水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案-wenkub
2023-05-21 19:24:16 本頁(yè)面
【正文】 郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。 如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢(shì)，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢(shì)點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，獲取良好的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 這對(duì)客戶有一定的影響，但非決定性因素。 服務(wù)優(yōu)勢(shì) 全新的經(jīng)營(yíng)理念，全新的管理模式，借助國(guó)內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營(yíng)管理。 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 周邊環(huán)境優(yōu)美，東側(cè)為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動(dòng)中心，西側(cè)是正在規(guī)劃的高新運(yùn)動(dòng)休閑中心和大學(xué)生物園，北邊是西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園。 其中公寓戶型面積分布見(jiàn)下表：（資料來(lái)源公司企劃部） 表 1 戶 型 單位面積（平方米） 套 數(shù) 面積小計(jì)（平方米） 售價(jià)（元 /平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20210 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 從樓盤(pán)套數(shù)配比來(lái)看，本物業(yè)主打戶型為 49 平米的小戶型（ 410 套）和 87 平米的中小戶型（ 148 套）。 整個(gè)地形呈長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng) 280 米、東西長(zhǎng) 145 米，占地面積為 38688 平方米，總建筑面積 10 萬(wàn)平方 米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟 22 層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國(guó)內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強(qiáng)。 【弱勢(shì)分析】 位置弱勢(shì) 由 于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開(kāi)發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 二、 投資型物業(yè)市場(chǎng)分析 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國(guó)內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無(wú)論哪種投資類型，都是開(kāi)發(fā)商融資和促銷(xiāo)的一種手段。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的項(xiàng)目之一。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤(pán)出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營(yíng)模式不能構(gòu)成對(duì)我方的競(jìng)爭(zhēng)。 2）產(chǎn)品一改目前市場(chǎng)追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房?jī)r(jià)低，首付無(wú)需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，有什么樣的市場(chǎng)需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個(gè)意義上說(shuō)，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會(huì)吸引更多的客戶。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。 4） 給老年人 ： 隨著開(kāi)發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對(duì)于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長(zhǎng)期居住用。 這些客戶相對(duì)較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開(kāi)展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫(xiě)字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場(chǎng)的支持； 3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問(wèn)題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對(duì)待商務(wù) 樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要投資 拉動(dòng)，全社會(huì)都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國(guó)債投資、古玩投資、銀行儲(chǔ)蓄等，也有商鋪投資、寫(xiě)字樓投資等。物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。 三、 經(jīng)營(yíng)策略 借鑒外埠和本市幾個(gè)典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，挖掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 這種模式在較為發(fā)達(dá)的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運(yùn)用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。 可以從以下幾點(diǎn)入手： 1）少投入：降低投資門(mén)檻，啟動(dòng)擁有 10 萬(wàn)元的家庭； 2）高回報(bào)：首期投入少，一次性投資之后 ，無(wú)需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)和其他優(yōu)惠措施， 突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報(bào)不穩(wěn)定、回報(bào)形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實(shí)現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場(chǎng)； 3）低風(fēng)險(xiǎn)：首期數(shù)萬(wàn)元不應(yīng)成為投資者的負(fù)擔(dān)，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計(jì)靈活的 退出機(jī)制 ，將會(huì)打消客戶投資的顧慮，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 4）公司可引進(jìn)先進(jìn)的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。 建立高新地產(chǎn)水晶島項(xiàng)目靈活便捷的 退出機(jī)制 ，滿足投資者的個(gè)性化選擇需求。 這種靈活的“投資者退出機(jī)制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計(jì)劃具有了“少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的特征。 從本產(chǎn)品的戶型面積配比來(lái)分析，大致可歸納為：小面積 49平米 /套 55平米 /套兩種；中等面積 70 平米 /套 87 平米 /套三種；大面積： 106 平米 /套 123 平米 /套兩種戶型。 投資形式：投資者首付 3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年 8%的投資回報(bào)，20 年收回物業(yè)使用權(quán)，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲取高額回報(bào)。 4） 當(dāng)出租率達(dá)到 71%時(shí)，扣除 %的租賃稅金及給投資者 8%的投資分成，經(jīng)營(yíng)收入 略有 盈余， 71%的出租率比較接近市場(chǎng)水平。 由此可見(jiàn)，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營(yíng)性。售價(jià) 4500 元年經(jīng)營(yíng)收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風(fēng)險(xiǎn)小。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價(jià)回報(bào)是個(gè)門(mén)檻，經(jīng)營(yíng)者資金壓力大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，不能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃； 2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營(yíng)初期租價(jià)很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會(huì)選擇較低價(jià)位的產(chǎn)品； 3） 如果一味的提高房屋售價(jià)，前
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