【正文】 已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。全市人口密度為每平方公里 818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達 2370人。項目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點區(qū)域。 ? 居民收入目標： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%。 ? 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標： 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7： ： ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 15%以上?！笆濉逼陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標奠定基礎，加快進程。 成都市向東發(fā)展城市設計 ? 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 ? 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東 向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體 結(jié)構(gòu)為 1個副中心， 1 個片區(qū)中心， 3 個片區(qū)， 15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。 ? 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“ 30分鐘大成都 ” 的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成 都的氣候、人文及閑適的生活習慣。氣候資源獨特，年平均氣溫在 16 .4℃左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動力資源豐富。成都是國務院首批公布的 24個歷史文化名城之一。住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 成都遠大華陽項目 策劃報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)總體市場狀況 一、城市概況 ? 歷史文化 成都是四川省省會，是一座有 2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借 GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。 ? 生活特色 成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。 ? 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8區(qū) 4市（縣級市） 7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。 區(qū)域定位： 隨著 3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城 區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為 “ 大成都 ” 的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 成都市向南發(fā)展城市設計 ? 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關注。 ? 經(jīng)濟總量 目標： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2020年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 2500美元。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 2020年城市化水平達到 38%以上。 ? 社會發(fā)展目標： 2020年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 人口： ? 2020年末成都市總?cè)丝?1013萬人，在全國特大城市中，僅次于 北京、上海、重慶，居第四位。 （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》） ? 最新數(shù)據(jù)， 2020年末，全市戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的 基本方式。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關目標。 房地產(chǎn)相關政策 ? 國家計委、建設部通知降費： 2020年 1月 30日，國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費名稱、服務內(nèi)容及計費方式，并制定了最高收費標準。 ? 成都降低住房交易手續(xù)費： 成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計委、建設部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規(guī)范化。 四、房地產(chǎn)總體市場狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬 m2） 新開工面積（萬 m2） 房屋竣工面積（萬 m2） 實際銷售 面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 1999 682642 2020 782108 2020 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2020年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》 60頁） 房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： ? 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢； ? 同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增 加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 住宅總體供需情況 住宅總體供需情況一覽表 住宅開發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬 m2） 新開工面積 （萬 m2） 竣工面積（萬 m2） 實際銷售面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2020 643201 2020 無數(shù)據(jù) 1052500 無數(shù)據(jù) （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2020年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》 60頁） 住宅開發(fā)和銷售走勢圖 住宅空 置面積和空置率走勢圖 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。近 12個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在 5點之 內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高； ? 同時，市場供應量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。商品房市場供應量明顯增加。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學、四川師大附屬中學、成都七中育才學校、東光實驗小學、雙林中學等大中小學，提供了良好的教育背景。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價格上。 (3)價格主要在 17003000元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 17003000 元 / m2左右。 未來市場預測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的 20202500上升 3000左右。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個大型樓盤。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標市場。 市場現(xiàn)狀分析 (1)供需市場穩(wěn)定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工 程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集2020 房產(chǎn)大師案例集 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。其中以 100250的面積區(qū)間為主，