 8 層）帶電梯 高層（1 8 層以上）帶電梯（樣本： 280個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 22 3 . 不同年齡特征對(duì)建筑類型的偏好 8 . 1 1 %1 . 3 0 %7 . 3 2 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %2 1 . 2 1 %1 . 3 0 %2 . 4 4 %3 . 2 3 %3 5 . 1 4 %4 1 . 5 6 %3 4 . 1 5 %