【正文】 場費 （元） 無 實用率 (%) 50％ 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢打造多首層概念 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 5F 4F 3F 美容、保健品、廣告公司、裝飾公司 2F 童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運動、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣 1F 珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時尚女裝、皮具、美甲、飾品 備注 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 4 混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一樓層都會因每個業(yè)主具 體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現(xiàn)經(jīng)營商家會認(rèn)為有失公平而對整個商場的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對于潛在欲進駐經(jīng)營者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無法讓消費者認(rèn)可甚至可能整個商業(yè)陷入僵局。目前項目在建中 ， 其 大部分樓層小面積分割雖然 相對 易 于 銷售， 但 針對大商家出租 會 增加難度 。就目前以及未來幾年內(nèi)景德鎮(zhèn)市的 人口規(guī)模和 商業(yè)市場消費情況來看，開門子 17 萬的建筑面積無疑是已經(jīng)遠遠超出了市場所能承受的范圍，再加之目前本市多處商業(yè)都處于空置狀態(tài)，無論是投資者還是經(jīng)營者都不再盲目跟風(fēng)，而變得更加理性 。經(jīng)營狀況除商場臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內(nèi)鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務(wù)休閑 。無論是硬件設(shè)施還是內(nèi)部裝修都比較大眾化，比較適合當(dāng)?shù)厥忻竦膶徝兰跋M理念。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 8 浙江商城 （表 15） 調(diào)查 時間 2020520 地段 廣場南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ √ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經(jīng)營狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 60％ 進場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 三層框架結(jié)構(gòu) ，經(jīng)營小商品，服裝 批發(fā)市場 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉儲及配套服務(wù)區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場南 路交匯處，建筑面積 2 萬平方米，為三層框架結(jié)構(gòu)。 但今后需要 對其 密切關(guān)注， 因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費力與本項目有可比性 ，可能存在潛在的競爭威脅外 ，其余的均對 本 項目沒有太大的競爭威脅 。目前屬景德鎮(zhèn)消費檔次較高，消費人流較大的區(qū)域，經(jīng)營狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長約 400米左右 1030 97％ 主要以經(jīng)營中低檔服裝、服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經(jīng)營的商業(yè)格局，經(jīng)營狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場所，目前經(jīng)營狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專業(yè)市場 （ 表 17 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場南路段 在定位、地位位置與人流上與本項目 有 可比性 ，在未來有可能與本項目所處區(qū)域產(chǎn)生競爭， 從而 分流潛在消費群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來一段時間內(nèi) 因所處地段和受眾消費群體不同而不會對本項目造成威脅。 經(jīng)濟運行 與社會發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經(jīng)濟總量仍然偏小，經(jīng)濟運行質(zhì)量還不高，財政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。 2020 年 ,全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，增速位居全省第一。住房、汽車、旅游、消費類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費熱潮，進而轉(zhuǎn)化為城市居民消費結(jié)構(gòu)進一步升級的需求。 交通運輸迅速發(fā)展。 旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。景區(qū)景點建設(shè)進一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強了洪巖仙境創(chuàng)建國家 AAAA 級景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點的申報工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。 金融存貸良性擴張。 體育事業(yè)成績喜人。據(jù)人口變動情況抽樣調(diào)查推算， 2020 年末全市總?cè)丝跒? 萬人，比上年末增加 萬人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長率為? 。城市居民人均消費支出為 元，比上年增長 %，其中食品消費支出增長 %。 城市建設(shè)水平提升。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達 %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產(chǎn)綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無害化處理率達 %，實現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國家園林城市 ” 目標(biāo)。其中商業(yè)面積近 2 m178。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺 金融服務(wù)機構(gòu)（ 公里內(nèi)集中了交通銀行、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（ 500 米內(nèi)集中華達百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。 交通環(huán)境 項目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。 蓮社南路主要以經(jīng)營本地特產(chǎn) —— 陶瓷為主，但目前無 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很 大差距 。 項目 商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場南路與馬鞍山路交匯處 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 185 258 206 216 165 1030 節(jié)假日 時段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析： 以上對廣場南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例 ，其中青年女性和中年 女性稍多一些。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山中路 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 234 724 298 766 106 2128 節(jié)假日 時段 319 736 386 812 119 2372 平均值 276 730 342 789 112 2249 所占比例 12% 32% 15% 35% 6% （ 表 25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對珠山中路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于 所有特征的 男性， 說明此路段消費人群以女性為主。 綜合分析 ： 以上對項目商圈內(nèi)各主要路段的人流 和車流及其特征 進行了粗略 測 算 ， 保守估計： 此商圈每天有將近 二 十萬的人流 和 二十多萬的 車流 于此而過 ， 足見其作為景德鎮(zhèn)市一級商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應(yīng)。 三、 消費者市場調(diào)查分析 18－ 22 歲年齡 消費 人群的特點 這部分人群是追求 時尚潮流的前沿人群，是現(xiàn)代流行的韓版、日版時尚服裝、服飾的追隨者。 23－ 28 歲年齡段 消費人群的特點 收入在 1500 元左右，不僅追求時尚，而且講究品位。消費于休閑、餐飲娛樂、煙酒方面開銷較大。政府機關(guān)公務(wù)員收入及消費比 例也較高。 這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費人群，有國際品牌和國內(nèi)大品牌的 需求，通深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 24 過走訪也了解到他們購物大都到九江、南昌等大中城市。 注重身體的保養(yǎng)，大部分偶爾會參加體育活動，擁有一套價格較高的體育裝備。這部分人群所占被調(diào)查比例最高，是景德鎮(zhèn)目前消費市場的主力。在休閑中購物，在購物中娛樂將是今后消費者選擇消費的最佳場所。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 27 Z 來您商店的顧客一般每次消費金額水平是怎么樣的？ 第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元 200300元 300500元 500元以上 012345678第一 第二 第三20元 以下2050元50100元100200元200300元300500元500 元以上（ 圖 26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖表可以看出，消費者每次的消費金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200300 元的區(qū)間也占一定比例。 Z請問您這里每日 的 營業(yè) 收入大約可以歸入下列哪一項 1000元以下 1001－ 1500元 1501－ 2020元 2020－ 2500元 2501－ 3000元 3001— 3500元 3501— 4000元 4001元以上 20202500元 , 4, 20%25013000元 , 1, 5%30013500元 , 1, 5%35014000元 , 2, 10% 4 0 0 1 以上, 2 , 1 0 %1 0 0 0 元以下, 4 , 2 0 %10011500元 , 3, 15%15012020元 , 3, 15%1 0 0 0 元以下 10011500元 15012020元 20202500元 25013000元 30013500元 35014000元 4 0 0 1 以上 （ 圖 29） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖可以看出，經(jīng)營商戶的營業(yè)額