【正文】 3 銷售均價(jià) 元 /平米 5141 4 租金均價(jià) 元 /平米 /月 26 5 單位成本 元 /平米 2780 6 總收入 萬元 43876 其中：租金收入 萬元 7886 銷售收入 萬元 35990 7 經(jīng)營稅金及附加 萬元 2457 8 房產(chǎn)稅 萬元 946 9 土地增值稅 萬元 3186 10 運(yùn)營維護(hù) 費(fèi)用 萬元 800 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 3901 12 利潤總額 萬元 13124 13 稅后利潤 萬元 8793 三 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤率 % 利潤總額 /總投資 2 投資凈利潤率 % 稅后利潤 /總投資 3 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 3638 折現(xiàn)率 12% 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 1167 折現(xiàn)率 12% 5 全部投資內(nèi)部收益率（稅前） % 6 全部投資內(nèi)部收益率（稅后） % 三、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路 本項(xiàng)目在運(yùn)作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運(yùn)作思路，并服從橫山片區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目按照 “整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展、封閉運(yùn)行、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則， 充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢，整合行業(yè)資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點(diǎn)，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗(yàn)互動(dòng)、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面 向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付 10%的資金利息，作為投資者的投資回報(bào)。 項(xiàng)目的建設(shè)不但可以充分利用本地的資源優(yōu)勢，推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且能有效拉動(dòng)交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。 項(xiàng)目的實(shí)施對于挖掘、整理中華民族傳統(tǒng)文化，傳承、弘揚(yáng)中華民族有著重要的意義。 宏觀層面 從宏觀層面看，無論是災(zāi)后重建，還是“保增長、保民生、保穩(wěn)定”擴(kuò)大內(nèi)需，中央和省市都出臺了一系列積極的寬松政策，加大了投入力度，一定程度上將緩解長期以來困擾和制約郫縣發(fā)展的投入問題。望叢祠、揚(yáng)雄故里、古城遺址等人文歷史積淀深厚，轄區(qū)高校科教資源非常豐富，全縣有 21 所高校 22 萬師生，擁有 170 多個(gè)科研機(jī)構(gòu)、 10 多個(gè)國家重點(diǎn) 學(xué)科。隨著成灌快鐵、地鐵 2 號線、城市干道改造、郫縣 彭州快速鐵路等一批交通基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)建成，郫縣的區(qū)位優(yōu)勢將更加凸顯。在成都市的城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃中，郫縣板塊被確定為成 都西部健康休閑新城，成為成都重要的城市功能區(qū)，在產(chǎn)業(yè)布局、城市建設(shè)等方面都有了明確的定位?？h委、縣政府高度重視投資軟環(huán)境建設(shè)，結(jié)合規(guī)范化服務(wù)型政府（機(jī)關(guān)）建設(shè)，從多方面優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，取得了較為明顯的成效。 二、政策環(huán)境 2020 年 11 月，《中共成都市委關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺，業(yè)界給予高度關(guān)注，認(rèn)為這代表了成都市未來 5年的發(fā)展方向，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè) 、非公有制經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新農(nóng)業(yè)農(nóng)村投融資機(jī)制，都將成為未來 5年發(fā)展的關(guān)鍵詞。這也標(biāo)志著成都本地相關(guān)創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)及協(xié)會合作發(fā)展、謀求共贏的步伐正日益加快，本地創(chuàng)意設(shè)計(jì)領(lǐng)域 的海外交流進(jìn)入了新的領(lǐng)域。該區(qū)域作為唐昌古鎮(zhèn)整體打造的重要組成部分，被郫縣縣委、政府列為全縣土地后備資源和旅游資源開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，目前橫山村土地整理項(xiàng)目已獲批復(fù)（文號：成國土資函【 2020】 146 號）。 平樂村 2 116畝 羅漢電站79畝、蜀電 電 站37畝 5 590畝 1~3磚廠 550畝、新勝水泥制品廠 9畝、養(yǎng)殖場 6畝、貴友鋼門廠 20畝、鋼門附件加工廠 5 畝。 商業(yè)氛圍 唐昌的飲食文化發(fā)達(dá)，以自然健康為特色，著名的小吃有名震西川的施鴨子、“合興昌”糖果糕點(diǎn)、艾餑、三合泥、蔣抄手、周牛肉、譚豆腐、羅橋面、梆梆糕等 交通便捷 緊鄰成灌高速公路、成灌快鐵線、國道 317線、沙西線，距成都主城區(qū) 僅 28公里，屬于成都市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全世界創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造產(chǎn)值高達(dá) 220 億美元，并以5%左右的速度遞增。 我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 我國的北京、上海、深圳、杭州等城市已將發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為強(qiáng)市戰(zhàn)略來實(shí)施。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值增速超過全市經(jīng)濟(jì)增速，在成 都市新興產(chǎn)業(yè)三大主體產(chǎn)業(yè)中排行第二，也成為成都市新興產(chǎn)業(yè)中吸納就業(yè)能力最強(qiáng)的兩大產(chǎn)業(yè)之一?！板\里”通過創(chuàng)意點(diǎn)石成金，由過去無人涉足的建筑垃圾搖身變?yōu)槿缃翊缤链缃鸬摹叭珖幕a(chǎn)業(yè)示范基地”。“ LOFT”英文愿意為閣樓或高大空間的建筑?！凹t星路 35號”是成都市重點(diǎn)打造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過改造舊廠房發(fā)展以設(shè)計(jì)為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，集聚效果初步顯現(xiàn)，在帶動(dòng)成都創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市形象，塑造品牌價(jià)值等方面顯示出昂揚(yáng)姿態(tài)。 位于錦江區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)意成都大廈和位于三圣鄉(xiāng)的藍(lán)頂藝術(shù)中心是為數(shù)不多的兩 個(gè)新建園區(qū)。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 的業(yè)態(tài)構(gòu)成 幾個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)突破的藝術(shù)家工作室、畫廊的最初界限，向多元化方向發(fā)展，出現(xiàn)了為藝術(shù)家以及休閑者服務(wù)的酒吧、餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建筑設(shè)計(jì)、文娛創(chuàng)作、傳媒娛樂、動(dòng)漫、軟件、音樂、服裝等創(chuàng)意業(yè)態(tài)也開始創(chuàng)意園區(qū)聚集。對成都而言，一方面要利用好園區(qū)化和樓宇化的模式，培育品牌園區(qū)，形成具有規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)體系和鏈條，同時(shí)要認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)園并不等于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要避免“有園無產(chǎn)業(yè)”的窘境。 新人包裝缺位 成都擁有多所藝術(shù)高校，也擁有眾多優(yōu)秀的青年藝術(shù)家，由于創(chuàng)意經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)缺失導(dǎo)致對藝術(shù)新人的培養(yǎng)和包裝缺位，青年藝術(shù)家的生存狀態(tài)堪憂，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到 嚴(yán)重威脅。即使和溫江雙流比，郫縣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不論規(guī)模或在增加值中的比重也是落后者。 紅牌樓片區(qū)，依托“ UK 聯(lián)邦”街區(qū)，發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計(jì)。 一帶 “ 198”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展帶，依托文 化科技產(chǎn)業(yè)園、“成都大魔方”娛樂中心、音樂小鎮(zhèn)、三圣文化創(chuàng)意基地、數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)園、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國家公園、兩河森林公園、大熊貓生態(tài)園等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展動(dòng)漫游戲、時(shí)尚音樂、演藝娛樂、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、數(shù)字出版、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化旅游等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。成都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的總體評價(jià)是“還處在初級階段”，還有很大的發(fā)展空間。 人力資源優(yōu)勢 從人力資源可靠供給的角度而言，郫縣可以發(fā)展廣播電影電視服務(wù)，軟件網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)，設(shè)計(jì)服務(wù)等三大類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 政策優(yōu)勢 成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃（ 2020— 2020）指出：在土地、資金等政策上，將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目視同工業(yè)項(xiàng)目給予大力支持。 2020 年 11 月，《中共成都市委關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺， 文化產(chǎn)業(yè) 成為未來 5 年發(fā)展的方向之一。此外，由于全國范圍內(nèi)土地市場的治理整頓，已停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，項(xiàng)目土地指標(biāo)無法落實(shí)，更加大了項(xiàng)目實(shí)施的難度和成本。另一方面，我們的教育資源，高校云集，幾乎每個(gè)學(xué)校都開辦文化創(chuàng)意的專業(yè)。尤其是從 2020 年以來發(fā)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)差距在逐步縮小。 2020 年，確定了建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市的歷史地位和長遠(yuǎn)目標(biāo)，用 20 年左右的時(shí)間初步建成世界現(xiàn)代田園城市，進(jìn)入世界第三級城市的行列。 四、威脅（ T）分析 成都目前文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正在迅猛發(fā)展，市場競爭激烈，無論是著眼成都還是放眼全國，產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競爭對手。 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃項(xiàng)目占地面積 6000余畝。 三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。 一廣場：民族文化藝術(shù)展示廣場 該廣場緊鄰水世界景觀，采用半封閉圓形，其功能為舉辦全國性的民族體育競技文化藝術(shù)展演展示，民俗節(jié)慶活動(dòng)。 一城：唐城 該城以唐朝建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建造，設(shè)護(hù)城河、城樓、城垛，復(fù)制再現(xiàn)嚴(yán)君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城內(nèi)分布旅游商品、土特產(chǎn)品聚 散交易一條街；酒吧一條街；禪茶一條街；特色客棧一條街等等，創(chuàng)作打造一臺以宣傳、介紹嚴(yán)君平傳奇故事的歌舞劇現(xiàn)場演出，該城將做為一座融商業(yè)、美食、娛樂、休閑的不夜城。 該院占地約 50畝，修建竣工約 8000 萬元。為成功人士的金、銀婚紀(jì)念開展特色服務(wù)，面向全球，量身定制，訂單服務(wù)。 彝族畢摩 蘇里文化堂 該堂以全球彝族人的精神膜拜為核心，集中濃縮展示彝族的文化、圖騰崇拜、文字研究，弘揚(yáng)彝族文化藝術(shù)及產(chǎn)品研發(fā)。 頤養(yǎng)樂活村 該村以社會成功的中老 年人士為服務(wù)對象，以中式庭院、四合院、書香風(fēng)格、田園風(fēng)光的生活環(huán)境，采用低門檻入住，高品質(zhì)服務(wù)的養(yǎng)生、養(yǎng)老理念。造價(jià)含簡裝直接成本約 6000萬元。 該聚落用地 50 余畝，以門票收入和民族歌舞展演駐場收入為主，輔以產(chǎn)品銷售、預(yù)計(jì)建造成本 8000余萬元。 該中心設(shè)置在唐城主樓內(nèi)。 第六章 項(xiàng)目運(yùn)作 本項(xiàng)目在運(yùn)作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運(yùn)作思路，并服從橫山片區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目按照 “整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展、封閉運(yùn)行、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則， 充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢，整合行業(yè)資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點(diǎn)，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗(yàn)互動(dòng)、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、 推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地。具體如下： 工作流程 工作內(nèi)容 實(shí)施單位 第一階段 負(fù)責(zé)與郫縣政府簽定《項(xiàng)目框架合作協(xié)議》 四川省云南商會協(xié)助副會長單位：成都瀟天投資管理有限公司 第二階段 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告論證，地勘資料、景觀設(shè)計(jì)及正式立項(xiàng)工作 成都瀟天投資公司 第三階段 待立項(xiàng)后，項(xiàng)目土地整理事宜 由成都瀟天牽頭、四川華海建設(shè)集團(tuán)、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會員單位分解實(shí)施 第四階段 川西民俗文化體驗(yàn)村和產(chǎn)業(yè)園的會館聚落的開發(fā)建設(shè) 成都瀟天投資主導(dǎo) ，四川西部商會聯(lián)盟俱樂部實(shí)施 第五階段 少數(shù)民族聚落及浪漫谷、情人島的打造工作 商會副會長單位：四川省創(chuàng)新民族文化藝術(shù)發(fā)展中心牽頭引進(jìn)云南福寶文化集團(tuán)、云南迪慶文化旅游集團(tuán)負(fù)責(zé)承建 第六階段 高檔養(yǎng)生、養(yǎng)老聚落和“平樂寺”擴(kuò)建 華西集團(tuán)十二建公司負(fù)責(zé)承建 瀟天投資公司投入部分資金，主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營銷推廣；拆遷、工程建設(shè)由建筑商或其他投資者投資，建設(shè)完成后，項(xiàng)目由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司經(jīng)營管理。 項(xiàng)目還將建設(shè)完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進(jìn)餐飲、娛樂、休閑、商場等，建設(shè)公寓出租，為商家營造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。瀟天公司將參照ISO9001質(zhì)量管理體系，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定符合實(shí)際的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 2020 年 5 月 — 2020年 12月 方案設(shè)計(jì)、施工圖示設(shè)計(jì)； 報(bào)建； 拆遷安置； 前期工程（勘察、三通一平等）。 第九章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià) 一、分析的原則和依據(jù) 遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； 國家有關(guān)財(cái)稅制度。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。 容積率 5 建筑密度 41% 主要建筑物及配套設(shè)施 項(xiàng) 目 占地面積（畝） 備 注 唐城 高層 民族文化藝術(shù)展示廣場 君平學(xué)院 約 50 浪漫谷 隨緣祈福堂 嘻哈洗浴堂 彝族畢摩蘇里文化堂 川西民俗文化體驗(yàn)村 小高層 +庭院 頤養(yǎng)樂活村 200 68 層框架 棲賢村 100 一層木屋結(jié)構(gòu) 商會會館聚落 100 少數(shù)民族文化聚落 50 有關(guān)稅費(fèi)率 稅 種 稅 率 備 注 營業(yè)稅 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 營業(yè)稅的 7%計(jì) 教育附加費(fèi) 3% 營業(yè)稅的 3%計(jì) 房產(chǎn)稅 12% 土地增值稅 30% 累進(jìn)稅率， 3060%，本項(xiàng)目為 30% 所得稅 33% 三、投資估算 項(xiàng)目建筑面積共 70000 平米，總投資 19461 萬元，單位成本為 2780元 /平米。根據(jù)鞋都公司對北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費(fèi)用大約 22萬 /畝，項(xiàng)目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不