【正文】 商城等一批新興商業(yè)地產項目成為開封經濟發(fā)展中一道亮麗的風景。 當然，鼓樓商圈內的馬道街、書店街的特色并不明顯，路況街容也有待于進一步改善，部分商業(yè)地段仍然存在著臟、亂、差現(xiàn)象，檔次 也不夠理想。目前，以鼓樓夜市、第一樓、三毛時代購物廣場、振河商業(yè)城和航天銅鑼灣等重量級商業(yè)企業(yè)為代表的商圈經濟正在發(fā) 揮著巨大的聚集效應。新區(qū)建設，老城改造，城市框架迅速拉大，第三產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開封市黃金商業(yè)區(qū)的重心也逐步向西偏移，但是以鼓樓廣場為中 心的鼓樓商圈仍然是商業(yè)網(wǎng)點最多、人流量最大、最繁華的街區(qū)。這種大趨勢對于開封商業(yè)地產的發(fā)展無疑是一大利好消息，同時這對于將鼓樓商圈打造成豫東地區(qū)核心商圈的戰(zhàn)略設想，將是一次全新的機遇。但截止目前，開封市并未出現(xiàn)具有品牌號召力的商業(yè)項目，而這種高檔次地標性商業(yè)建筑的缺失造成的結果是：開封人民至今仍然要到大城市購物。開封市不乏集貿市場、批發(fā)市場，但缺乏高檔商業(yè)場所，開封人購物到外地去這種局面至今未曾改變。事實上，成功的商業(yè)運作往往能夠與構筑大交通、大旅游一樣， 直接提升城市的影響力和美譽度。城市名片 開創(chuàng)全民投資新時代 致：開封興和房地產開發(fā)有限公司 鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 2 鄭鄭 州州 市市 金金 世世 房房 地地 產產 咨咨 詢詢 有有 限限 公公 司司 敬敬 告告 為為 維維 護護 我我 公公 司司 知知 識識 產產 權權 ， 未未 經經 我我 公公 司司 許許 可可 ， 嚴嚴 禁禁 以以 任任 何何 形形 式式 復復 印印 、 傳傳 播播 、 摘摘 錄錄 本本 方方 案案 。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 3 目 錄 前 言 ：大環(huán)境分析 —— 機遇與風險并存 一、區(qū)域市場分析 二、消費群體分析 三、目標顧客分析 四、項目分析 五、項目定位 六、推廣策略 七、價格策略 八、銷售策略 九、費用預 算 鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 4 前 言 —— 大環(huán)境：機遇與風險并存 開封作為七朝古都，有其獨特的文化韻味、商業(yè)內涵和消費習慣，歷史上曾經是“人口逾百萬，貨物集南北”繁華帝都所在地；然而，曾經的繁華和悠久的歷史已經成為過去，但這種皇城子民遺風在開封人民身上留下了深深的烙印。而商業(yè)地產作為商業(yè)發(fā)展的必要條件，在城市的發(fā)展架構中具有特殊的重要性。雖然開封的商業(yè)經過前幾年的迅速發(fā)展，目前已經出現(xiàn)相對均衡之勢，但商業(yè)氣象略顯沉悶，輻射半徑偏小，對本地商業(yè)的支持力度不夠。這足以說明開封市尤其是鼓樓商圈在自身建設上存在著某種缺失。 新的市場環(huán)境下，開封商業(yè)地產發(fā)展前景如何？開封商業(yè)的中心 —— 鼓樓商圈又怎樣實現(xiàn)自身的目標定位，成為開封乃至豫東地區(qū)名副其實的購物天堂？鼓樓商城怎樣才能成為為古城開封商業(yè)地標，為開封的經濟發(fā)展和形象提升增光添彩？ 挑戰(zhàn)與機遇同在，風險與希望同在，商業(yè)地產的迅猛發(fā)展給開封帶來了前所未有的機遇，鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 5 鼓樓 商圈的競爭硝煙也從未象現(xiàn)在這樣濃，鼓樓商城在開封這場新時代的商業(yè)風暴中如何成為商業(yè)龍頭？我們將在方案中詳細闡述。 在這一核心區(qū)域的馬道街、二馬道街、書店街、鼓樓街、寺后街以及鼓樓廣場周圍，幾乎每一寸土地都蘊藏著極高的商業(yè)價值，商場、店鋪林立，各種商品一應俱全，日客流量數(shù)以萬計，成為展示繁華開封和都市風情最直觀的風景。 商場超市、步行街，連鎖、專賣、精品店，構成了目前鼓樓商圈的基本商業(yè)形態(tài)。缺乏象上海南京路、鄭州德化步行街等那樣的購物環(huán)境，影響了開封商業(yè)的發(fā)展水平與整體檔次的提升。 鼓樓商城位于鼓樓商圈核心，地理條件得天獨厚，但周邊對手同樣不容忽視，如今，鼓樓新天地的銷售尚未結束，比肩而立的愷撒廣場卻結束了上一階段的沉寂，從競爭起跑線上開始發(fā)力，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。 在上述 7個主要指標中，與 17個省轄市比，有 3個指標處在倒數(shù)第 第 3和第 5位，其余 4個指標也在第 1 10和 11位。開封市生產總值完成 348億元，比上年增長 11%；工業(yè)增加值增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，實現(xiàn)利潤增長 %；一般預算收入增長 %；社會消費品零售總額增長 %；內資到位 36億元，增長 43%，實際利鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 7 用外商直接投資增長 34%，外貿出口增長 %；金融機構存款余額增長 %，貸款余額增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，農民人均純收入增長 %。而經濟水平的提高意味著消費需求也將持續(xù)旺盛。 我們對于開封人的消費心理進行分析表明： 由于開封經濟大環(huán)境及收入水平的長期低迷，消費者對于自身未來的生活保障懷有極強烈的危機感，儲蓄大于投資消費觀念 仍是目前開封的主流消費觀念。 開封人民習慣于在現(xiàn)有的條件下進行消費，缺少超前消費理念。 在購物過程中追求商品檔次與品質的消費人群。 5. 隨市場深入和營銷推廣，擴大至附近縣市具有雄厚財力而尋求財富增值者 6. 周邊地市乃至全省各地的投資者。 在商 鋪投資中追求低總價，并渴望從中獲得較好的租金收益。 3．規(guī)模優(yōu)勢： 本項目為四層商場，總建筑面積 28000平米，具備營造大型商場或購物中心的條件，有利于吸引大商家和品牌店進駐。我們對本項目提出以下建議： 1．雕塑、小品 在環(huán)境布置上應提供雕塑、小品，增添消費者休閑情趣，制造一種雅致、舒適的購物環(huán)境，雕塑在設計理念上可以突出濃郁 的開封歷史及民俗文化。 5．中庭建議 中庭內可以設立兒童樂園，用輕型的沖氣玩具城等方便設施，使消費者既能購物，又能方便孩子娛樂。 “ Shopping Mall” ，設置大量不同行業(yè)各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂 設施、文化娛樂廣場、餐飲等，以覆蓋男女老少各個不同年齡層次、不同檔次的顧客需要， 是一 種 集鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 10 購物、餐飲、休閑、娛樂和觀光為一體的 “ 一站式 ” 購物 消費 和“一站式”享受。 （三） 功能定位 將本項目劃分為三個區(qū)域： A、 B、 C三個區(qū) A：商場北一層、南一層 B：商場北二、三、四層 C：商場南二、三、四層 具體功能劃分： A：時尚名品街。 二、三層：知名量販（家樂福諾瑪特、丹尼斯、） 四層：連鎖家電超市 （通利、國美、八方、蘇寧） 通訊器材、音響制品 ※※六、營銷推廣策略 （一）案名的確立 鑒于本案的商業(yè)特性，以及上文關于定位的闡述，我們認為一個房地產項目在推廣過程中，必然要有一個適合于自身項目特點、易于進行推廣銷售、并可在短期內為廣大客戶所接鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 11 受和認同的案名和推廣語，從而能夠有效地沿著案名及推廣主題所派生出來的一整套推廣思路順利地進行下去，為未來的銷售和推