【正文】 研究并評估本項目的商業(yè)經營潛力； 96 3. 年度經營費用概算 72 3. 項目物業(yè)規(guī)劃及改造 67 8. 形象定位 61 4. 業(yè)態(tài)定位 31 10. 重慶商圈現狀及商圈發(fā)展趨勢 18 8. 重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 15 7. 人口及人口發(fā)展狀況 4 6 第二部分 市場研究 1. GDP 10 4. 固定資產投入 25 9. 零售業(yè)趨勢及商業(yè)地產發(fā)展趨勢 46 第四部分 項目 SWOT 分析 60 3. 企業(yè)文化 66 7. 市場定位 94 2. 年度經營績效概算 100 5. 物業(yè)價值變現及變現能力分析 104 4 重慶現代廣場整體商業(yè)運營方案 第一部分：前 言 1． 背 景 重慶盎然實業(yè)有限公司與國資委共同協(xié)商，就上述項目的商業(yè)部分（以下簡稱“本項目”）擬共同出資合作運營。 為本項目確立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和運營方略； 5 以長、中、短期目標相結合，并以資源系統(tǒng)整合為目標，確保本項目能成為未來北部商圈的新龍頭企業(yè)，重慶、乃至西南地區(qū)的知名企業(yè)。 方案設計是充分考慮了資產的保值和增值的長期效益，盡量回避因急功近利而損害整體效益和整體商業(yè)價值的體現。 因項目原規(guī)劃、設計、 內外交通組織等存在致命性的先天性缺陷，加之資產關系錯綜復雜，因而，在方案設計中以盤活和提升項目整體商業(yè)價值的出發(fā)點，增加了投資和實際操作的復雜性。 因時間原因，市調方法略顯單一，市場的詳盡調研尚不夠充分。因此本方案尚有不完善之處，有待進一步完善。 本項目中有關投資和經營的相關數據為概算，加之細節(jié)不充分而不夠精確，未來的各專項投資將另行分類預算。 2． GDP的構成 圖二: 重慶市1 9 9 7 年三產比重第一產業(yè),%第二產業(yè),%第三產業(yè),% 圖三：重慶2 0 0 4 年三產比重第一產業(yè),%第二產業(yè),%第三產業(yè),% 9 第三產業(yè) 重慶市第三產業(yè)在 GDP 總量中的比例逐年提高，已由 1997年的 %增長到 2020年的 %。 10 3． 居民消費價格指數（ CPI） %%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年圖四：居民消費價格指數 因此對消費品市場的增長將起到推動作用，使居民的實質消費力處于上升態(tài)勢，從而帶來對商品需求的增加。 重慶市社會消費品零售總額的增長因素可歸納為重慶的經濟快速增長，居民可支配收入的上升。 重慶市 2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9221元，較上年增長%，扣除價格性因素實際增長 %。 近年農業(yè)改革推動和農民稅費的大幅減 負，農村居民近年的純收入已扭轉緩慢增長趨勢而實現快速增長， 2020 年農村居民的人均純收入 2535元，較上年增長 %，扣除價格因素實際增長 %。 2020 年重慶城鎮(zhèn)居民消費性支出 7933 元，較上年增長 12%；其中食品性支出 3015 元，增長 %；衣著支出 780 元，增長 %；家庭設備及用品 性支出 474 元，下降 %；醫(yī)療保健支出 538 元，增長 17%；交通通信支出 865 元，增長 9． 5%；教育文化及娛樂服務支出 1201 元，增長 17%；居住及用房支出 903 元，增長 21． 8%。家庭支出結構中呈現出新的特征。 社會的高收入階層如公務員、企業(yè)主及對企業(yè)和社會資源占支配能力人群的實際收入和可統(tǒng)計收入差距甚大，社會隱性收入在這部分人群中占有比例極大，同時帶動周邊親朋好友的財富效應亦有擴大，因此在實際收入和支出中有較大偏差。 各階層消費支出均呈現出升級特征，從農村居民換彩電，到城市居民換液晶電視，高收入階層二次置業(yè)等，各階層呈現逐級放大和上升態(tài)勢。 隨消費能力的提升，居民生活品質的提高。 據統(tǒng)計局公布資料， 2020年重慶市戶籍人口 萬人，較上年增長 萬人，常住人口 萬人，較上年減少 人，其中城鎮(zhèn)人口為 ，城鎮(zhèn)化率 %；人口出生率 %；自然死亡率 %；自然增長率 %。 在人口年齡結構方面 0— 14 歲的人口占 %； 15— 64 歲占%； 65 歲以上人口占 %；其中 80 歲以上人口達到 %；按性別化分的男、女比例為 108： 80。隨生活質量的不斷提高，老齡化趨勢在未來 20 年間還將呈現高速增長趨勢。 流動人口 根據重慶市的人口、經濟及流動特征，有 400萬人在中國其它經濟發(fā)達地區(qū)從事建筑、工業(yè)生產，且流出人口多為農村閑置勞動力，一方面可表現他們將異地收入的相當部分用于重慶消費，另一方面則反映他們整體消費能力多顯不足，主要分布在縣域。 主城九區(qū)共計人口 550 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 318 萬人，農業(yè)人口 232 萬人。 24 隨城市的拆遷改造，農業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。 由此，未來重慶主城區(qū)域的實際消費人口和區(qū)域的分布也將發(fā)生根本性改變。 25 8．重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 在以下部分，將通過簡要對重慶未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商來發(fā)展規(guī)劃，以及將對重慶市經濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及物業(yè)產生影響的重大事件給以描述后，綜合分析對本項目可能產生的影響。 2020 年 3月，重慶市人大通過了《重慶市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》的報告，該報告是在 1998 年經國務院批復的總體規(guī)劃基礎上的最新修編報告，明確了重慶主城九區(qū)都市經濟圈的未來城市發(fā)展和建設方向。 26 2020年 2020年 2020年圖十三: 重慶市人口預期( 萬人) 城市格局 依托交通干線，點軸式發(fā)展，逐步形成以都市區(qū)為核心，區(qū)域中心為增長級，次區(qū)域中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級次分明，結構合理，點軸相連，互動并進的現代城鎮(zhèn)體系。 27 中梁山規(guī)劃 8 座隧道（含現狀 3座），銅鑼山規(guī)劃建設 6座穿山隧道（含現狀 3 座），兩山遠景預留 4 座穿山隧道。 西部大開發(fā)依托歐亞大陸橋、長江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點，以點帶面，逐步形成了隴海蘭新線，長江上游經濟帶，南（寧）貴（陽）昆（明）經濟帶。 重慶是長江上游經濟區(qū)域的龍頭，成渝經 濟圈的核心，對區(qū)域的帶動和促進作用明顯，同時具有對長江經濟帶和西南出海經濟線、東盟經濟區(qū)域的較強輻射力。2020 年按入世承諾，零售業(yè)已全面向外資開放，除批發(fā)、文化產品、農產品、成品油等領域外幾無限制。 30 尤其江北地勢平坦、交通發(fā)達，與外區(qū)域相連緊密，緊臨機場。再如北京的東三環(huán)中路以國貿 31 為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費能力最強的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國貿、燕莎，等多個高檔商業(yè)區(qū)域。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場集中力度和零售現代化水平迅速提高。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。行業(yè)規(guī)模較 90 年代初增長了，預計到 2020 年市場總規(guī)模將超過 10 萬億元。 新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 33 全行業(yè)的現代化水平顯著提高 外資大舉進入 34 國內零售業(yè)趨勢 未來幾年，隨著中國推進流通現代化進程的加快，零售業(yè)對上游的決定性作用將更加突出。 零售業(yè)態(tài)競爭將更加激烈，百貨店將向細分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場份額將逐漸萎縮。 35 分零發(fā)售、零散出租的風險在全國各地的商業(yè)房地產項目中擴大和漫延。購物中心是一種復 合性業(yè)態(tài)，也是零售業(yè)態(tài)的最高級形態(tài)，但西方的理論和實踐與中國實際情況差距甚遠，無法適中國國情，這一概念在中國被房地產企業(yè)和營銷企業(yè)以“漫天過?！敝g使眾多項目變成為了形似而神不似的“偽購物中心”。 37 10．重慶商圈現狀及商圈發(fā)展趨勢 圖十四：重慶市商圈規(guī)劃圖 總體狀況 除解放碑商 圈因傳統(tǒng)地位的影響對全市有極強的輻射力外，各商圈對外輻射力較弱，甚至本商圈內的消費者到解放碑消費的習慣始終難以扭轉，且各商圈規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)物業(yè)過剩，一定比例的商業(yè)企業(yè)經營績效偏低成為重慶商業(yè)的一大特征。 商圈范圍以步行街為核心，北起臨江門，南至校場口，西達民生路，東到小十街，由臨江路、滄白路、新華路、民生路合圍而成的多邊形區(qū)域，總面積約 ㎡。 解放碑是傳統(tǒng)的商貿集散地，各主要商業(yè)業(yè)態(tài)一應俱全，精品百貨的代表企業(yè)有大都會廣場、美美時代百貨（香港）等，時尚百貨的代表有太平洋百貨（臺灣）、王府井百貨（北京）、銀泰百貨（北京）、迪康百貨（深圳）等，品類百貨的代表有重百、新世紀等，大賣場的代表有家樂福（法國）、新世紀超市等 ，專業(yè)（電器）店的代表企業(yè)有國美（北京）、蘇寧（南京）、大中（北京）、商社電器等。 40 南坪區(qū)政府就此還提出新的步行街擴建計劃，并在未來 2 年內重點發(fā)展會展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產業(yè)，并建設休閑運動、燈飾建材、會展、汽摩四大街道，南坪商圈年銷售規(guī)模已超過 50 億元。 2020 年的醫(yī)藥批零規(guī)模已超過 40 億元，區(qū)內在建的帝景 MALL，已引入的萬達商業(yè)廣場將成為南坪商圈未來的重要新生力量。 楊家坪商圈特征 商圈內時尚百貨的代表性企業(yè)有富安百貨（臺灣）、立丹百貨等，品牌百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀，電器專業(yè)店有國美、蘇寧、商社電器等。 觀音橋商圈以觀音橋轉盤為中心，以建設東、西、南、北路為延伸方向，規(guī)劃商圈總規(guī)模達 4 K ㎡。 43 環(huán)形商圈內的主體項目尚未竣工使用，也使商圈規(guī)模尚未充分體現。 江北區(qū)政府積極促進區(qū)內商貿拉動戰(zhàn)略的實施，大力發(fā)展商貿流通業(yè)，擬通過“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”為定位目標，以生態(tài)景觀為優(yōu)勢，集中打造西南最大的生態(tài)商圈。 已有商圈的區(qū)域內也不斷衍生小型商圈，大坪、石橋鋪、菜園壩等 也紛紛參與商圈大戰(zhàn)。 45 各項目同質化競爭嚴重 各自為政，缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的規(guī)劃使商圈難以形成自身特色，在規(guī)模龐大，而商圈密度極高的環(huán)境中，各商圈已不能單獨在本區(qū)域尋找市場，而應根據自身特點和地段特征尋找差異化定位，以擴大市場輻射能力和商圈自身的核心競爭力。 重慶市江北區(qū)國有資產經營管理有限公司 （以下簡稱“國資委”），是本項目的合法產權及項目控制人。 重慶紅鼎置業(yè)有限公司 （以下簡稱“紅鼎公司”）協(xié)議受讓本項目塔樓部分并成為塔樓的合法建設單位和產權人，紅鼎公司為云南紅塔集團全資子公司香港玉成貿易發(fā)展有限公司 在渝項目公司。 交通銀行 在本項目 AB 區(qū)購得房產 ㎡。 觀音橋農貿市場 為本項目 C 區(qū) 2－ 4 層的產權人，為江北區(qū)國資委全資公司。 重慶凡泰思石化有限公司 （以下簡稱“凡泰思公司”）曾購得本項目 AB 區(qū)商業(yè)用房 ㎡，凡泰思公司已用該產權抵押取得農業(yè)銀行貸款 900萬元，至今未還貸解押。 租賃戶 是在本項目 AB 區(qū)租賃經營的經營主，涉及面積 20315㎡，其中 2020 年到期 3 戶， 2020 年 7月 30 日到期 1 戶（德克士），2020年 到期的 3 戶， 2020 年到期的 3戶，租戶需根據實際需要予以回收。 6. 項目建設情況 53 第四部分 項目 SWOT分析 Strengths（優(yōu)勢分析） S 1 . 項目地處觀音橋商圈規(guī)劃中的主街和主景觀的中心位置，地理位置優(yōu)越； S 2 . 北部地區(qū)的總體規(guī)劃起點高，具有前瞻性，交通狀況為主城最佳區(qū)域，高檔社區(qū)和大型樓盤居各區(qū)之首，已成為重慶高檔樓盤居住社 區(qū)最為集中的區(qū)域，將形成重慶主城內高消費能力人群的集中區(qū)域，對本項目的經營極為有利； S 3 . 江北地處重慶北部地區(qū)的核心位置，是為主城與外區(qū)縣聯(lián)系的重要接點，因此對輻射外區(qū)域人口創(chuàng)造了有利條件； S 4 . 隨江北城現代化商務區(qū) CBD 計劃的實施，江北有機會成為重慶新的核心商務區(qū)，觀音橋商圈周邊高檔樓盤、商務公寓、寫字樓、酒店林立，項