【正文】 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu) 天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78704號(hào) （第一冊(cè)，共一冊(cè)） 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二〇一三年十二月十七日 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁(yè) 北 京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu) 天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78704號(hào) 目錄 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 .................................................................................................. 1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 .................................................. 2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 ...................................................... 5 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評(píng)估單位概況和評(píng)估報(bào)告使用者 ............ 5 二、評(píng)估目的 ...................................................... 7 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ............................................ 7 四、價(jià)值類(lèi)型及其定 義 .............................................. 8 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 .................................................... 8 六、評(píng)估依據(jù) ...................................................... 8 七、評(píng)估方法 ...................................................... 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程 和情況 ....................................... 13 九、評(píng)估假設(shè) ..................................................... 14 十、評(píng)估結(jié)論 ..................................................... 16 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 ............................................. 18 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 ..................................... 19 十三、評(píng)估報(bào)告日 ................................................. 19 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 ................................................. 21 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪 守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述 的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提 供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委 托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng) 事方?jīng)]有現(xiàn)存或 者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。 四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì) 評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其涉及資 產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托 方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的要求。 五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條 件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特 別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 2頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu) 天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78704號(hào) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “ 瑞豐陽(yáng)光公司 ” ）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客 觀、公正、科學(xué)的原 則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)因瑞豐陽(yáng)光公司擬收購(gòu)天 津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “ 津北陽(yáng)光公司 ” ）股權(quán)而涉及 津北陽(yáng)光公司的股東權(quán)益于 20xx年 7月 31日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行 了評(píng)估工作?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下 : 一、評(píng)估目的：瑞豐陽(yáng)光公司擬收購(gòu)天津光明新麗商貿(mào)有限公司持有的津北 陽(yáng)光公司 90%股權(quán)，需要確定津北陽(yáng)光公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng) 價(jià)值，為此次股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。 二、評(píng)估對(duì)象：津北陽(yáng)光公司股權(quán)全部權(quán)益價(jià)值。 三、評(píng)估范圍：津北陽(yáng)光公司的全部 資產(chǎn)與負(fù)債。 四、價(jià)值類(lèi)型：本次評(píng)估價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日： 20xx年 7月 31日。 六、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。 七、評(píng)估結(jié)論 根據(jù)津北陽(yáng)光公司的股東間簽署的《股東合作協(xié)議》及《新股東協(xié)議》，津北 陽(yáng)光公司每年向小股東分配固定利潤(rùn)，固定利潤(rùn)每 5年遞增 5%，直到合作經(jīng)營(yíng)期 滿(mǎn)。目前該部分固定利潤(rùn)折現(xiàn)值之和已經(jīng)在報(bào)表的負(fù)債科目一年內(nèi)到期的非流動(dòng) 負(fù)債及長(zhǎng)期應(yīng)付款體現(xiàn)，在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對(duì)該等負(fù)債按賬面價(jià)值確認(rèn)；除固定回 報(bào)外，小股東對(duì)凈資產(chǎn)還享有原始出資的份額，即津北陽(yáng)光公司的股權(quán)全部 權(quán)益 價(jià)值中有 800萬(wàn)元?dú)w小股東所有，其他為持有津北陽(yáng)光公司 90%權(quán)益的天津光明 新麗商貿(mào)有限公司所有。 同樣，在收益法中，津北陽(yáng)光公司每年支付給小股東的分配固定利潤(rùn)， 如同歷史報(bào)表反映的一樣在正常成本費(fèi)用外在收益法模型中每年予以扣除。 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 3頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下 ，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后津北陽(yáng)光公司的資產(chǎn)、負(fù)債 評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚? 經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，在基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日，津北陽(yáng)光公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 11,，評(píng)估價(jià)值為 18,，增值額為 6,，增 值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 5,，評(píng)估價(jià)值為 5,，無(wú) 增減值變化；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 6,，評(píng)估價(jià)值為 12,，增值 額為 6,，增值率為 %。 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表 被評(píng)估單位 名稱(chēng)：天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司 金額單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值 率％ A B C=BA D=C/A100% 1 流動(dòng)資產(chǎn) 4, 4, 2 非流動(dòng)資產(chǎn) 6, 13, 6, 3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 4 持有至到期投資 5 長(zhǎng)期應(yīng)收款 6 長(zhǎng)期股權(quán)投資 7 投資性房地產(chǎn) 6, 13, 6, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生 物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無(wú)形資產(chǎn) 15 開(kāi)發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 20 資 產(chǎn)總計(jì) 11, 18, 6, 21 流動(dòng)負(fù)債 22 非流動(dòng)負(fù)債 5, 5, 23 負(fù)債合計(jì) 5, 5,