【正文】 ...................................................................................... 70 項(xiàng)目與所在地互適應(yīng)分析 .................................................................................... 71 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................ 71 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................ 72 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................ 73 目 錄 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ............................................................................................ 73 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .................................................................................................... 73 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .................................................................................................... 74 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .................................................................................................... 75 第十二章 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................ 76 太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 可行性研究報(bào)告 5 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)： 太湖廣場(chǎng) 側(cè)地塊基礎(chǔ)設(shè)施 一期 開(kāi)發(fā)整理 建設(shè)規(guī)模： 可建設(shè)用地面積 51856 平方米 工程 內(nèi)容： 房屋拆遷，場(chǎng)地平整，環(huán)境治理 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投資總額： 萬(wàn)元 建設(shè)主體： 無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)棚戶(hù)危舊房改造投資有限公司 承辦單位概況 無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)棚戶(hù)危舊房改造投資有限公司， 為了加快城市化和城市國(guó)際化進(jìn)程，強(qiáng)化城區(qū)功能開(kāi)發(fā)，提升中心城區(qū)的集聚力和輻射力，積極探索國(guó)有資產(chǎn)的有效實(shí)現(xiàn)形式，更好的發(fā)揮國(guó)有經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)作用，為南長(zhǎng)新城 萬(wàn)平方米舊城區(qū)的投資改造建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施而設(shè)立的國(guó)有全資有限責(zé)任公司，于20xx 年 10 月 27 日 正式成立，注冊(cè)資金為拾 億元人民幣。 目前公司下設(shè)綜合管理部、規(guī)劃招商部、工程建設(shè)部、拆遷安置部、財(cái)務(wù)審計(jì)部五個(gè)部門(mén)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊 基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理可行性研究 是根據(jù) 無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)棚戶(hù)危舊房改造投資有限公司 委 托而開(kāi)展編制工作的。 根據(jù)新一輪的無(wú)錫城市總體規(guī)劃， 南長(zhǎng) 區(qū)功能定位為繁榮舒適的城市公共活動(dòng)中心，歷史悠久的文化藝術(shù)集中區(qū)，功能完善的商貿(mào)居住綜合區(qū)。 因此 本次 地塊 基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 建設(shè)日益迫切，統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造，改善該地區(qū)居住、商業(yè) 條件， 提高古運(yùn)河水質(zhì)指標(biāo)，完善古運(yùn)河景區(qū)風(fēng)貌， 進(jìn)一步凸現(xiàn)其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加速推進(jìn)該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，迅速改善地區(qū)形象，實(shí)施地區(qū)可持續(xù)發(fā)展及滿(mǎn)足人民群眾生活質(zhì)量提高的需求，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。 1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域位于無(wú)錫主城區(qū) 東南側(cè) ，是無(wú)錫的繁榮地區(qū)，其文化 底蘊(yùn)深厚，地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目投入總資金 本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 總資金 萬(wàn)元， 其中自有 資金 萬(wàn)元，銀行貸款25000 萬(wàn)元 。 存在 問(wèn)題 太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊 基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 是可行的，但也存在一些值得注意的問(wèn)題： 本項(xiàng)目拆遷 工程量大，因此應(yīng)結(jié)合各相關(guān)部門(mén)，及早確立相關(guān)實(shí)施工作安排，保證本項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行。這里有 1000多年歷史的黃金水道 ——— 京杭大運(yùn)河、 2500多年歷史的江南古運(yùn)河， 3200多年歷史、世界上最早人工開(kāi)鑿的運(yùn)河 ——— 泰伯瀆。 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀 無(wú)錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 20xx 年是全面貫徹落實(shí)黨的十八大精神的開(kāi)局之年，也是在增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換背景下加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵之年。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值達(dá)到 萬(wàn)元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到 萬(wàn)美元，繼續(xù)名列全省首位。全市新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值（營(yíng)業(yè)收入） 億元，同比增長(zhǎng) %。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。上繳稅金 億元，比上年 增長(zhǎng) %。其中服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)為 ，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為 ，商品零售價(jià)格指數(shù)為 。種植業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 表 2 20xx 年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量及其增長(zhǎng)速度單位：噸 產(chǎn)品名稱(chēng) 產(chǎn)量 比上年增長(zhǎng)（ %） 糧食 796426 太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 可行性研究報(bào)告 13 油料 8953 油菜籽 7759 蠶繭 72 茶葉 6049 水果 170057 肉類(lèi) 103227 水產(chǎn)品 126761 工業(yè)和建筑業(yè) 工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。在全市跟蹤統(tǒng)計(jì)的 22 種重點(diǎn)產(chǎn)品 中，有 13 種產(chǎn)品的產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。全年全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng)%。房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易 消費(fèi)品市場(chǎng)增勢(shì)穩(wěn)定。 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì) 太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 可行性研究報(bào)告 15 對(duì)外貿(mào)易基本持平。 表 4 20xx 年對(duì)主要國(guó)家和地區(qū)進(jìn)口、出口總額及其增長(zhǎng)速度單位：億美元 出口國(guó)家和地區(qū) 20xx 年 增長(zhǎng)（ %） 進(jìn)口國(guó)家和地區(qū) 20xx 年 增長(zhǎng)（ %） 美國(guó) 日本 香港 韓國(guó) 日本 臺(tái)灣 韓國(guó) 美國(guó) 德國(guó) 德國(guó) 利用外資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。全年完成境外投資項(xiàng)目 87 個(gè)，中方投資額突破 12 億美元，達(dá)到 億美元，比上年增長(zhǎng) %，其中 200 萬(wàn)美元以上項(xiàng)目 62 個(gè)。私人汽車(chē)又有較快發(fā)展，年末達(dá)到 萬(wàn)輛，比上年增加 萬(wàn)輛。全年空港旅客吞吐量 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，其中出入境游客吞吐量 萬(wàn)人次，比上年下降 %。全年發(fā)送函件 7105 萬(wàn)件，比上年下降 %。旅游業(yè)發(fā)展加快。創(chuàng)建農(nóng)業(yè)旅游點(diǎn) 11 個(gè)。全市公共財(cái)政預(yù)算收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)本外幣存款余額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %；各項(xiàng)本外幣貸款余額 億元，比上年增長(zhǎng) %。保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定。保險(xiǎn)給付支出 億元，比上年增長(zhǎng) %。證券機(jī)構(gòu)托管市值總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。全市共有國(guó)家、省級(jí)工程技術(shù)研究中心 424 家，省級(jí)以上科技企業(yè)孵化器 47 家，省級(jí)公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái) 36 家，國(guó)家、省級(jí)高技術(shù)研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 9 家，省級(jí)產(chǎn)業(yè)研究院 2 家，省級(jí)企業(yè)研究院 2 家，國(guó)家級(jí)國(guó)際合作基地 7家，省級(jí)以上 外資研發(fā)中心 36 家，省級(jí)以上國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心 7 家。本年按新標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè) 219 家。獲國(guó)家、省科技計(jì)劃項(xiàng)目 419 項(xiàng)，獲國(guó)家和省科技計(jì)劃 到位經(jīng)費(fèi) 億元。全市 36 歲幼兒入園率達(dá)到 99%以上，初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá) %，高中階段毛入學(xué)率達(dá) 100%。成功躋身 20xx20xx 年國(guó)家公共文化服務(wù)體系示范區(qū)創(chuàng)建城市行列；小品《一個(gè)餛飩引發(fā)的故事》獲第十 屆中國(guó)藝術(shù)節(jié) “ 群星獎(jiǎng) ” ，錫劇《二泉映月 電視人口總覆蓋率和廣播人口覆蓋率均達(dá) 100%。全市擁有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu) 2027 個(gè)，其中綜合醫(yī)院84 家，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（衛(wèi)生院） 88 家，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（村衛(wèi)生室） 711 家 、護(hù)理院 8 家，療養(yǎng)院 6 家。全市各級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)全年完成診療總?cè)舜? 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。國(guó)民體質(zhì)總體達(dá)標(biāo)率達(dá) %。民族宗教領(lǐng)域和諧穩(wěn)定。年末全市常住人口 萬(wàn)人。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 25392 元，比上年增長(zhǎng)%。繼續(xù)擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面，五大保險(xiǎn)參保人數(shù)均超過(guò)百萬(wàn)。全市參加工傷和生育保險(xiǎn)人數(shù)分別為 萬(wàn)人和 萬(wàn)人。社會(huì)福利事業(yè)水平提 升。全市重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象 18427 人。城市綠化水平提升。億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率 人 /億元。早在 3000 多年前，周太太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 可行性研究報(bào)告 19 王之子泰伯由陜西來(lái)無(wú)錫梅里筑城，并在南長(zhǎng)區(qū)境內(nèi)開(kāi)鑿伯讀港。 南長(zhǎng)區(qū)是無(wú)錫工商業(yè)的發(fā)祥地。光緒 26 年，榮宗敬、榮德生兄弟相繼創(chuàng)辦保興面粉廠、振新紗廠、中新紗廠。南長(zhǎng)區(qū)政府始終把發(fā)展作為富民強(qiáng)區(qū)的第一要?jiǎng)?wù)，把 改革創(chuàng)新作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的動(dòng)力，把維護(hù)穩(wěn)定作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基木保證，把提高人民生活水平作為政府工作的根本目的，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，把握稅源經(jīng)濟(jì)主線，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，推進(jìn)政治文明與精神文明建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，不斷提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，全力實(shí)施政府職能的根木性轉(zhuǎn)變，全面建設(shè)更高水平的小康社會(huì)，率先基木實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、文化先進(jìn)、法制健全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。無(wú)錫人居環(huán)境定位為建成環(huán)境宜人的生活、居住中心。其范圍大致包括滬寧高速公路、錫宜高速公路和太湖所圍合的范圍。 “七片 ”指以老城為主的城中片、城東的東亭片、東南的新片區(qū)、城南的濱湖新城、城西的蠡溪片、城西北包括山北、錢(qián)橋的山北片和城北包括西漳、堰橋的錫北片。 城市性質(zhì)與規(guī)模 (1)城市性質(zhì) 城市功能定位：國(guó)際制造業(yè)基地、國(guó)內(nèi)外旅游勝地、長(zhǎng)三角湖濱特大城市和全國(guó)生態(tài)人居名城。 圖 22 無(wú)錫市城市總體規(guī)劃圖 (2)中心城規(guī)劃范圍：新市區(qū)范圍，即新市區(qū)的七個(gè)轄區(qū)。 (4)都市核心區(qū)：主要是中心城集中建成區(qū)，與太湖、錫山等自然地物緊密相接，是都市區(qū)的生活核心、商貿(mào)中心、旅游休閑接待中心。 (6)都市外圍區(qū)：都市外圍區(qū)以外、無(wú)錫市區(qū)新行政區(qū)域范圍以?xún)?nèi)的其它地域，主要承擔(dān)中心城區(qū)的生態(tài)維護(hù)及一定的工業(yè)生產(chǎn)職能。道路網(wǎng)絡(luò)仍呈 “自由式 ”布局形式，由 “環(huán)形輻射式 ”快速交通系統(tǒng)和各片區(qū)的 “方格網(wǎng)狀 ”道路網(wǎng)絡(luò)有機(jī)組成。無(wú)錫城市居住用地規(guī)劃布局可以分為八個(gè)綜合居住片區(qū)，見(jiàn)表 24 規(guī)劃居住片區(qū)一覽表。 五、 工業(yè)用地規(guī)劃 努力引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目向各級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚，鼓勵(lì)同類(lèi)產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中布置。統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)整布局，形成多層次、多類(lèi)型、公共綠地與專(zhuān)用綠 地結(jié)合、大中小結(jié)合、點(diǎn)線面結(jié)合的均衡完善的生態(tài)綠地系統(tǒng)。遠(yuǎn)期城市綠地 公頃，占建設(shè)用地的 %，其中公共綠地 公頃，人均公共綠地 平方米，綠化覆蓋率4550%。 南長(zhǎng)次分區(qū)規(guī)劃 南長(zhǎng)區(qū)位于無(wú)錫 市中心南部，是無(wú)錫老城區(qū)的 南大門(mén) ，地理位置重要 , 西側(cè)與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無(wú)錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。 功能定位 次分定位為以現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃通過(guò)理順道路系統(tǒng)、強(qiáng)化干道骨架、完善二級(jí)網(wǎng)絡(luò)，增加支路等措施來(lái)完善交通系統(tǒng)，太湖廣場(chǎng)北側(cè)地塊基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)整理 可行性研究報(bào)告 25 次分區(qū)的道路系統(tǒng)由快速路、主干道、次干道和支路四個(gè)層次組成。全市地區(qū)生產(chǎn)總值由 20xx 年的 1534 億元提高到 20xx 年的 億元，年均增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)翻番有余；累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入超過(guò) 3175 億元，年均增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入超過(guò) 1307 億元，年均增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由 億元提高到 億元左右，人均消費(fèi)水平居全國(guó)城市前茅。 在“十 二 五”規(guī)劃綱要的指導(dǎo)下，無(wú)錫市將從如下幾個(gè)方面開(kāi)展全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展建設(shè)。 人民生活。 結(jié)構(gòu)調(diào)整。把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大任務(wù)，優(yōu)化城市空間布局，加強(qiáng)中心城市功能建設(shè)，基本建成太湖新城、蠡湖新城、錫東新城，江陰、宜興中心城建設(shè)取得明顯成效，基本形成 “一體兩翼 ”共同發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展和中心城市帶動(dòng)的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展格局， 構(gòu)建覆蓋城鄉(xiāng)的基礎(chǔ)設(shè)施體系、公共服務(wù)體系和城市管理體制。單位 GDP 能耗和二氧化碳排放分別比 “