【正文】 m178。 產(chǎn)品不足 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4200x5000 面積： 21m2 ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 4200x1400 面積： ?主臥開(kāi)間： 4000x5000 面積： 20m2 主要開(kāi)間尺寸 城陽(yáng)典型產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：都霖美景 ?房間間隔方正實(shí)用； ?功能分區(qū)清晰合理； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?主臥 270度轉(zhuǎn)角窗，設(shè)走入式衣柜，實(shí)用性強(qiáng)； ?餐廳設(shè)北向工作陽(yáng)臺(tái)； ?雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：客廳景觀大陽(yáng)臺(tái)、工作陽(yáng)臺(tái) ； ?南向三開(kāi)間設(shè)計(jì)； 戶型基本描述 ： 普通多層標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 2房 1廳 1衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 8090m2 ?交通面積浪費(fèi)較大； ?缺少餐廳功能； ?主臥室缺少獨(dú)立衛(wèi)生間。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4800x3600 面積： ?主臥開(kāi)間： 3600x4500 面積： ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 3400x1800 面積： ?工作陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 2100x1500面積： 主要開(kāi)間尺寸 戶型基本描述 ： 小高層標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 119m2 戶型基本描述 ： 小高層標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 108m2 ?交通面積浪費(fèi)大； ?暗衛(wèi)設(shè)計(jì)； ?南北無(wú)法形成對(duì)流，通透性差； ?客廳西向采光，朝向較差； ?廚房位置不理想，需穿越客廳及餐廳； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)； ?只有主臥南向設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4200x4200 面積： ?主臥開(kāi)間： 3600x4200 面積： ?次臥開(kāi)間： 4200x3000 面積： 主要開(kāi)間尺寸 戶型基本描述 ： 小高層標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 2房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 98m2 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：海爾東城國(guó)際 ?暗衛(wèi)設(shè)計(jì)； ?南北對(duì)流性差，通風(fēng)性差； ?餐廳面積偏??； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?公共區(qū)開(kāi)間： 7330x3900 面積： ?主臥開(kāi)間： 5300x3600 面積： ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 3900x14300 面積： 主要開(kāi)間尺寸 戶型基本描述 ： 韓式高層公寓標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 2房 1廳 1衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 1 112m2 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：海爾東城國(guó)際 ?交通面積較大； ?暗衛(wèi)設(shè)計(jì)； ?次臥東向開(kāi)窗采光，且開(kāi)窗面積偏小。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4400x4700 面積： 20m2 ?主臥開(kāi)間： 3600x4700 面積： 17m2 ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 3000x3000 面積： 9m2 主要開(kāi)間尺寸 弧形落地窗 弧形落地窗 戶型基本描述 ： 景觀情趣三室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 124m2 ?交通面積較大； ?缺少玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性不足； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)； ?客廳北向開(kāi)窗采光，朝向較差； ?餐廳面積偏小，采光較差； ?衛(wèi)生間離客廳較遠(yuǎn)，客人使用不方便。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4400x4700 面積： 20m2 ?主臥開(kāi)間： 3600x4700 面積： 17m2 ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 3000x3000 面積： 9m2 主要開(kāi)間尺寸 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 舒雅三室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 138m2 ?交通面積大，空間浪費(fèi)較多； ?缺少玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性不足； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)； ?餐廳面積偏小，采光較差。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4200x4800 面積： ?主臥開(kāi)間： 3900x3900 面積： ?次臥開(kāi)間： 3600x3600 面積： ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 3200x1500 面積： 主要開(kāi)間尺寸 陽(yáng)光室 弧形落地窗 弧形落地窗 各臥室均帶設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 舒適三室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 128m2 ?交通面積大； ?廚房流線偏長(zhǎng)； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)； ?餐廳面積偏小，采光較差。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4200x4800 面積： ?主臥開(kāi)間： 3900x3900 面積： ?次臥開(kāi)間： 3600x3600 面積： ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 3200x1500 面積： 主要開(kāi)間尺寸 弧形落地窗 弧形落地窗 各臥室均帶設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 陽(yáng)光室 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 ?交通面積較大； ?廚房離入口較遠(yuǎn)，要經(jīng)過(guò)客廳，影響較大； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)及工人房； ?客廁位置離臥室較遠(yuǎn)，使用不方便。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4500x6000 面積： 27m2 ?景觀陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 4500x1800 面積： ?主臥開(kāi)間： 3600x5100 面積： ?次臥開(kāi)間： 3600x4500 面積： 主要空間開(kāi)間 戶型基本描述 ： 高層 F型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 158m2 ? 實(shí)用率： 80% 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長(zhǎng)春花園 ?交通面積較大； ?戶型進(jìn)深偏大，空間浪費(fèi)； ?缺少工作陽(yáng)臺(tái)； ?主臥室缺少衣帽間及書房等配套用房。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開(kāi)間： 4200x4200 面積： ?主臥開(kāi)間： 3600x3600 面積： ?客廳景觀陽(yáng)臺(tái)： 5200x1500 面積： ?餐廳陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間： 2900x1500 面積： 主要開(kāi)間尺寸 戶型基本描述 ： 高層 X型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 4陽(yáng)臺(tái) ? 建筑面積： 130m2 ? 適用率： 80% 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長(zhǎng)春花園 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)順序建議 項(xiàng)目產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 開(kāi)發(fā)條件綜合思考 項(xiàng)目本體分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 定位回顧 ?如何體現(xiàn)“一生之城、和諧之美”的定位訴求 ?中國(guó)組團(tuán)與韓國(guó)組團(tuán)如何協(xié)調(diào)發(fā)展 ?政策與客戶需求之間的矛盾如何協(xié)調(diào) ?四期產(chǎn)品如何整合與提升 ?如何協(xié)調(diào)有序的分期發(fā)展 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目產(chǎn)品策略 開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 分期開(kāi)發(fā)策略 —— 中韓分區(qū)策略 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開(kāi)發(fā)用地 ?中國(guó)區(qū)與韓國(guó)區(qū)用地劃分考慮因素 ?根據(jù)交地順序及甲方意圖， S1為韓國(guó)區(qū)用地，但兩區(qū)劃分，建議根據(jù)實(shí)際規(guī)劃結(jié)構(gòu)，通過(guò)中心景觀帶自然劃分 ?考慮與原來(lái)兩個(gè)居住群體的關(guān)聯(lián)性， S2地塊建議做為聯(lián)系四期與前期韓民族聚居區(qū)的樞紐 ?彈性開(kāi)發(fā)用地建議 ?中韓占地比例約 6： 4，需根據(jù)銷售情況而定 ?建議在地塊西北角，沿學(xué)校外圍設(shè)置一定面積用地作為彈性開(kāi)發(fā)用地，可根據(jù)市場(chǎng)銷售反映對(duì)韓國(guó)區(qū)及中國(guó)區(qū)貨量進(jìn)行調(diào)整及控制 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 分區(qū)示意 S1 S2 分期開(kāi)發(fā)策略 —— 中韓兩區(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略 ?市場(chǎng)年消化量參考 銷售時(shí)間 天泰 .奧園 天泰 .韓國(guó)城 天泰 .迦南美地 萬(wàn)通馨園 東城國(guó)際 2021~2021 22萬(wàn) 2021~2021 15萬(wàn) 2021~2021 11萬(wàn) 11萬(wàn) 2021~2021 30萬(wàn) 15萬(wàn) 2021~2021 12萬(wàn) 單盤年消化10~15萬(wàn) ㎡為可實(shí)現(xiàn)量 韓式住宅 ?中韓兩區(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略建議 四期總建： ㎡（中韓比例約 6： 4） 韓國(guó)區(qū) 總建約： ㎡ 中國(guó)區(qū) 總建約： ㎡ 韓國(guó)區(qū) 開(kāi)發(fā)分期 兩期 中國(guó)區(qū) 開(kāi)發(fā)分期 三期 銷售分期 根據(jù)需要細(xì)分每期貨量 銷售分期 根據(jù)需要細(xì)分每期貨量 整合提升，實(shí)現(xiàn)和諧 建議年開(kāi)發(fā)量 10萬(wàn) ㎡左右，或視甲方特殊需求適當(dāng)調(diào)整 開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 物業(yè)形態(tài)建議 定位回顧 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 —— 韓國(guó)區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇 ?韓國(guó)區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇：整合資源，提升價(jià)值 ?由北向南 ? 遠(yuǎn)離原有成熟配套區(qū)域 ? 有廠房未拆遷 ? 受學(xué)校及道路噪音的雙重干擾 ? 北面外部形象較落后，不利于形象樹(shù)立 ?由南向北 ? 靠近已開(kāi)發(fā)的成熟區(qū)域 ? 利于大盤形象的整合提升 ? 利于新區(qū)舊區(qū)之間的承接和過(guò)渡 ? 利于 整合前三期舊有資源，完善天泰城整體配套的開(kāi)發(fā)要求 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 整合提升，實(shí)現(xiàn)和諧 彈性開(kāi)發(fā)用地 建議采用 不建議采用 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 —— 中國(guó)區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇 ?中國(guó)區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇：實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展 ?由北向南 ? 遠(yuǎn)離已建成中國(guó)區(qū)，心理歸屬感弱 ? 靠近學(xué)校，不利于中國(guó)區(qū)形象檔次拉升 ? 遠(yuǎn)離原有配套，不利于資源整合 ?由南向北 ? 靠近已建成熟區(qū)域，利于資源整合，項(xiàng)目提升 ? 利于發(fā)揮彈性開(kāi)發(fā)地塊的調(diào)節(jié)作用，提升靈活性 ? 有利于與韓國(guó)區(qū)共同協(xié)調(diào)發(fā)展，展示項(xiàng)目形象 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開(kāi)發(fā)用地 整合提升，實(shí)現(xiàn)和諧 建議采用 不建議采用 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 —— 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，均衡貨量策略 ?滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略 1：中韓兩區(qū)滾動(dòng)均衡發(fā)展 ?條件：中國(guó)區(qū)地塊可在韓國(guó)區(qū)首期開(kāi)發(fā)不久順利交地 ?發(fā)展價(jià)值表現(xiàn)： ?韓國(guó)區(qū)一期首先樹(shù)立項(xiàng)目高端形象 ?保證各期均有足夠中韓兩種貨量同時(shí)供應(yīng) ?避免產(chǎn)生客戶流失 ?避免產(chǎn)生客戶混合 ?有利于發(fā)揮彈性開(kāi)發(fā)用地的調(diào)節(jié)作用 ?可根據(jù)中韓客戶需求量，調(diào)節(jié)產(chǎn)品方向 ?可根據(jù)配套需求，預(yù)留發(fā)展用地 ?有利于提升彈性開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值 ?前期樹(shù)立大盤形象，完善配套，拉升后續(xù)價(jià)值 ?有利于體現(xiàn)：中韓民族之間交流、文化融合、生活互通的定位訴求 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開(kāi)發(fā)用地 1 3 4 2 T 07/08 07中 08/09 09/10 08中 09中 10中 06/07 1 2 3 4 T 伽南美地 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)示意 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開(kāi)發(fā)用地 1 2 4 3 T 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 —— 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，均衡貨量策略 ?滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略 2：先韓后中，滾動(dòng)開(kāi)發(fā) ?條件：中國(guó)區(qū)用地在韓國(guó)區(qū)二期開(kāi)發(fā)之后才交地 ?發(fā)展價(jià)值表現(xiàn)： ?有利點(diǎn)： ?韓國(guó)區(qū)首先開(kāi)發(fā)，樹(shù)立四期高端形象 ?通過(guò)樹(shù)立韓國(guó)區(qū)高端形象拉升中國(guó)區(qū)價(jià)值 ?不利點(diǎn)： ?較難保證各期均有足夠中韓兩區(qū)貨量同時(shí)供應(yīng) ? 可能產(chǎn)生客戶流失 ? 可能產(chǎn)生客戶混合 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 1 2 3 4 T 07/08 06/07 08/09 09/10 07中 08中 09中 伽南美地 10中 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)示意 開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考