國外房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧(1)-wenkub
2023-05-19 23:57:19 本頁面
【正文】 1982年 1997年 1983年 日本地價變化圖050010001500202125001969年 1971年 1973年 1975年 1977年 1979年 1981年 1983年 1985年 1987年 1989年 1991年 1993年 1995年 1997年年份總價格系列1二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗教訓與借鑒 ? ? 日本房地產(chǎn)發(fā)展當中一個很大 09特色就是“住宅產(chǎn)業(yè)化”。結果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟開始了長達十年的低迷和蕭條。 1978年人均居住面積達到13平方米。 一、日本房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 ? 第三個階段： 1969—1975年 ? 這是實現(xiàn)一人一間住房階段。從 l960年起，日本開始大規(guī)模建設住宅，每年建房投資占每年全國基建投資額的 24％以上，占國民生產(chǎn)總值的 7％強，高出法、美、英等國。 一、日本房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 ? 第一個階段： 1945－ 1958 ? 這個時期，戰(zhàn)爭給日本留下的只是滿目瘡痍，國內(nèi)住房嚴重短缺，無法保證人民的正常生活。特別是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成著當時全國的一 個嚴重的社會問題。但它所取得的經(jīng)濟成就還是有目共睹的。 ? 特別是在房地產(chǎn)領域，它所走過的很多道路對于我們都是很有啟發(fā)。針對這一矛盾，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執(zhí)行，使日本房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展，取得了令世人囑目的成績。全 國約 1 650萬戶卻只有 1 230萬套住房，每戶平均0． 74套。 ? 每年建成住房超過 l億 m2。到 1973年，全國 2 970萬戶擁有 3 110萬套住房，每戶平均 1． 05套，空置率為 5． 5％，到 1975年，基本實現(xiàn)了“一人一間住房目標”。到 l988年，全國 3 781萬戶擁有住房 4 201萬套，平均每戶 ，空房率達 9． 4％， 90． 5％住戶達到最低居住標準，32． 8％住戶達到誘導居住標準 。 ? 這也是日本房地產(chǎn)發(fā)展中“最黑暗”的一個時期。日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國家，早在 1968年“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞就在日本首先出現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)是隨著住宅生產(chǎn)工業(yè)化的發(fā)展而出現(xiàn)的。 ? 住宅的工業(yè)化生產(chǎn)降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解決了城市居民的住房問題，改善了條件。但是，日本經(jīng)驗提醒我們，在解決居民住的問題時，可不可以從建筑業(yè)技術進步的角度出發(fā)想一想辦法，而不是總是在開發(fā)環(huán)節(jié)上糾纏。日本政府長期金融管制較松。 ? 在目前這種情況下，政府要及時調(diào)控中國房地產(chǎn)的發(fā)展，可適當調(diào)高利率，嚴格控制國內(nèi)外資金向房地產(chǎn)市場流動。而在1960年，只有 9 ％的人口住在公房里。 ? 在新加坡成功地解決國民住房問題的過程中，最關鍵的兩個因素是： (1)1955年開始的中央公積金制度 (Central Provident Fund)； (2)1964年開始的“居者有其屋”計劃 (Home Ownership for the People Scheme)。 三、新加坡房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗 ? ? 從 l984年開始新加坡政府把公積金賬戶分為
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