【正文】 其他外地長期在常熟投資經(jīng)營、經(jīng)商的投資者 在常熟長期投資經(jīng)營的經(jīng)營者大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對生活、對家庭、對事業(yè)的追求矛盾的充斥著其生活空間。 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的 本地私營業(yè)主 常熟市政府公務(wù)員 企業(yè)高級(jí)管理人員 具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階層 他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費(fèi)心理成熟。 二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢世紀(jì)）消費(fèi)群體特征分析 根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)況、當(dāng)?shù)厝藗兙幼∠M(fèi)理念、本項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目產(chǎn)品特征、市場產(chǎn)品推廣策略及項(xiàng)目潛在目標(biāo)市場來源調(diào)研分析，本項(xiàng)目消費(fèi)群體主要針對常熟本地改善居住型消費(fèi)群體、常熟市政府公務(wù)員、常熟企業(yè)高級(jí)管理人員、私人企業(yè)主、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的成功人士及外地常駐常熟投資經(jīng)商人士等。 一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場來源及組成分析 常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費(fèi)水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長駐常熟投資經(jīng)營的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體的一支主力軍。因此，常熟房地產(chǎn)市場具有很大的可塑性，我們對常熟的市場前景保持謹(jǐn)慎的樂觀。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)房平均銷售價(jià)格 3049 元 /平方米，比去年同期增長 %，其中住宅平均售價(jià)為 3140 元 /平方米，比去年同期增長 %；期房平均預(yù)售價(jià)格為 4637 元 /平方米，比去年同期增長%，其中住宅預(yù)售價(jià)為 4109 元 /平方米，比去年同期增長 %。雖然二手房總成交面積有較大增長，但是二手房住宅用房的銷售面積明顯下滑。 房地產(chǎn)銷售速度趨緩 受到國家宏觀調(diào)控政策、市場供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場銷售節(jié)奏趨緩。 房地產(chǎn)開發(fā)市場的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小。 根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年 1~7 月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額 億元，同比增長 %；完成商業(yè)營業(yè)用房 億元，增長 %。 在這種市場形勢下，房地產(chǎn)市場自住型消費(fèi)需求成為住宅市場的重要支柱，高性價(jià)比產(chǎn)品、低檔次價(jià)位產(chǎn)品成為市場上關(guān)注的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場投資客調(diào)整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務(wù)辦公寫字樓成為其關(guān)注 的對象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場狀態(tài)。 宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)盤整期 近年來，國家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策等角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費(fèi)者施加影響，成功的抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長的勢頭。 ： ； :； 群： 常熟 XX?世紀(jì)中心營銷推廣方案 第一部分、房地產(chǎn)市場背景分析 受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、稅費(fèi)政策、金融政策調(diào)控的影響，常熟房地產(chǎn)市場容量急劇減少，市場上積壓大量的高檔豪宅商品房，市場銷售壓力驟然增大，競爭更趨激烈。經(jīng)過較長時(shí)間的市場博弈，國家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)性投資行為、繼續(xù)實(shí)施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長的勢頭，市場行進(jìn)狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時(shí)期。 受到區(qū)域性房地產(chǎn)市場特征的影響，本輪宏觀調(diào)控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展受到我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響及房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長三角地區(qū)新興經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場大多數(shù)處于健康的市場狀態(tài)，如常熟房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。市場投資保持高速增長的勢頭。市場上大部分樓盤建筑面積在 10 萬平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約 萬平方米，銷售面積約 6000 平方米，產(chǎn)品功能單一，缺乏創(chuàng)新能力。今年1~7 月份，實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，其中住宅商品房銷售面積 萬平方米，比去年同期下降 %；實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷售額 億元，其中住宅商品房實(shí)際銷售額 億元。 從房地產(chǎn)二級(jí)市場、三級(jí)市場銷售情況顯示，常熟房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，市場銷售速度緩慢。 三、常熟房地產(chǎn)前景展望 常熟市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提升了常熟城市化進(jìn)程，成為推動(dòng)常熟房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要性因素。 第二部分、常熟 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)目標(biāo)市場分析 本項(xiàng)目目標(biāo)市 場主要由常熟本地消費(fèi)群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。 另一方面，在 房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相對比較成熟的市場，其目標(biāo)投資對象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類城市經(jīng)濟(jì)快速增長的新興經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)市場，由于這類城市的房地產(chǎn)市場處于成長階段，投資前景樂觀。本項(xiàng)目的目標(biāo)市場具 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠?yàn)樽约?、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識(shí)和享受生活投資意識(shí)。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時(shí)尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在常熟安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。 根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的 15%左右。 第三部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析 本項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場具有 絕對性的支配性地位，有力的推動(dòng)常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，將改變常熟市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進(jìn)程。 地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項(xiàng)目不可多得的自然風(fēng)景，為項(xiàng)目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)模式，分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成全部開發(fā)需要 5 年時(shí)間。 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品簡析 本項(xiàng)目一期占地面積約 萬平方米，建筑面積約 22萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32層高層和 62 棟 townhouse 組成。 Townhouse 臨水而建，主題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動(dòng)空間的私密性。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形 成空間感和豐富層次感。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個(gè)方面，由 ic 卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門、各電梯和車庫入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進(jìn)入。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 我司根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場的調(diào)查 及對本項(xiàng)目規(guī)劃的初步了解，就項(xiàng)目優(yōu)劣勢、機(jī)會(huì)及威脅進(jìn)行分析。 、產(chǎn) 品優(yōu)勢 本項(xiàng)目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場首屈一指。 、配套設(shè)施的完善 常熟新行政中心的 建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動(dòng)本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，我們建議將本項(xiàng)目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，迅速切入市場空白點(diǎn)，奪取常熟房地產(chǎn)市場的營銷空白點(diǎn)和市場制高點(diǎn)，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活風(fēng)情和時(shí)尚、悠閑的品位生活，樹立時(shí)尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。為此，建議將項(xiàng)目園林景觀包裝成時(shí)尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。 在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動(dòng)場所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。 會(huì)所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營造一種意大利文化氛圍。 綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書室、運(yùn)動(dòng)室、桑拿室等 銷售中心包裝建議 在項(xiàng)目尚未建成之際，銷售中心是項(xiàng)目面向市場的主要交流場所，體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場形象。 銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會(huì)計(jì)區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。 第四部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢世紀(jì)）定位分析 通過對項(xiàng)目核心利益價(jià)值進(jìn)行分析，展現(xiàn)出本項(xiàng)目充滿優(yōu)雅、時(shí)尚的生活氛圍、活潑的生活動(dòng)力、優(yōu)美的意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，展示現(xiàn)代意大利時(shí)尚生活風(fēng)情，樹立的高尚社區(qū)市場形象。 常熟老城區(qū)城市功能規(guī)劃分布格局，促進(jìn)了常熟城市經(jīng)濟(jì)中心的東移趨勢。本項(xiàng)目位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約 1 公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂于一體的新型、現(xiàn)代的新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? XX 集團(tuán)具有豐富的高檔住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好的市場口碑，充分整合品牌優(yōu)勢和大盤優(yōu)勢資源，打造常熟市場的明星樓盤，是取得項(xiàng)目成功的必由之路。本項(xiàng)目將為常熟市民提供豐富多彩的復(fù)合功能現(xiàn)代生活空間，引領(lǐng)常熟市民生活新潮流。為滿足常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求， XX 世紀(jì)中心將建設(shè)大賣場、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級(jí)酒店、綜合性商鋪、時(shí)尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟(jì)心中心。 一流地產(chǎn)商 XX 集團(tuán)攜手世界頂級(jí) Laguard .Low 建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造創(chuàng)夢世紀(jì)，建筑線條現(xiàn)代、簡潔，園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品對常熟房地產(chǎn)市場具有很大的沖擊力。 營銷策略：對常熟房地產(chǎn)市場在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，園林景觀規(guī)劃難見閃光亮點(diǎn)，市場營銷多數(shù)采用常規(guī)操作手法 。 在常熟房地產(chǎn)營銷市場上，本項(xiàng)目以主題社區(qū)市場形象亮相市場，填補(bǔ)常熟房地產(chǎn)市場關(guān)于 主題社區(qū)的市場空白，有利于快速建立市場知名度、提升項(xiàng)目市場形象，體現(xiàn)出項(xiàng)目大盤氣勢、獨(dú)一無二的特點(diǎn)。項(xiàng)目將建有“米蘭”國際服裝展覽中心、五星級(jí)酒店、三星級(jí)賓館、商務(wù)辦公樓、酒店式公寓、大型 shopping mall和大賣場、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋?、酒吧一條街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動(dòng)常熟新經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂交流場所。 經(jīng)濟(jì) ——— 本項(xiàng)目是一個(gè)具有經(jīng)濟(jì)活力、生活活力的以居住、休閑娛樂、商務(wù)辦公于一體的綜合型交流場所，是一個(gè)提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)的重要的活動(dòng)中心，經(jīng)濟(jì)活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ潜卷?xiàng)目主要的核心利益。 三、 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)項(xiàng)目市場形象定位 市場形象定位分析 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)總建筑面積約 22 萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32 層高層和 62 棟 townhouse組成，位于常熟重點(diǎn)城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由 XX 集團(tuán)攜手世界頂級(jí) Laguard .Low 建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻(xiàn)一種時(shí)尚、悠閑、舒適的生活空間。 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)擁有 3000平方米大面積私家湖泊、 5000 平方米水岸景觀會(huì)所、意大利時(shí)尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯(cuò)落的植被、層次豐富的噴泉及古羅馬雕塑小品，使社區(qū)綠化面積高達(dá)110000 平方米， 為社區(qū)業(yè)主營造舒適、悠閑的品質(zhì)生活空間，向常熟市民展示一種前所未有的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的生活環(huán)境和品質(zhì)生活。 品質(zhì)生活 ——— 時(shí)尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的 生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。業(yè)主或清晨或傍晚在 3000 平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空氣，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉的表情，在充滿異域風(fēng)情的花壇綠地里陪伴孩童的輕靈的笑意，通過起伏的大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣的園林風(fēng)格，營 造出 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)業(yè)主的濃烈的意大利田園文化精神生活氛圍。 第五部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期推廣策略 本項(xiàng)目前期市場推廣將以訴求項(xiàng)目板塊價(jià)值、開發(fā)商的市場開發(fā)品牌為兩條營銷推廣主線達(dá)成快速建立項(xiàng)目市場知名度、樹立項(xiàng)目高尚市場形象。 根據(jù)上述對項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析，本項(xiàng)目位于常熟市重點(diǎn)規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項(xiàng)目地塊附近，本項(xiàng)目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場、會(huì)展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂、購物場所，將促進(jìn)常熟城市建設(shè)、提升常熟城市核心經(jīng)濟(jì)實(shí)力、引領(lǐng)常熟市民市場消費(fèi)新潮流，市場投資潛力巨大。 XX 集團(tuán)在長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場上具有強(qiáng)大的市場影響