【正文】 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備 10 家用電器檢 查、小修 11 換門鎖（材料自備） 12 更換、檢修開關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15 查線、換線 16 自行車、摩托車小修 17 鐘表維修 18 更換燈泡、燈管 19 更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器 20 木門窗維修 21 清洗抽油煙機 22 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 23 安裝音響與家用電器 24 安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料） 25 修理更換水閥門、各類軟管（不含材料） 26 修理洗臉盆、洗菜盆、馬 桶水箱（不含材料） 27 疏通下水管道 28 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 29 修理家具配件 30 內(nèi)墻修理粉刷 31 配木門窗玻璃 日 常 維 修 裝 飾 服 務(wù) 家 政 服 務(wù) 32 室內(nèi)整體保潔 33 木地板打蠟 34 看護病人 35 上門收洗衣服（洗衣費另記） 36 接送小孩上學(xué) 37 家庭綠化盆景造型 38 剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo) 39 中、西餐 40 代購、代售二手電腦家私 41 家政培訓(xùn) 42 清潔地毯、沙發(fā) 43 小學(xué)生中餐 44 學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班 45 提供鐘點工（家務(wù)、護理、照顧小孩或老人） 46 為老人讀報 ,聊天 四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 序號 指標(biāo)名稱 國家及 省 市標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)質(zhì)量保證措施 01 房屋完好率 98% 99% 制定維修技術(shù)人員專職負責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用 02 房屋零修、急修及時率 99% 100% 急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。 二、公共服務(wù) （一）安全管理 小區(qū) 業(yè) 主入口 24 小時執(zhí)勤； 1監(jiān)控室實行 24 小時監(jiān)控； 1小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次； 1對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； 1對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登 記管理； 1對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。12= 300 元 /月 固定資產(chǎn)折舊費： 固定資產(chǎn)總額為 1萬元，平均折舊年限為 5 年，即： 月固定資產(chǎn)折舊費為 ： 10000247。 注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。（人員的實際配置以具體管理范圍而定） 五、物業(yè)費的成本測算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 F、 負責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理； H、 負責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 綠化管理須知 A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。 D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 D、 小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。 實施措施 治安管理上運用現(xiàn)代科技手段 “ 三防 ” 結(jié)合，確保安全。 提供共管式服務(wù)。 三、物業(yè)管理模式 居住在 福田小 區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。 治安消防管理 治安消防管理工作是 我們 重點管理工作之一。 環(huán)境管理 科學(xué) 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的 生活質(zhì)量。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在我們遵循 “ 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求 ” 的環(huán) 境衛(wèi)生管理和 “ 高質(zhì)量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標(biāo)，基本完好。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 2. 項目主要經(jīng)濟指標(biāo) 項 目 計量單位 數(shù) 值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 Hm2 ①住宅用地 Hm2 ②公建用地 Hm2 ③道路用地 Hm2 ④公共綠地 Hm2 Hm2 居住戶數(shù) 戶 200 居住人數(shù) 人 600700 戶均人數(shù) 人 /戶 總建筑面積 萬 m2 萬 m2 ①住宅建筑面積 萬 m2 ②公建面積 萬 m2 萬 m2 項 目 計量單位 數(shù) 值 ①大賣場面積 萬 m2 ②擴建面積（三層） 萬 m2 ③公建面積 萬 m2 地下車庫及人防 萬 m2 萬 m2 住宅平均層數(shù) 層 8 人口毛密度 人 /hm2 住宅建筑配套密度（毛） 套 /hm2 住宅建筑配套密 度（凈） 套 /hm2 住宅建筑面積毛密度 萬 m2/ hm2 住宅建筑面積凈密度 萬 m2/ hm2 容積率 萬 m2/ hm2 停車率 % 停車位 輛 20 地面停車率 % 地面停車位 輛 20 住宅建筑凈密度 % 建筑密度 % 綠地率 % 10. 二、物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為 “ 六項管理、三類服務(wù) ” ，即 “ 房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠 化管理、車輛交通管理和其它公共管理 ” ；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括 ：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 綠化的功能是美化環(huán)境。我們要貫徹 “ 預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合 ” 的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶 都可以享受到的。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶 14小時開啟電梯、 24 小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的 親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。 嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。 在 智能化管理上加強各方面工作 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。 建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。 提倡 “ 以人為本 ” 的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。 B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。 E、 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任。 E、 請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品? B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。 F、 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。 3． 5工程維修部主管職責(zé) A、 負責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實； B、 組織參 與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； C、 負責(zé)制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購； D、 做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作； E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、 負責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查； G、 負責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3． 服務(wù)中心主管職責(zé) A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策； B、 負責(zé)建立完善服務(wù)中心信息 流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、 負責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理； D、 制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、 負責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、 負責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（ 01） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（ 01） 序 號 項 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 服務(wù) 人員 11 / 1 辦公室主任 1 2 財務(wù)員 1 3 收費員 1 4 水電 維修員 2 5 保安員 3 6 保潔 員 2 7 綠化員 1 二、 合計 11 / 12750。 公共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間 19： 00分至次日清晨 7： 00 分為開燈時間，共計 12 小時，如本物業(yè)有 100 盞燈 25 瓦計算）。 （ 125 年） =167 元 /月 法定稅費： 兩稅一費為前八項之和的 %，則 多層稅費 =（ 21000） %=1 168 元 /月 小高層稅費 =（ ） %= 元 /月 利潤： 利潤取 10%，則 多層利潤 =（ 21000） 10%= 2100 元 /月 小高層利潤 =（ ） 10%= 元 /月 管理成本匯總表見（ 06） 管理成本匯總表（ 06） 序號 項目 金額（元 /月） 金額（元 /月 . ㎡ ） 備注 1 工資福利費 21000 ㎡ 2 日常 維 修及保養(yǎng)費 21000 ㎡ 3 共用照明 用電 21000 ㎡ 4 共用 水泵 用電 21000 ㎡ 5 綠化管理費 21000 ㎡ 6 清潔衛(wèi)生費 21000 ㎡ 7 保安費 21000 ㎡ 8 辦公費 21000 ㎡ 9 辦公費 折舊費 21000 ㎡ 10 法定稅費 21000 ㎡ 多層住宅 11 利潤 21000 ㎡ 多層住宅 12 合計 21000 ㎡ 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將 福田 小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次； 1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗 1次； 1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1次，并視情況及時清掏； 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； 2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、 養(yǎng)護； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共