【正文】 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 畝 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 計(jì)容面積 地下建筑面積 ㎡ 4 容積率 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 30 7 估算總投資 萬元 8 年 均預(yù)計(jì)銷售收入 萬元 9 年均利潤(rùn)總額 萬元 10 年均所得稅 萬元 11 年均凈利潤(rùn) 萬元 12 投資利潤(rùn)率 % 13 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 14 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 15 投資回收期 (含建設(shè)期 ) 所得稅前 年 所得稅后 年 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 三、市場(chǎng)分析 （一） 南康市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)及供求狀況 南康市住房供求狀況 根據(jù)南康市人民政府 “ 康發(fā) 20xx02 號(hào) ” 文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再審批私人建房。 資金來源：本項(xiàng)目共籌資金 萬元，其中企業(yè)自籌 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 20xx 萬元。技術(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范。南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 I 目 錄 第一章 申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況 ................................. 1 一、項(xiàng)目申請(qǐng)單位概況 .................................... 1 二、項(xiàng)目概況 ............................................ 1 三、市場(chǎng)分析 ............................................ 1 四、勞動(dòng)定員 ............................................ 7 五、質(zhì)量保證體系、招標(biāo)方案與實(shí)施進(jìn)度 ..................... 9 六、工程投資與資金籌措 ................................. 12 第二章 工程設(shè)計(jì)方案 ...................................... 17 一、設(shè)計(jì)依據(jù) ........................................... 17 二、設(shè)計(jì)目標(biāo)與理念 ..................................... 17 三、總平面規(guī)劃及空間和環(huán)境設(shè)計(jì) .......................... 19 四、建筑設(shè)計(jì) ........................................... 20 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ........................................... 22 六、給排水工程 ......................................... 24 七、電氣工程 ........................................... 27 八、暖通設(shè)計(jì) ........................................... 31 九、消防設(shè)計(jì) ........................................... 32 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................... 17 一、發(fā)展規(guī)劃分析 ....................................... 37 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 ....................................... 38 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 ....................................... 39 第四章 資源開發(fā)及綜合利用分析 ............................. 41 一、資源開發(fā)方案 ....................................... 41 二、資源利用方案 ....................................... 42 第五章 節(jié)能方案分析 ...................................... 43 一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ................................. 43 二、能耗分析 ........................................... 43 三、總平面與建筑節(jié)能設(shè)計(jì) ............................... 45 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 II 四、電器、設(shè)備系統(tǒng)節(jié)能 ................................. 47 五、采暖空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能 ................................... 48 六、節(jié)水措施 ........................................... 48 七、太陽能利用 ......................................... 49 第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ................... 50 一、項(xiàng)目地 理位置及區(qū)域概況 .............................. 50 二、主要建設(shè)條件 ....................................... 51 三、土地利用合理性分析 ................................. 53 四、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 .......................... 54 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ................................ 55 一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 ..................................... 55 二、生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................... 55 三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 ................................... 58 四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 ................................... 64 五、特殊環(huán)境影響 ....................................... 64 第八章 經(jīng)濟(jì)影響分析 ...................................... 65 一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 .......................... 65 二、行業(yè)影響分析 ....................................... 69 三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 ................................... 69 第九章 社會(huì)影響分析 ...................................... 70 一、社會(huì)影響效果分析 ................................... 70 二、社會(huì)適應(yīng)性分析 ..................................... 71 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 ................................. 71 四、綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ....................................... 76 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1 第一章 申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目申 請(qǐng) 單位概況 項(xiàng)目申報(bào)單位：南康市錦辰置業(yè)有限公司 公司地址：南康市金雞工業(yè)區(qū) 法定代表人：吳友稼 注冊(cè)資金： 800 萬元 公司類型 : 有限公司 公司簡(jiǎn)介： 南康市錦辰置 業(yè)有限公司成立于 20xx 年 8 月 28 日，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、建筑施工、物業(yè)管理，公司注冊(cè)資本為 800 萬元。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 南康市唐江 御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于南康市唐江鎮(zhèn)，北臨唐興西大道及 324 省道， 南臨規(guī)劃道路 ，兩側(cè)為代開發(fā)用地。 效益情況 項(xiàng)目按預(yù)期完全銷售后實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 萬元，上繳各稅金 萬元。據(jù)調(diào)查了解，該城區(qū)前幾年（ 20xx 年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象， 20xx 年后較少，據(jù)南康市房地產(chǎn)交易管理所介紹， 20xx 年后自建房主要是政府拆遷安置自建， 20xx 年以來該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)累計(jì)自建房約 115 戶，面積約為 萬平方米，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。商品房新開工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，分別同比增長(zhǎng) %、 %，商品房屋銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售金額 220178 萬元，同比增長(zhǎng) %，商品住宅銷售均價(jià) 4945 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)，房?jī)r(jià)是城市價(jià)值的體現(xiàn)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品房?jī)r(jià)格的主要原因：一是需求拉動(dòng)；二是成本推動(dòng)。南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 近年來上升的幅度稍大一點(diǎn)，原因是各方面的，包括地價(jià)的大幅度上升、建材價(jià)格上漲、項(xiàng)目品位、城市品位的提高，但不存在經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象。理由有二：一是隨著城市化進(jìn)程的加速，為房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。 贛州房?jī)r(jià)走勢(shì)研判 未來 贛州樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭也將得到遏制， 新建商品房銷售價(jià)格將繼續(xù)保持相對(duì)的穩(wěn)定價(jià)格區(qū)間。公司下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，包括行政部、工程部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。 （ 2）人力資源配置的內(nèi)容 1） 人力資源配置：以需設(shè)崗，以崗定員。 ③ 工程部 開展項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、安全 “ 四控二管 ” 工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系； ④ 財(cái)務(wù)部 支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計(jì)劃。 五、質(zhì)量保證體系、招標(biāo)方案與實(shí)施進(jìn)度 （一） 質(zhì)量保證體系 本 項(xiàng)目建立 “ 政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理、企業(yè)自檢 ” 三級(jí)質(zhì)量保證體系?？辈煸O(shè)計(jì)單位應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、規(guī)范，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計(jì)文件的審核會(huì)簽制度。 建筑材料、電氣設(shè)備等采購(gòu)實(shí)行采購(gòu)招標(biāo)方式，確保設(shè)備質(zhì)優(yōu)、價(jià)格合理。 （ 2） 標(biāo)段劃分 按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)， 勘察、設(shè)計(jì)合同同為 1 個(gè)合同標(biāo)段； 施工合同分為 2 個(gè)合同標(biāo)段， 其中 建筑 1 個(gè)標(biāo)段 ，配套工程 1個(gè)標(biāo)段 ； 施工監(jiān)理合同為 1 個(gè)合同標(biāo)段。 （ 6） 潛在投標(biāo)人的要求 邀請(qǐng) 有 相應(yīng)資質(zhì) 、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng) 的單位參加投標(biāo)。 （ 1） 編制可研報(bào)告 一 個(gè)月 （ 2） 勘測(cè)設(shè)計(jì) 二 個(gè) 月 （ 3） 項(xiàng)目招標(biāo) 二 個(gè)月 （ 4） 建安施工 十六個(gè) 月 （ 5） 綠化及小區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施 八 個(gè)月 （ 6） 竣工驗(yàn)收一個(gè)月 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 整個(gè)工程形象進(jìn)度安排見表 1－ 5。 3） 其他費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)政部財(cái)建（ 20xx） 394 號(hào)文計(jì)取。 4）基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%計(jì)取。 資金來源 本項(xiàng)目共籌資金 萬元，其中企業(yè)自籌 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 20xx 萬元。 體現(xiàn)以人為本的建筑設(shè)計(jì)，強(qiáng)化人們生活的體驗(yàn)，使小區(qū)更具有愉快的生活與交流氣氛。 利用并強(qiáng)化場(chǎng)址的自然生態(tài)特色，尋求與周圍環(huán)境協(xié)同發(fā)展的途徑。 人文環(huán)境：空間形態(tài)上充分考慮與周邊環(huán)境的關(guān)系，延續(xù)城市的機(jī)理，尊重周邊建筑與空間環(huán)境。利用綠地、硬地、小品等元素滿足不同層次的居民活動(dòng)的需求，將住宅群與綠化融為一體。 特色原則 對(duì)于“特色”這一概念，我們從三個(gè)層面加以解釋。注意住區(qū)環(huán)境、建筑群體、城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。步行系統(tǒng)緊扣“以人為本，健康生活”的設(shè)計(jì)主旨，以中心綠帶為中心，自由的漫步道和通向每個(gè)組團(tuán)的步行道為延展，形南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 成豐富的步行系統(tǒng)。充分保證了每戶住宅均有異常開闊的視野和良好的景觀，同時(shí)使中心硬質(zhì)廣場(chǎng)附近上居民的休閑活動(dòng)內(nèi)容更加豐富。地下車流線簡(jiǎn)潔順暢，地面出入緊鄰小區(qū)出入口，出入方便。餐廳、客廳與步入式大陽臺(tái)連貫一線，恢宏尺度彰顯主人身南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 份地位。 （二）建筑立面 本項(xiàng)目建筑立面設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)住宅的簡(jiǎn)單式樣，創(chuàng)造素雅、穩(wěn)重、大方、富有變化的立面形態(tài)，給居住者以超前的精神及感官享受，根據(jù)建筑平面的功能和小區(qū)設(shè)計(jì)的整體文化理念，立面采用適當(dāng)比例的飄 窗以及色彩豐富的陽臺(tái)，實(shí)現(xiàn)立面的變化及多層次的陰影效果。 52′ ，屬于Ⅲ氣候區(qū)中小城市。 冬季建筑前后的風(fēng)壓差滿足《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中不高于 5Pa的規(guī)定。在確保質(zhì)量的前提下，力爭(zhēng)做到方便