【正文】 項(xiàng)目的土地前期勘察、拆遷安置對象調(diào)查摸底、拆遷安置方案初步制定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案初步形成等工作。 拆遷安置 為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)行“一次拆遷、統(tǒng)一安置”的原則。 項(xiàng)目 總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬元。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目用地約 45 畝，項(xiàng)目總建筑面積約 99640 萬平方米 。 建議 建議項(xiàng)目審批管理部門給予該項(xiàng)目有力的支持，盡快完成項(xiàng)目的批復(fù) 、建設(shè)條件及城中村改造優(yōu)惠條件的落實(shí) 等工作，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。簡言之， 廉租住房 是解決 低收入家庭 住房問題的一種制度。 某市 市為進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，解決 低 收入家庭住房問題， 從 1997 年開始， 某市 市政府 每年從財(cái)政中拿出 250 萬元，解決 某市 市貧困家庭缺房問題，這比 1999 年國家提出發(fā)展城鎮(zhèn) 廉租住房 要早 2 年多。 2020 年 11月 7 日， 某市 市 按照國家建設(shè)部《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房 管理辦法》和《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》精神，結(jié)廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 8 合實(shí)際情況，制定了《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理實(shí)施細(xì)則》，自此，某市 市 廉租住房 制度全面啟動。與高房價相對應(yīng)的是普通市民較低的購買能力，因此，對 廉租住房 的需求十分迫切。 與經(jīng)濟(jì)適用房相比， 廉租住房 更能滿足城鎮(zhèn)低收入家庭的住房需求。從本質(zhì)上來說這兩類人群是不能完全等同的。因?yàn)?廉租住房 各方面的條件和外部設(shè)施都相對簡陋，有錢人一般不愿意租住，這就避免了一些人從中牟利，可以更好的體現(xiàn)公平與公正性。 優(yōu)勢之四：可以有效減少用地量。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 增加了保障住房供給，緩解 住房緊張局面 某市 整體 城鎮(zhèn)化 、國際化發(fā)展步伐不斷加快 ， 項(xiàng)目所在地 某市某開發(fā)區(qū) ，作為 某市 重要的經(jīng)濟(jì)增長極，經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)保持高速 增長 。 該項(xiàng)目的建 成后，政府將通過成本價回收住房，并將住房提供給符合申請條件的城鎮(zhèn)低收入家庭。 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，有利于建設(shè)城市新社區(qū)，有利于培育新現(xiàn)代市民，有利于保障農(nóng)民新生活，有利于構(gòu) 建管理新體制，有利于倡導(dǎo)社會新風(fēng)尚 ，有利于促進(jìn) 某市某開發(fā)區(qū) 的快速發(fā)展 。 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 12 第三章 項(xiàng)目社會環(huán)境分析 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 近年來，中國經(jīng)濟(jì)保持快速平穩(wěn)的增長，國民生產(chǎn)總值（ GDP）年增長率保持在 8%以上， 2020 年增長率達(dá)到 13%的歷史最高點(diǎn)， 2020年全球金融危機(jī)爆發(fā)，直接影響到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民生產(chǎn)總值（ GDP）增長速度放緩， 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長為 %， 2020年各地區(qū)、各部門積極采取有效措施應(yīng)對金融危機(jī)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)快速發(fā)展的勢頭， 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）同比增長為 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；全社會固定資產(chǎn)投資278140 億元，比上 年增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)。 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 13 中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀分析 2020 年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，“國十一條”、“國十條”、“國五條”相繼發(fā)布，這一密集程度在房地產(chǎn)行業(yè)乃史上罕見?？梢哉f， 2020 年對房地產(chǎn)行業(yè)是名副其實(shí)的調(diào)控年。 2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，增長 %，其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。 2020年 上半年，全國已開工建設(shè)廉 租 住 房 105萬套，占今年建設(shè)計(jì)劃的 59%。計(jì)劃投資 億元，已完成投資 12億元，占 13%。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 72494 億元，比上年增長 %。 12 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點(diǎn)。 12 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，比 11月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)。 圖 31： 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 16 某市 市經(jīng)濟(jì)分析 2020年以來， 某市 市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，運(yùn)行狀況總體良好，生產(chǎn)運(yùn)行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi) 需依然保持旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益有所提高。其中，規(guī)模以上重工業(yè)完成增加值 ，同比增長 %；輕工業(yè)完成 增加值 億元，增長 %。 2020 年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22244元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 7750元，較上年增長 %，扣除物價因素實(shí)際增長 18%。 2020 年 某市 市普通住宅類物業(yè) (不含別墅 )新批預(yù)售面積為 萬平方米，同比上年增長 %?？梢娫谡邔ψ≌袌龅牡种葡?，商業(yè)地產(chǎn)已成樓市新寵。為了加大 廉租住房 保障力度， 某市 市于 2020 年 4 月和 2020 年 2 月，分別放寬了 廉租住房 租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租的申請條件。2020 年租金補(bǔ)貼戶累計(jì)達(dá)到 16338 戶，當(dāng)年補(bǔ)貼金額 1288 萬元；實(shí)物配租新增保障戶 494 戶。加上租金補(bǔ)貼保障戶數(shù)， 某市 市 廉租住房 保障覆蓋能力達(dá)到 42069 戶。有住房（包括私房、租住公房、無產(chǎn)權(quán)房）但還存在人均建筑面積不足等住房條件困難的家庭約 ，約占需求總量的 %。 城鎮(zhèn)低收入家庭人均 廉租住房 面積保障標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府 定期公布 廉租住房 需求量分析 按照 某省 統(tǒng)計(jì)局 2020 年 2 月公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，及《 某市 市城鎮(zhèn)低收入家庭申請 廉租住房 調(diào)查報(bào)告》表明， 某市 市需要 廉租住房 保障的家庭（無房或人均住房建筑面積低于 13平方米），約為 萬戶， 某市 市 廉租住房 保障覆蓋能力在 2020 年底能夠達(dá)到 萬戶，則未來還有 9 萬戶的保障需求。東距市中心僅 7 公里， 位于 某市 市 某 開發(fā)區(qū) 西部 ， 管轄 某村 等 20個行政村 。及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為 某開發(fā)區(qū) 、 某市 市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和 城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。 某 一中已擁有 5 個分部 。 、娛樂、購物、醫(yī)療設(shè)施 某市某開發(fā)區(qū) 建設(shè)有與國際標(biāo)準(zhǔn)接近的商務(wù)娛樂、文化設(shè)施，是 某市 市民最向往的居住休閑之地。區(qū)內(nèi)有 、 115 米寬的遺址公園、綠化帶和 6 個大型主題公園，如占地 110 畝的新紀(jì)元公園、占地 260 畝的永陽公園、以運(yùn)動為主題的運(yùn)動公園等。最多風(fēng)雨及頻率 (%)七月 C25NEl7，一月 C34NE11。年均相對濕度為 %。 社會條件 按照 某市 市城市總體規(guī)劃要求，不宜在 項(xiàng)目所在地 區(qū)域內(nèi)建設(shè)大型工業(yè)企業(yè)，特別是污染環(huán)境較重的工業(yè)企業(yè)。 （ 2）郵電、通訊狀況 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 25 某市 地區(qū)郵電通訊發(fā)達(dá)，是中國六大微波通訊中心之一，擁有國際一流的技術(shù)和設(shè)備。 某市 是我國六大通訊樞 紐之一，目前連接北京、上海、廣州等城市的出口帶寬達(dá)到 5000 兆。 某市某開發(fā)區(qū) 在 某市 電網(wǎng)的地理位置十分優(yōu)越，有 8 座變電站向 某開發(fā)區(qū) 提供供電電源，完全能夠滿足某開發(fā)區(qū) 各類用戶用電量、用電可靠性的需求。熱力公司鍋爐總臺數(shù)達(dá)到 55臺 ，供熱能力達(dá)到 2891 兆瓦（ 4125 噸 /小時），供熱主管網(wǎng) 108 公里。該項(xiàng)目用水主要為生活、綠化、消防、車輛等用水。 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 27 第五章 項(xiàng)目 拆遷安置 及土地成本核算 為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)行“一次拆遷、統(tǒng)一安置”的原則。 管委會 城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位按照各自工作職責(zé)，負(fù)責(zé)完成本單位承擔(dān)的城中村改造工作任務(wù)。其他改造村以規(guī)范改造行為和完善前期手續(xù)為主，因地制宜適時啟動改造工作。對已經(jīng)啟動城中村改造或已完成有形改造的村，統(tǒng)一開展農(nóng)轉(zhuǎn)居、經(jīng)濟(jì)體制改革和撤村建社區(qū)工作。凡新列入改造計(jì)劃的村，由區(qū)城中村改造辦公室編制并辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)后，面向 社會 統(tǒng)一進(jìn)行招商，嚴(yán)格按照準(zhǔn)入機(jī)制進(jìn)行審查和監(jiān)督。 調(diào)查摸底的基本內(nèi)容： (1)村莊基本情況； (2)城中村改造初步廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 29 設(shè)想； (3)村莊現(xiàn)狀平面圖； (4)村民房屋及其它需拆遷面積測量表；(5)村集體資產(chǎn)和小 組集體資產(chǎn)的情況； (6)現(xiàn)有戶籍人口情況分類登記； (7)村莊現(xiàn)有土地和使用情況調(diào)查核對； (8)在冊戶籍勞動力及社保人員的登記、統(tǒng)計(jì)； (9)詳細(xì)掌握戶籍人口中符合救助條件的貧困戶的戶數(shù)及人數(shù)； (10)商業(yè)、餐飲、企業(yè)等行業(yè)的登記統(tǒng)計(jì)工作； (11)文化娛樂行業(yè)的登記統(tǒng)計(jì)工作；（ 11）矛盾糾紛排查和化解工作。 管委會 城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查確定的改造村，由 管委會城 改辦上報(bào)市城中村改造辦公室審批列入市改造計(jì)劃。 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 30 編制改造工作方案 改辦和各街道根據(jù)全區(qū)統(tǒng)一安置辦法，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)指標(biāo)和村莊實(shí)際，制訂改造村具體的拆遷安置辦法。 ，各街道負(fù)責(zé)組織村內(nèi)會議討論通過，并形成決議報(bào) 管委會城 改辦。各街道負(fù)責(zé)開展宣傳動員、動遷 拆遷和維護(hù)穩(wěn)定有關(guān)工作，城改、建設(shè)、執(zhí)法、規(guī)劃、國土以及公、檢、法、司等區(qū)及有關(guān)職能部門，要抽調(diào)專人組成聯(lián)合工作組，現(xiàn)場辦公，協(xié)調(diào)解決各類問題，配合街辦展開舊村拆除工作。 《招投標(biāo)法》的要求及其程序進(jìn)行。驗(yàn)收通過后，由廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 10月 電話： 32 相關(guān)街道負(fù)責(zé)組織村民回遷。 遷村民社會保障工作。 、統(tǒng)籌兼顧、童叟無欺、男女平等、公開、公平、公正合理的原則進(jìn)行。 拆遷安置政策 為保障 某村 和 某村 改造拆遷建設(shè)工作地順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益， 根據(jù)《 某市 市城中村改造管理辦法》 (以下簡稱《辦法》 )，參照《 某市 市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》 (以下簡稱《細(xì)則》 )、《 某市 市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》 (以下簡稱《規(guī)定》 )等法規(guī)文件，結(jié)合 某開發(fā)區(qū) 實(shí)際 情況 ，制定本辦法。 改辦負(fù)責(zé)在實(shí)施整村拆除前啟動清產(chǎn)核資、股份量化和經(jīng)濟(jì)體制改革工作。 改辦、相關(guān)街道和村組要組成督導(dǎo)組，深入施工現(xiàn)場進(jìn)行全程監(jiān)督，重點(diǎn)檢查建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量和施工安全，確保村民安置樓按規(guī)劃計(jì)劃如期建成。 申請土地確權(quán)應(yīng)提交下列資料： （ 1） 所在街道辦事 處和 管委會城 改辦同意上報(bào)土地確權(quán)手續(xù)的相關(guān)材料； （ 2） 土地確權(quán)申請書； （ 3）申請人身份證材料； （ 4）管委會城 改辦對該城中村改造項(xiàng)目改造方案的批準(zhǔn)文件； （ 5） 區(qū)政府關(guān)于完成無形改造工作的確認(rèn)文件； （ 6）公安機(jī)關(guān)關(guān)于完成農(nóng)轉(zhuǎn)居工作的確認(rèn)文件； （ 7） 股東 (居民 )大會關(guān)于同意辦理土地確權(quán)和申請用地的決議； （ 8） 地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)； （ 9） 規(guī)劃定點(diǎn)圖及勘測成果表； （ 10） 超過城中村改造用地標(biāo)準(zhǔn)的，附與市土地儲備交易中心簽訂的剩余土地收購儲備協(xié)議； （ 11） 地上附著物權(quán)屬證明； （ 12） 集體土地所有權(quán)證書和集體 土地使用權(quán)證書； （ 13） 建社區(qū)批準(zhǔn)文件、社保文件等其他有關(guān)文件。通過后，由 管委會城 改辦上報(bào)市城中村改造辦公室審批。 改造工作方案包括以下基本內(nèi)容： (1)無形改造方面：①農(nóng)轉(zhuǎn)居工作方案；②清產(chǎn)核資、經(jīng)濟(jì)體制改革組織機(jī)構(gòu)及工作步驟；③清產(chǎn)核資、經(jīng)濟(jì)體制改革工作方案；④