房地產(chǎn)投資的基本原理-wenkub
2023-05-22 00:09:11 本頁(yè)面
【正文】 投入不變時(shí)，隨著一種可變投入的增加，總產(chǎn)量的增量（即邊際產(chǎn)量）在超過(guò)某一點(diǎn)之后就開(kāi)始遞減。邊際成本用以判斷增減產(chǎn)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。國(guó)家規(guī)定成本的構(gòu)成內(nèi)容主要包括： ①原料、材料、燃料等費(fèi)用，表現(xiàn)商品生產(chǎn)中已耗費(fèi)的勞動(dòng)對(duì)象的價(jià)值； ②折舊費(fèi)用，表現(xiàn)商品生產(chǎn)中已耗費(fèi)的勞動(dòng)對(duì)象的價(jià)值； ③工資，表現(xiàn)生產(chǎn)者的必要?jiǎng)趧?dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值。實(shí)際物質(zhì)財(cái)富的絕對(duì)增加 ? 會(huì)計(jì)學(xué)上的定義 —— 產(chǎn)出價(jià)值超過(guò) (所有 )投入價(jià)值的差額才是收益 （請(qǐng)注意，是價(jià)值而不是價(jià)格） ? 風(fēng)險(xiǎn)與收益是緊緊聯(lián)系在一起的。 ? 收益的表現(xiàn)形式可以是利潤(rùn)，包括與風(fēng)險(xiǎn)相聯(lián)系的三種不同的報(bào)酬： ? 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 （補(bǔ)償可能出現(xiàn)的社會(huì)問(wèn)題） 、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償 （某些不可能被分散或保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)） 、創(chuàng)新利潤(rùn) （持續(xù)創(chuàng)新社會(huì)中獲得的利潤(rùn)） ? 沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有利潤(rùn)！ ? 二、成本 ? 成本 —— 是商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值的組成部分。 ? 影響投資成本的 2個(gè)重要因素是 利率和稅收 ！ 收益 市場(chǎng)研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤(rùn) 成本 利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖 ? 三、預(yù)期 ? 預(yù)期 —— ? 房地產(chǎn)投資是長(zhǎng)線投資，對(duì)未來(lái)的預(yù)期非常重要。例如，生產(chǎn)某種產(chǎn)品 100個(gè)單位時(shí)，總成本為 5 000元，單位產(chǎn)品成本為 50元。 總產(chǎn)量曲線 邊際產(chǎn)量曲線 平均產(chǎn)量曲線 第一階段 (不合理） 第二階段 (合理） 第三階段 (不合理） 規(guī)模收益理論曲線圖 可變投入要素投入量 產(chǎn)量 第一階段特征：平均產(chǎn)量達(dá)到最大值，邊際常量高于平均產(chǎn)量；第二階段特征：總產(chǎn)量達(dá)到最大值，邊際產(chǎn)量為 0；第三階段特征：平均產(chǎn)量和總產(chǎn)量下降，邊際產(chǎn)量為負(fù)值。 ? 第二階段，平均產(chǎn)量開(kāi)始遞減至邊際產(chǎn)量為零。 ? 綜上所述，理性的生產(chǎn)者不會(huì)選擇第一階段和第三階段進(jìn)行生產(chǎn)，必然選擇在第二階段組織生產(chǎn)，即只有第二階段才是可變要素投入的合理區(qū)域。 第三節(jié) 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 資本資產(chǎn)定價(jià)模型（ Capital Asset Pricing Model簡(jiǎn)稱(chēng) CAPM）由美國(guó)學(xué)者夏普（ William Sharpe）、林特爾（ JohnLintner）、特里諾（ JackTreynor）和莫辛（ JanMossin）等人在資產(chǎn)
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