【正文】 涵蓋了社區(qū)商業(yè)的商業(yè)服務(wù)功能，滿足社區(qū)消費(fèi)者的商業(yè)需求；對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍，將是立足于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹鳎瑫r(shí)輻射周邊市區(qū)，成為重慶南橋寺區(qū)域商業(yè)中心的一個(gè)特色商業(yè)項(xiàng)目； 對(duì)于本項(xiàng)目而言，將項(xiàng)目的商業(yè)與住宅做到既有聯(lián)系又有區(qū)別，相互帶動(dòng)，相互襯托，成為重慶房地產(chǎn)樓盤(pán)的嶄新靚點(diǎn)！ 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃： 本項(xiàng)目可按照建筑區(qū)間分為三大部分： 步行街和沿主干 道部分：該部分的商業(yè)主要以經(jīng)營(yíng)零售、餐飲、休閑、社區(qū)配套商業(yè)為主；具體的商業(yè)業(yè)態(tài)有零售店、快餐店、便利店、面包房、特色餐飲、商務(wù)休閑、健身美容、洗衣店、沖洗店、儲(chǔ)蓄所、電信營(yíng)業(yè)廳、花店、書(shū)店、酒吧、汽車美容、禮品店、寵物店、房屋中介等等；在這里要注意對(duì)基礎(chǔ)性商業(yè)配套的引進(jìn)，整條街的個(gè)性歡快、色彩跳躍，充滿現(xiàn)代時(shí)尚的情調(diào)； 小區(qū)內(nèi)部商業(yè)部分：該部分的商業(yè)主要以經(jīng)營(yíng)零售、及社區(qū)配套商業(yè)為主；具體的商業(yè)業(yè)態(tài)有士多店、洗衣店、茶樓、碟片租賃、發(fā)廊、美容美體、書(shū)報(bào)等； 支路部分：該部分商業(yè)可以通過(guò)步行街商業(yè)的打造來(lái)帶 動(dòng)和發(fā)展。 磁器口消費(fèi)中心的演變走的又是另一條路線，依托磁器口古老的歷史文化底蘊(yùn)與政府大力引導(dǎo)，走上了一條以本地居民為消費(fèi)主力與外來(lái)游客并重的消費(fèi)主體這樣的一種發(fā)展思路，在經(jīng)營(yíng)特色上注重突出重慶古文化的特點(diǎn)，突出發(fā)展文化類，餐飲類的社區(qū)商業(yè)，從而形成了今天的磁器口這樣的典型社區(qū)消費(fèi)中心。典型代表是土灣消費(fèi)中心，大石壩消費(fèi)中心，雙碑消費(fèi)中心；第二類消費(fèi)中心是以新興小區(qū)內(nèi)業(yè)主為主要源地，通過(guò)發(fā)展商的營(yíng)造，建成的特點(diǎn)鮮明的社區(qū)消費(fèi)中心，這類消費(fèi)中心特點(diǎn)是以大型居住小區(qū)或小區(qū)群衍生而來(lái)，新興小區(qū)內(nèi)的業(yè)主是其消費(fèi)的主力軍，在小區(qū)消費(fèi)中心的規(guī)劃上，不在追求社區(qū)商業(yè)配套的完善性，轉(zhuǎn)而追求社區(qū)消費(fèi)的個(gè)性化，這類消費(fèi)中心的典型代表是南方花園消費(fèi)中心，新牌坊消費(fèi)中心。各類品牌經(jīng)營(yíng)商家。但是本區(qū)域因?yàn)檎?guī)劃的前景與整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，我們認(rèn)為本項(xiàng)目采取重慶市價(jià)格平均上漲幅度來(lái)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行預(yù)估，是比較客觀與可行的。但是新城麗都由于 商業(yè)用房體量很小，而且新城麗都的單層層高設(shè)計(jì)為 2 層的高度，故可比性也不會(huì)太強(qiáng)。我們只能采用預(yù)估的分析方法來(lái)判斷投資者對(duì)在新城麗都的投資行為的評(píng)價(jià)，從而來(lái)考察本項(xiàng)目的投資者會(huì)用怎樣一個(gè)態(tài)度來(lái)投資本項(xiàng)目，以及對(duì)投資本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。 今天重慶地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀態(tài)良好，呈現(xiàn)出銷售面積與價(jià)格同步攀升的良好勢(shì)頭，投資商業(yè)物業(yè)在市場(chǎng)上形成了一股強(qiáng)勢(shì)，這將對(duì)本項(xiàng)目的銷售起到良好的支撐作用。 本項(xiàng)目商業(yè)體量過(guò)大，加上本區(qū)域消費(fèi)能力過(guò)小，將制約本項(xiàng)目的銷售。 本項(xiàng)目?jī)?nèi)有小區(qū)步行街，可以很好的吸引人流，支撐本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)頭羊的地 位。因此本項(xiàng)目從整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷角度來(lái)看，主要是商場(chǎng)的營(yíng)銷，商場(chǎng)的成功將直接影響到 A 類鋪面的價(jià)格與銷售速度，從而決定整個(gè)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)。本區(qū)域鋪位受本項(xiàng)目雙重優(yōu)勢(shì)影響，一是步行街，二是大賣(mài)場(chǎng)的人氣，所以他們的價(jià)值基本就決定了本項(xiàng)目其他鋪位的價(jià)值。 分析：通過(guò)對(duì)上述市場(chǎng)的分析與論證，我們認(rèn)為相對(duì)于本項(xiàng)目而言，營(yíng)銷的最大關(guān)鍵點(diǎn)，也是本項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)一是本項(xiàng)目在南橋寺區(qū)域的核心地位，也就是整個(gè)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，其二是本區(qū)域良好的發(fā)展前景。 南橋寺商業(yè)物業(yè)面積與租金 商業(yè)物業(yè)面積及租金 南橋寺商業(yè)物業(yè)租金分布圖 結(jié)論：根據(jù)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，石馬河、南橋寺片區(qū)的商鋪面積主要集中在 30平方米以下， 100 平方米以上的商業(yè)業(yè)種主要為社區(qū)超市、醫(yī)藥和大型的餐飲業(yè)。因此不能作為本項(xiàng)目的典型參考物業(yè)。因此誰(shuí)能搶先一步開(kāi)盤(pán)，誰(shuí)就能更大程度的得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 南橋寺區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)分析 今年南橋寺商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，除了本項(xiàng)目的商業(yè)用房外，在本區(qū)域內(nèi)小天鵝花園的商業(yè)用房體量超過(guò) 10000 方，維豐花園的商業(yè)項(xiàng)目約 5000 方，此外還有陽(yáng)光花園三期約 9000 方的商場(chǎng)，加上本項(xiàng)目 2 萬(wàn)多方的商業(yè)，本區(qū)域內(nèi)在今年內(nèi)，將向市場(chǎng)推出超過(guò) 50000 方的商業(yè)，本區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈。 南橋寺區(qū)域現(xiàn)有人口 51157 人，共有三個(gè)行政村， 22 個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社，街道集體企業(yè) 20 個(gè)，聯(lián)營(yíng)以及個(gè)體企業(yè) 200 余個(gè)，轄區(qū)內(nèi)有中學(xué)，小學(xué)，國(guó)營(yíng)石礦，科研單位、稅務(wù)，共商、醫(yī)院等城市配套單位 30 余個(gè)， 319 國(guó)道線與渝長(zhǎng)高速公路橫穿其中，交通十分方便。該區(qū)域與花園新村有 公里的距離，通向大石壩也只有 公里的距離。該區(qū)域內(nèi)有包括大川水岸、東和春天在內(nèi)的大型居住小區(qū)，而且已經(jīng)啟動(dòng)，在近兩三年內(nèi)，小區(qū)內(nèi)人口將陸續(xù)入住，因此該區(qū)域未來(lái)的社區(qū)商業(yè)前景十分看好。 但是現(xiàn)在本區(qū)域居住人群明顯偏少，商業(yè) 氛圍十分淡薄，商業(yè)業(yè)態(tài)僅限于普通的社區(qū)小商業(yè)里的配套店面。 而 小天鵝花園與維豐項(xiàng)目皆有主力商場(chǎng)，建成后必將引進(jìn)主力商家，他們將對(duì)本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)建成本區(qū)域的消費(fèi)中心形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 南橋寺商業(yè)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)調(diào)查分析 經(jīng)過(guò)我司對(duì)南橋寺片區(qū)的市場(chǎng)的初步調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在南橋寺區(qū)域的商業(yè)用房租金大致是這樣一種情況，在形象比較差，位置比較差的房屋租金大致在 12— 20 元 /平方米 /月，位置好，形象差的房屋租金價(jià) 格大致在 20— 30 元 /平方米 /月，位置好，房屋形象好的租金價(jià)格大致在 30— 45 元 /平方米 /月。 南橋寺商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析 業(yè)態(tài)業(yè)種分布 結(jié)論：由圖可以看出，石馬河、南 橋寺地區(qū)的商業(yè)還處于萌芽開(kāi)發(fā)期，目前商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種多但不健全，檔次低，正在建設(shè)完善中并存在許多空白點(diǎn)。 由于片區(qū)商業(yè)并不成熟，商鋪的租金價(jià)格也相對(duì)較低， 70%的商鋪?zhàn)饨鹪?30 元/米 ? 月以下。在本項(xiàng)目的營(yíng)銷實(shí)踐中，如何有效利用這兩個(gè)利好因素，來(lái)帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷售。 B 類：價(jià)值適中類鋪位：這類鋪位分布在主干道沿線與步行街臨小區(qū)背后的半部份的商鋪，他們是本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要貢獻(xiàn)點(diǎn)，他們的價(jià)值將直接決定本項(xiàng)目最后的收益。 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析： 結(jié)論：從上圖中可以看到，本案的商業(yè)面積主要集中在