【正文】 條 納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第二十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （二） 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的 日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)用； （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用； （七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi) 方式。 成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止。 第十一條 具備物業(yè)服務(wù)收費(fèi)條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會或業(yè)主委員會暫未建立的，價(jià)格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力，參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或 購房合同，認(rèn)定臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量等因素，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為：特級、一級、二級、三級、四級五個(gè)等級，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 第五條 經(jīng)價(jià)格主管部門確認(rèn)，符合下列條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有收費(fèi)資格。 第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。關(guān)于印發(fā)《大連市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知 大發(fā)改收費(fèi)字 [2020]449 號 各區(qū)、市、縣發(fā)展改革局（物價(jià)局）、房地產(chǎn)行政主管部門： 現(xiàn)將《大連市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。 （一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊。 第七條 根據(jù)物 業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。各等級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 特級：根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本及相關(guān)情況核定； 一級：每月每建筑平方米為 — 元（ 含 ）； 二級：每月每建筑平方米為 — 元（含 ）； 三級：每月每建筑平方米為 — 元（含 ）； 四級：每月每建筑平方米為 。首次認(rèn)定的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有效期限為一年。 第十三條 對引入市場競爭機(jī)制，由業(yè)主大會或業(yè)主委 員會通過招投標(biāo)方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格主管部門公布的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格約定具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并到價(jià)格主管部門辦理價(jià)格認(rèn)定手續(xù)。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第二十條 經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)可以收費(fèi)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從價(jià)格主管部門批準(zhǔn)收費(fèi)之日起按月征收；如業(yè)主同意，可適當(dāng)延長收費(fèi)周期，每次最長不得超過一年。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納費(fèi)用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其 限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。 第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 第二十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的房屋建設(shè)面積計(jì)算，未辦房屋所有權(quán)證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實(shí)測的房屋建筑面積計(jì)算。 第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施收費(fèi)前，應(yīng)到價(jià)格主管部門辦理《收費(fèi)許可證》，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)攜帶上年度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支情況到發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)證。 第三十三條 本辦法自二 OO 九年十一月一日起執(zhí)行，過去凡與本辦法不符合的規(guī)定同時(shí)廢止。 應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。 配置可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)等安全防范設(shè)施。 公共空間及外墻無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。 無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。 房屋完好率、維修質(zhì)量合格率、業(yè)主滿意率達(dá)到 98%以上。 實(shí)行 24 小時(shí)報(bào)修值班制度。 小區(qū)內(nèi)路燈、草坪燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到 100%。窖井、化糞池定期檢查，保持通暢，無堵塞外溢。設(shè)有專業(yè)化秩序維護(hù)隊(duì)伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護(hù)，紀(jì)律嚴(yán)明。引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 對火災(zāi)、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，并 及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。 公共區(qū)域門、窗每周清潔 1 次；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。 進(jìn)行保潔巡查，及時(shí)清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放現(xiàn)象。無枯樹、死樹掛，無黃土裸露。 適時(shí)組織防凍保暖。 按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 設(shè)立客服部門，公示 24 小 時(shí)值班電話，處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率達(dá)到100%。 建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修資金臺帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定管理使用專項(xiàng)維修資金，定期公布維修資金使用情況。 各項(xiàng)管理制度完善。 有一定規(guī)模的休閑活動場地和固定的活動館所，并設(shè)有文化、娛樂、體育活動場地及器械、設(shè)施。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損，完好率達(dá)到 95%以上。 小區(qū)主出入口設(shè)房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。 建立房屋報(bào)修，修繕制度并建有記錄。 公共設(shè)施設(shè)備按照管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 小區(qū)內(nèi)道路、停車場平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范，道路完好率不低于 95%。 小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。 配備門崗室及崗?fù)?，門崗室及崗?fù)っ烙^整潔。對本區(qū)的機(jī)動車出入驗(yàn)證，外來的機(jī)動車核準(zhǔn)后登記放行。 住宅區(qū)域內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池、頂層天臺等部位設(shè)置