【正文】 1 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形 資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計(jì) 11, 18, 6, 21 流動負(fù)債 22 非流動負(fù)債 5, 5, 23 負(fù)債合計(jì) 5, 5, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 6, 12, 6, 即，津北陽光公司股東全部權(quán)益價(jià)值為 12,。 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 16頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 對于物業(yè)各主力店租賃合同到期后的出租情況，假設(shè)各主力店按原合同繼續(xù)續(xù)租。 （二）特殊假設(shè) 被評估企業(yè)經(jīng)營所遵循的國家及地方現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì) 形勢無重大變化，被評估企業(yè)所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化，無其他不可 預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響。公開市場 是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個(gè)有 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 15頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠 市場信息的機(jī)會和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的 條件下進(jìn)行。 對投資性房地產(chǎn)，評估人員采取抽查折舊攤銷、物業(yè)出租合同等方式進(jìn)行賬務(wù)核查， 并采取現(xiàn)場勘察的方式對房地產(chǎn)出租狀況進(jìn)行了解。 由于公司沒有有息借款，所以直接得到津北陽光公司股東全部權(quán)益的評估價(jià)值。 （二）收益法評估思路 津北陽光公司從事商業(yè)物業(yè)租賃，在對津北陽光公司采用收益法評估時(shí)，我們采用收 益法的企業(yè)自有現(xiàn)金流模型進(jìn)行評估，即通過對公司營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附 加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及所得稅費(fèi)用等進(jìn)行測算，計(jì)算其各年經(jīng) 營性企業(yè)自有現(xiàn)金流量， 最后選取對應(yīng)的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，加上相關(guān)的非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債，最終得出股東權(quán)益價(jià) 值。取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效 的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)算公式為：評估值 =重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià) =建筑安裝工程綜合造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本 +開發(fā)利潤 建筑安裝工程綜合造價(jià)：對于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造 價(jià)，即以待估 建 (構(gòu) )筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按基準(zhǔn)日價(jià) 格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的建安綜合造價(jià)。 (3)其它應(yīng)收款：主要是對大股東天津光明新麗商貿(mào)有限公司等關(guān)聯(lián)單位的往來款項(xiàng)。市場法是指將評估 對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較 以確定評估對象價(jià)值的評估思路。本次評估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估 基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。其中流動資產(chǎn)賬 面價(jià)值為 4,，包括貨幣資金、預(yù)付賬款及其它應(yīng)收款；非流動資產(chǎn)賬面價(jià)值為 6,，為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)；流動負(fù)債賬面價(jià)值為 ，包括應(yīng)交稅 費(fèi)、其他應(yīng)付款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債；非流動負(fù)債賬面價(jià)值為 5,，為長 期應(yīng)付款。 2．歷史沿革 天津津北陽光新生活購物廣場有限公司成立于 1998年 3月 27日，初始注冊資本 1,800 萬元，天津克瑞思（集團(tuán)）有限公司出資數(shù)額為 1,620萬元人民幣，占注冊資本 90%；天津 市宏鵬實(shí)業(yè)有限公司出資數(shù)額為 180萬元人民幣，占注冊資本 10%。）；物業(yè)管理?；谶@種事實(shí)，收益法不能反映商 業(yè)地產(chǎn)的完整價(jià)值，其結(jié)果不能為市場產(chǎn)接受，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法下投資性房 地產(chǎn)中 的土地使用權(quán)已體現(xiàn)了市場價(jià)值水平，從而使資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果反映了市場 價(jià)格，更能為市場接受，故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果。 七、評估結(jié)論 根據(jù)津北陽光公司的股東間簽署的《股東合作協(xié)議》及《新股東協(xié)議》，津北 陽光公司每年向小股東分配固定利潤，固定利潤每 5年遞增 5%，直到合作經(jīng)營期 滿。 五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條 件的限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特 別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。 二、評估對象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提 供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委 托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 四、價(jià)值類型：本次評估價(jià)值類型為市場價(jià)值。 (二 )收益法評估結(jié)果 經(jīng)收益法評估津北陽光公司股東全部權(quán)益價(jià)值為 8,，較凈資產(chǎn)賬面 價(jià)值 6, 1,，增值率為 %。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，如欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況及資產(chǎn)評 估結(jié)果成立的各種假設(shè)和前提、正確評價(jià)資產(chǎn)評估結(jié)果，請報(bào)告使用者在征得評 估報(bào)告所有者許可后，認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文，并請關(guān)注特別事項(xiàng)說明部分 的內(nèi)容及其對評估結(jié)論的影響。 Ray Development Pte. 司的第一大股東 Reco Shine的控股股東均為 Recosia China，其實(shí)際控制人為新加坡政府 產(chǎn)業(yè)投資有限公司（ GIC RE）。 三、評估對象和評估范圍 本次評估對象為津北陽光公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意 見。 （五）取價(jià)依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè) 提供的未來收入成本費(fèi)用預(yù)測； 審計(jì)報(bào)告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 天津市的建筑造價(jià)文件； 天津市土地交易管理部門公布的土地交易信息； 評估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價(jià)格信息及其他相關(guān)資料等。 (1)貨幣資金：包括現(xiàn)金和銀行存款，對于現(xiàn)金，我們進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日 記賬倒推至評估基準(zhǔn)日，以經(jīng) 核實(shí)后的賬面值作為評估值；對于銀行存款，主要核對銀行 對賬單、余額調(diào)節(jié)表等，并對銀行發(fā)函詢證，核對無誤后，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評估 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 10頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 值。 因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的主要價(jià)值在于其土地， 現(xiàn)在的商業(yè)用地主要通過土地交易中心掛牌交 易，價(jià)格透明，交投活躍，采用市場法評估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時(shí)價(jià)值，故我們對于津北陽光 公司所屬的商業(yè)物業(yè)，采用房地分估方式評估。 開發(fā)利潤 =（ 建筑安裝工程造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本） 成本利潤率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級打分法的現(xiàn)場勘察成新率和理論成 新率組成的綜合成新率，其計(jì)算公式如下： 綜合成新率 =現(xiàn)場勘察成新率 60%+ 理論成新率 40% 理論成新率 =(耐用年限 已使用年限 )/耐用年限 100% 現(xiàn)場勘察成新率依據(jù)房屋建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，對被評估房屋建筑物的不同構(gòu)成 部分進(jìn)行勘查、對比、打分，匯總得出其的現(xiàn)場勘查成新率。評估人員通過抽查 記賬憑證等方式核實(shí)，最終以經(jīng)核實(shí)的企業(yè)實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)作為該等負(fù)債的評估 值。 b成本費(fèi)用和稅金及附加 根據(jù)公司歷史年度費(fèi)用水平和管理層的經(jīng)驗(yàn)情況確定未來年度的物業(yè)維護(hù)修理費(fèi)、運(yùn) 營費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用等成本，并按營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地稅等各種稅種的相關(guān)規(guī)定 確定主營業(yè)務(wù)稅金及附加。 （ 3）評估方案的設(shè)計(jì) 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 14頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評估實(shí)施計(jì)劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作 小組。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報(bào) 告按天健興業(yè)規(guī)定程序進(jìn)行三級復(fù)核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復(fù)核無誤后，由項(xiàng)目組 完成并提交報(bào)告。即 企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營下去。 假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前方向保 持一致。 同樣，在收益法中，津北陽光公司每年 支付給小股東的分配固定利潤，如同歷史報(bào)表 反映的一樣在正常成本費(fèi)用外在收益法模型中每年予以扣除。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值，由于物業(yè)自身增值 尤其是土地成交價(jià)格逐年增高，帶動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的交易價(jià)格高，而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)普 遍存在租售比特別低的情況，故通過收益法評估后的結(jié)果明顯低于市場法。 本次評估結(jié)果基 于本報(bào)告及其說明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會受多 種市場因素影響而變化。 十二、評估報(bào)告的使用限制說明 本報(bào)告僅供瑞豐陽光公司用于收購津北陽光公司 90%股權(quán)的評估目的；評估報(bào)告書 的使用權(quán)歸委托方所有。 。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)不得將