【正文】 已經(jīng)過(guò)于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。全市人口密度為每平方公里 818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá) 2370人。項(xiàng)目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽(yáng)，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 ? 居民收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 6%。 ? 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7： ： ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上?！笆濉逼陂g，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。 成都市向東發(fā)展城市設(shè)計(jì) ? 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設(shè)熱點(diǎn)區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開(kāi)發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 ? 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過(guò)的《成都市向東 向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體 結(jié)構(gòu)為 1個(gè)副中心， 1 個(gè)片區(qū)中心， 3 個(gè)片區(qū)， 15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。 ? 另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“ 30分鐘大成都 ” 的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成 都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在 16 .4℃左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的 24個(gè)歷史文化名城之一。住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 成都遠(yuǎn)大華陽(yáng)項(xiàng)目 策劃報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況 一、城市概況 ? 歷史文化 成都是四川省省會(huì)，是一座有 2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。隨著西部大開(kāi)發(fā)的推行，成都憑借 GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地。 ? 生活特色 成都?xì)夂蛞巳?，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，適合居住。 ? 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8區(qū) 4市（縣級(jí)市） 7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。 區(qū)域定位： 隨著 3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城 區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽(yáng)、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為 “ 大成都 ” 的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì) ? 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射熱點(diǎn)區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開(kāi)通成就了華陽(yáng)；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注。 ? 經(jīng)濟(jì)總量 目標(biāo)： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%以上， 2020年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500美元。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2020年城市化水平達(dá)到 38%以上。 ? 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2020年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 人口： ? 2020年末成都市總?cè)丝?1013萬(wàn)人，在全國(guó)特大城市中，僅次于 北京、上海、重慶，居第四位。 （中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《 2020成都統(tǒng)計(jì)年鑒》） ? 最新數(shù)據(jù)， 2020年末，全市戶籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問(wèn)題的 基本方式。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下成都市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。 房地產(chǎn)相關(guān)政策 ? 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部通知降費(fèi)： 2020年 1月 30日，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計(jì)費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 成都降低住房交易手續(xù)費(fèi)： 成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開(kāi)化、規(guī)范化。 四、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬(wàn) m2） 新開(kāi)工面積（萬(wàn) m2） 房屋竣工面積（萬(wàn) m2） 實(shí)際銷售 面積（萬(wàn) m2） 實(shí)際銷售額（萬(wàn)元） 空置面積（萬(wàn) m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 1999 682642 2020 782108 2020 無(wú)數(shù)據(jù) 1297300 （中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《 2020成都統(tǒng)計(jì)年鑒》 114頁(yè)， 2020年資料來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都 2020統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》 60頁(yè)） 房屋開(kāi)發(fā)和商品房銷售走勢(shì)圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場(chǎng)的一些特點(diǎn)： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： ? 整體市場(chǎng)向好，房屋開(kāi)發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； ? 同時(shí)，在供給市場(chǎng)不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對(duì)面積增 加，但是空置率在下降，說(shuō)明市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 住宅總體供需情況 住宅總體供需情況一覽表 住宅開(kāi)發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬(wàn) m2） 新開(kāi)工面積 （萬(wàn) m2） 竣工面積（萬(wàn) m2） 實(shí)際銷售面積（萬(wàn) m2） 實(shí)際銷售額（萬(wàn)元） 空置面積（萬(wàn) m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2020 643201 2020 無(wú)數(shù)據(jù) 1052500 無(wú)數(shù)據(jù) （中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《 2020成都統(tǒng)計(jì)年鑒》 114頁(yè)， 2020年資料來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都 2020統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》 60頁(yè)） 住宅開(kāi)發(fā)和銷售走勢(shì)圖 住宅空 置面積和空置率走勢(shì)圖 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 從上圖中不難看出，成都市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。近 12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在 5點(diǎn)之 內(nèi)，說(shuō)明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。開(kāi)發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會(huì)加大投入成本，從而會(huì)促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高； ? 同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加。片區(qū)的樓盤開(kāi)始往品質(zhì)高檔化，開(kāi)發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個(gè)市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對(duì)區(qū)域客戶，樓盤的開(kāi)發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價(jià)格上。 (3)價(jià)格主要在 17003000元 /平方米之間 統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在 17003000 元 / m2左右。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）價(jià)格呈上升趨勢(shì) 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動(dòng)，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，由原來(lái)的 20202500上升 3000左右。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)加劇 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 (1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定 對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 (3)開(kāi)發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開(kāi)工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹(shù)、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂(lè)園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念。其中以 100250的面積區(qū)間為主，