【正文】 11, 房地證 津 字第 113030905069 號 華潤萬家辦公區(qū) 房地證 津 字第 113030905068 號 鍋爐房 房地證 津 字第 113030905068 號 消防控制室及電站 房地證 津 字第 113030905068 號 制冷站 房地證 津 字第 113030905068 號 辦公樓 1, 房地證 津 字第 113030905068 號 消防泵站 房產(chǎn)所坐落的土地使用權面積 44,，有房地證津字第 113030905127號、 房地證津字第 113030905069號、房地證津字第 113030905068號三個土地使用權證，土地 使用權的終止日期為 2042年 1月 14日。 (3)其它應收款：主要是對大股東天津光明新麗商貿(mào)有限公司等關聯(lián)單位的往來款項。 （一）在資產(chǎn)基礎法評估思路下，各科目評估方法如下： 關于流動資產(chǎn)的評估： 津北陽光公司的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款及其他應收款。市場法是指將評估 對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權益、證券等權益性資產(chǎn)進行比較 以確定評估對象價值的評估思路。 （四）產(chǎn)權依據(jù) 房地產(chǎn)權證； 財務報表、會計憑證等財務資料； 股東合作協(xié)議及新股東協(xié)議。本次評估的作價標準均為評估 基準日正在執(zhí)行或有效的價格標準。 四、價值類型及其定義 本次評估價值類型為 “ 市場價值 ” ，本報告書所稱 “ 市場價值 ” 是指自愿買方和自愿賣 方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的 價值估計數(shù)額。其中流動資產(chǎn)賬 面價值為 4,，包括貨幣資金、預付賬款及其它應收款；非流動資產(chǎn)賬面價值為 6,，為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)；流動負債賬面價值為 ，包括應交稅 費、其他應付款和一年內(nèi)到期的非流動負債；非流動負債賬面價值為 5,，為長 期應付款。 二、評估目的 瑞豐陽光公司擬收購天津光明新麗商貿(mào)有限公司持有的津北陽光公司 90%股權，本次 評估的目的系確定津北陽光公司的股東全部權益于評估基準日的市場價值，為此次股權收 購事宜提供價值參考依據(jù)。 2．歷史沿革 天津津北陽光新生活購物廣場有限公司成立于 1998年 3月 27日，初始注冊資本 1,800 萬元，天津克瑞思（集團）有限公司出資數(shù)額為 1,620萬元人民幣，占注冊資本 90%；天津 市宏鵬實業(yè)有限公司出資數(shù)額為 180萬元人民幣，占注冊資本 10%。 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物 廣場有限公司股權項目資產(chǎn)評估報告 第 6頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 天津光明新麗商貿(mào)有限公司的大股東 Ray Development Pte. 貿(mào)有限公司 90%的股權。）；物業(yè)管理。 根據(jù)國家有關規(guī)定，本報告提出的評估結論使用的有效期限為 1年，自評估 基準日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止?；谶@種事實，收益法不能反映商 業(yè)地產(chǎn)的完整價值，其結果不能為市場產(chǎn)接受，而資產(chǎn)基礎法下投資性房 地產(chǎn)中 的土地使用權已體現(xiàn)了市場價值水平，從而使資產(chǎn)基礎法的評估結果反映了市場 價格，更能為市場接受，故本次評估采用資產(chǎn)基礎法評估結果作為最終評估結果。 資產(chǎn)評估結果匯總表 被評估單位 名稱：天津津北陽光新生活購物廣場有限公司 金額單位：人民幣萬元 項 目 賬面價值 評估價值 增減值 增值 率％ A B C=BA D=C/A100% 1 流動資產(chǎn) 4, 4, 2 非流動資產(chǎn) 6, 13, 6, 3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 4 持有至到期投資 5 長期應收款 6 長期股權投資 7 投資性房地產(chǎn) 6, 13, 6, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生 物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽 17 長期待攤費用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動資產(chǎn) 20 資 產(chǎn)總計 11, 18, 6, 21 流動負債 22 非流動負債 5, 5, 23 負債合計 5, 5, 24 凈資產(chǎn)（所有者權益） 6, 12, 6, 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新 生活購物廣場有限公司股權項目資產(chǎn)評估報告 第 4頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 津北陽光公司股東全部權益價值為 12,，較賬面凈資產(chǎn)增值 6, 萬元。 七、評估結論 根據(jù)津北陽光公司的股東間簽署的《股東合作協(xié)議》及《新股東協(xié)議》，津北 陽光公司每年向小股東分配固定利潤，固定利潤每 5年遞增 5%，直到合作經(jīng)營期 滿。 三、評估范圍：津北陽光公司的全部 資產(chǎn)與負債。 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條 件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特 別事項說明及其對評估結論的影響。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述 的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產(chǎn)負債清單是由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；提 供必要資料保證所提供資料的真實性、合法性、完整性和恰當使用評估報告是委 托方和相關當事方的責任。 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權項目資產(chǎn)評估報告 第 2頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購 天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權項目 資產(chǎn)評估報告摘要 天興評報字（ 20xx）第 78704號 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受北京瑞豐陽光投資有限公司（以下簡稱 “ 瑞豐陽光公司 ” ）的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，本著獨立、客 觀、公正、科學的原 則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對因瑞豐陽光公司擬收購天 津津北陽光新生活購物廣場有限公司（以下簡稱 “ 津北陽光公司 ” ）股權而涉及 津北陽光公司的股東權益于 20xx年 7月 31日在持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進行 了評估工作。 四、價值類型：本次評估價值類型為市場價值。目前該部分固定利潤折現(xiàn)值之和已經(jīng)在報表的負債科目一年內(nèi)到期的非流動 負債及長期應付款體現(xiàn)，在資產(chǎn)基礎法中對該等負債按賬面價值確認；除固定回 報外，小股東對凈資產(chǎn)還享有原始出資的份額，即津北陽光公司的股權全部 權益 價值中有 800萬元歸小股東所有，其他為持有津北陽光公司 90%權益的天津光明 新麗商貿(mào)有限公司所有。 (二 )收益法評估結果 經(jīng)收益法評估津北陽光公司股東全部權益價值為 8,，較凈資產(chǎn)賬面 價值 6, 1,，增值率為 %。 即經(jīng)評估后津北陽光公司股東全部權益價值為 12,。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，如欲了解本評估項目的全面情況及資產(chǎn)評 估結果成立的各種假設和前提、正確評價資產(chǎn)評估結果，請報告使用者在征得評 估報告所有者許可后，認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文，并請關注特別事項說明部分 的內(nèi)容及其對評估結論的影響。（以 上咨詢不含中介服務） 瑞豐陽光公司成立于 20xx年 10月，是上市公司陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（股票代 碼 000608，股票簡稱 “ 陽光股份 ” ）的全資子公司。 Ray Development Pte. 司的第一大股東 Reco Shine的控股股東均為 Recosia China，其實際控制人為新加坡政府 產(chǎn)業(yè)投資有限公司（ GIC RE）。 經(jīng)過多次股權轉(zhuǎn)讓和增資之后，截止于評估基準日，津北陽光公司注冊資本 8,000萬 元，天津光明新麗商貿(mào)有限公司出資 7200萬元，占股比例 90%；天津市宏鵬實業(yè)有限公司 出資 800萬元，占股比例 10%。 三、評估對象和評估范圍 本次評估對象為津北陽光公司的股東全部權益價值。 津北陽光公司的主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)科目列示的位于天津市北辰區(qū)京津公路西的 商業(yè)物業(yè)，該物業(yè)一直用于出租，目前商場主要出租給華潤萬家超市，目前有部分面積空 置。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意 見。 六、評估依據(jù) 本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)和取價依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 瑞豐陽光公司與天健興業(yè)簽訂