【正文】 萬元，目前公 司占地面積 畝，有員工 人，其中有大中專學(xué)歷專業(yè)技術(shù)人員 4人，日常管理技術(shù)人員 8人，在職員工中，已形成了涵蓋農(nóng)產(chǎn)品種植、物流、農(nóng)資銷售為一體的專業(yè)型人才群，該公司現(xiàn)已發(fā)展成為集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、冷藏，貿(mào)易、物流運(yùn)輸于一體的綜合型企業(yè)，是重慶科技含量較高的農(nóng)業(yè)企業(yè)。目前國內(nèi)只有極少數(shù)的物流供應(yīng)商能夠保證對整個冷藏供應(yīng)鏈進(jìn)行溫度控制，而絕大數(shù)從傳統(tǒng)的冷藏運(yùn)輸商演變而來的冷藏物流供應(yīng)商一般只能提供冷藏運(yùn)輸服務(wù)，而并非真正意義上的冷鏈物流服務(wù)。因此產(chǎn)生兩個后果， ① 農(nóng)產(chǎn)品的大量消耗。目前，冷庫的儲蓄量只占其庫容總量的 20%－ 30%，有的甚至達(dá)不到 20%。中國冷藏保溫汽車占貨運(yùn)汽車總量的 %，美國為 %－ 1%，英國為 %－ %，德國為 2%－ 3%。 我國的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流目前存在如下問題： ● 完整獨(dú)立的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系尚未成形 從整體冷鏈體系而言，我國的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流還未形成完整的體系，目前大約 90%肉類、 80%水產(chǎn)品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運(yùn)銷。 ④ 鮮活農(nóng)產(chǎn)品的易腐性和實(shí)效性要求冷鏈物流的各環(huán)節(jié)具有更高的組織協(xié)調(diào)性。而且配送中心的建設(shè)投資較大，回報(bào)期長。此環(huán)節(jié)主要涉及冷藏 ∕ 冷凍陳列柜和儲藏柜。在冷藏運(yùn)輸過程中，溫度波動是引起農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)下降的主要因素。 冷凍儲藏：包括農(nóng)產(chǎn)品的冷卻和凍結(jié)儲藏，以及水果、蔬菜等的氣調(diào)儲藏。由這些節(jié)點(diǎn)連接構(gòu)成冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。而本文所指農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流是指以水果、蔬菜、肉、禽、魚、蛋等為代表的生鮮農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地采購、加工、儲藏、運(yùn)輸、銷售直到消費(fèi)的各個環(huán)節(jié)都處于低溫環(huán)境中，以保證農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，減少農(nóng)產(chǎn)品的消耗，防止農(nóng)產(chǎn)品變質(zhì)和污染。重慶中潤農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司依據(jù)國家政策，順應(yīng)市場需求，打造 ?中潤農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心 ?，成為渝西地區(qū)冷鏈物流行業(yè)龍頭企業(yè)，為保障食品安全做出了積極貢獻(xiàn)。但農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展特別緩慢，蔬菜、水果、肉類和水產(chǎn)品在流通中腐損 率分別高達(dá) ???、 ???、 ???和 ???，特別是蔬菜、水果不但在流通中腐損率高，而且在生產(chǎn)季節(jié)量大價(jià)低，甚至銷售不出去，浪費(fèi)極大，效益極低，嚴(yán)重制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)中影響農(nóng)民經(jīng)濟(jì)增收，嚴(yán)重影響食品安全。隨 著城市居民消費(fèi)能力的快速增長，對農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)要求會更高。物流中心依托渝西地區(qū)豐富的鮮活農(nóng)產(chǎn)品和重慶主城區(qū)巨大的市場容量，以及其持續(xù)增長的消費(fèi)能力。 二、項(xiàng)目概況 中潤 農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心項(xiàng)目，由重慶中潤農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，占地 23 畝 .總建筑面積 16000 ㎡ ，總投資 5000 萬元，項(xiàng)目建設(shè)主要包括物流倉庫3000 ㎡ ，冷藏配送車間 2020 ㎡ ，農(nóng)產(chǎn)品加工車間 5000㎡ ，冷凍、冷藏庫 3000㎡ ，辦公樓 1200 ㎡ ，綜合樓 1500 ㎡ ，信息化建設(shè)以及其他配套設(shè)施建設(shè)，目前，該項(xiàng)目已部分建成。 冷鏈建設(shè)也促進(jìn)了農(nóng)民增收。近年來，為減少農(nóng)產(chǎn)品消耗，保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，我國正在穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈建設(shè) 。目前，我國農(nóng)產(chǎn)品物流主要以常溫物流為主，由此導(dǎo)致的蔬菜、水果損耗率均在 10%以上，根據(jù)中國食品工業(yè)協(xié)會資料顯示，中國由于冷鏈的問題造成每年約有 1200 萬噸水果和 億噸蔬菜的浪費(fèi)， 總值在 100 美元，約有 80%左右的水果、蔬菜、肉類和水產(chǎn)以傳統(tǒng)的車廂（常溫和保溫車）進(jìn)行運(yùn)輸。 中潤農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 目錄 第一章 項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目單位簡介 第三章 產(chǎn)品及市場分析 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第五章 項(xiàng)目投融資方案 第六章 財(cái)務(wù)分析 第七章 社會效益分析 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第九章 投資價(jià)值與分析結(jié)論 第十章 相關(guān)附件 第一 章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)理念有吃飽穿暖轉(zhuǎn)變?yōu)閷κ称返雀鞣N消費(fèi)品的安全性和新鮮度 的要求，如今新鮮的蔬菜、水果和肉類等農(nóng)產(chǎn)品在人民食物結(jié)構(gòu)中的比例越來越高，在超市購物，消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣到生鮮柜臺購買新鮮食品。如果采用冷鏈物流，可以使冷凍類食品在生產(chǎn)、儲存、運(yùn)輸、銷售前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，能有效保證食品質(zhì)量。 冷鏈建設(shè)促進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品流通的規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化，在甘肅省定西市安定區(qū)，馬鈴薯市場冷鏈 項(xiàng)目建成后，擴(kuò)大了市場吞吐量，年交易量達(dá) 45 萬噸，實(shí)現(xiàn)年銷售收入近 4 億元。河北懷來京西果菜批發(fā)市場，滄州紅棗交易市場、饒陽瓜菜果品交易市場均是我國北方地區(qū)有名的果蔬產(chǎn)地市場， 2020 年以 來，在“雙百市場工程”中分別進(jìn)行了新建、改建果蔬恒溫庫和保鮮庫等，緩解了豐收季節(jié)果蔬大量集中上市帶 來的低價(jià)及損耗問題。待資金籌集到位、將基建工程、配套設(shè)施建成后，很快就可投入試運(yùn)營。物流中心所處地理位置優(yōu)越，地處重慶西大門 —— 璧山縣青杠、成渝高速路旁，距主城區(qū)只有 25 公里，這些均為物理中心的順利運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。通過冷鏈物流中心的建設(shè)，不但可以將農(nóng)產(chǎn)品的損耗降到最低，同時還可以更好的保證農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)，滿足消費(fèi)者的更高要求。根據(jù)調(diào)查，其主要原因是沒有發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈保鮮庫和冷鏈物流。 ?二、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流概況 ???農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的概念 ?????????冷鏈物流（ Cold Chain Logistics），也叫低溫物流（ Lowlemperature logistics）是一種 特殊物流形式，其主要對象是易腐食品（包括原料及產(chǎn)品），所以國外普遍稱其為易腐 食品冷藏鏈（ Perishable Food Cold Chain）。 目前，國際上最典型的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流是美國的蔬菜物流，蔬菜從采收到進(jìn)入終端始終處于所需的生理低溫條件，形成一條出間采 后預(yù)冷 —?dú)庹{(diào)冷藏 —冷藏運(yùn)輸 —冷藏批發(fā) —超市冷柜 —消費(fèi)者冰箱的冷鏈。 2．農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流主要內(nèi)容 農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流主要包括冷凍加工、冷凍儲藏、冷藏運(yùn)輸及配送、冷凍銷售四個環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)主要涉及各類冷藏庫 ∕ 加工間、冷藏柜、凍結(jié)柜及家用冰箱等。所以運(yùn)輸工具應(yīng)該具有良好的性能，在保持規(guī)定低溫的同時，更要保持穩(wěn)定的溫度。 ? ? 點(diǎn) ?農(nóng)產(chǎn) 品冷鏈物流除具有復(fù)雜性、動態(tài)性、交叉性、增值性、面向用戶需求等農(nóng)產(chǎn)品物流鏈的基本特點(diǎn)外，還表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： ①具有鏈條寬而短的內(nèi)在要求。生鮮農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)分散，市場供求及價(jià)格變動較大，天氣、交通等各種不確定的影響因素較多，因此容易發(fā)生因資產(chǎn)高專用性和不確定性造成的沉淀成本和機(jī)會成本現(xiàn)象，從而增加物流鏈的運(yùn)作費(fèi)用。 此外，還有物流損耗大，逆向物流的生成率高，以及市場力量不均衡，農(nóng)戶或個體儲運(yùn)者在物流鏈中的利益難以得到保障等特點(diǎn)。冷鏈物流發(fā)展的滯后在相當(dāng)程度上影響著農(nóng)業(yè)及食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國汽車?yán)洳剡\(yùn)輸占全部貨物運(yùn)輸總量的比例為 20%，而歐洲各國是 60%－ 80%。 很多冷庫只限于肉類、魚類的冷凍儲藏，而當(dāng)生產(chǎn)淡季或原料資源不足時，冷庫往往處于閑置狀態(tài)。 我國蔬菜水果的損耗率為 25%－ 30%，而美國僅僅為 1%－ 2%。 ● 缺乏 上下 游的整體規(guī)劃和整合 由于我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高，雖然產(chǎn)銷量很大，但在初級農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈上，既缺乏農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的的綜合性專業(yè)人才，業(yè)缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)，因此在一些局部發(fā)展中存在嚴(yán)重的失衡和無法配套的現(xiàn)象。 公司成立多年來，在重慶市各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，在廣大種植農(nóng)戶的支持下，公司以強(qiáng)烈的科技創(chuàng)新意識，高度的社會責(zé)任感，始終堅(jiān)持“科技第一、質(zhì)量第一、信譽(yù)第一、用戶第一”的原則，不斷總結(jié)提高，大膽地創(chuàng)新開發(fā)，經(jīng)過多年的磨礪，中潤的各項(xiàng)管理技術(shù)得到專 家和廣大農(nóng)戶接受和認(rèn)可。全力打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體的現(xiàn)代物 流中心，在渝西地區(qū)與與重慶主城區(qū)之間搭建一個完善的冷鏈服務(wù)平臺。物流中心依托渝西地區(qū)豐富的鮮活農(nóng)產(chǎn)品和重慶主城區(qū)巨大的市場容量，以及其持續(xù)增長的消費(fèi)能力。 經(jīng)營原則 ● 費(fèi)用低 以聯(lián)合的方式進(jìn)入，減少和避免在一開始業(yè)務(wù)量不足的情況下基礎(chǔ)設(shè)施方面的資金投入； ● 速度快 自身發(fā)展要快，規(guī)模迅速龐大； ● 安全準(zhǔn)確 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，確保貨物及運(yùn)作安全，搞聯(lián)合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，大力儲備外部物流資源，貯備是不需要實(shí)力的； ● 運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)化 物流要形成網(wǎng)絡(luò)化，也就是說：公司要提供跨地區(qū)的綜合物流服務(wù)，這需要在物流網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)上進(jìn)行相應(yīng)的投資。接受自己。同時公司也需要對物流各流程整體控制的管理信息系統(tǒng)，憑此作為整合第三方物流市場的手段工具。 ● 股份分配 投資方與經(jīng)營者享有不同的比例分配，同時對公司每一名正式員工都應(yīng)有按不同的職務(wù)分配相應(yīng)的股份 ● 組織、協(xié)作及對外關(guān)系 ● 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖：（暫略） ● 聯(lián)合營運(yùn) 在營運(yùn)上公司并不是獨(dú)立運(yùn)作，需要與各社會物流公司有著廣泛深入的聯(lián)系，將在“物流與供應(yīng)鏈信息管 理平臺”下由供應(yīng)商進(jìn)行運(yùn)輸與配送。將操作地設(shè)在大型的貨物分散地和批發(fā)基地，銷售網(wǎng)點(diǎn)在和城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，并隨業(yè)務(wù)發(fā)展程度不斷進(jìn)行擴(kuò)建，在初期準(zhǔn)備以中潤倉儲基地作為貨 物分散中心，隨著公司的業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)物流銷售網(wǎng)點(diǎn)，貨物分散中心及銷售網(wǎng)點(diǎn)需要倉庫、裝卸及包裝設(shè)備、銷售網(wǎng)點(diǎn)需要市內(nèi)配送車輛。建立有效的激勵機(jī)制，為員工建立良好的工作環(huán)境。 二、市場背景分析 美國專家預(yù)言：本世紀(jì)將是物流的世界，誰掌握了物流就等于掌握市場的主動權(quán)。 我國是一個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流通各消費(fèi)的大國。 農(nóng)產(chǎn)品冷鏈保鮮產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)后農(nóng)業(yè)重要一環(huán)，進(jìn)一步延伸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè) 鏈，是農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地收購之后，在產(chǎn)品加工、儲藏、運(yùn)輸、分銷和零售直到消費(fèi)者手中，其各個環(huán)節(jié)始終處于產(chǎn)品所必須的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量安全，減少損耗， 防止污染的特殊供應(yīng)鏈系統(tǒng)，對促進(jìn)農(nóng)民大幅度增收具有重要意義。我國人 口多，冷鏈?zhǔn)称废M(fèi)量大，但冷鏈物流業(yè)發(fā)展滯后。由于缺乏完善的冷鏈，造成了某些食品零售價(jià)居高不下。預(yù)計(jì) 2020 年，我國冷飲市場消費(fèi)總量將達(dá)到 260 萬噸；肉類加工和消費(fèi)都將進(jìn)入一個高速發(fā)展時 期。我國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流業(yè)正處于發(fā)展初期，物流企業(yè)數(shù)量少、經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、服務(wù)功能單一、網(wǎng)絡(luò)分散、經(jīng)營部 規(guī)范。為渝西地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品提供專業(yè)化、規(guī)范化、高效率的冷鏈物流服務(wù)，同時為重慶主城區(qū)超市提供標(biāo)準(zhǔn)化的冷鏈配送 服務(wù)。 二、 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃商業(yè)模式 物流中心建立初期的經(jīng)營模式主要是以農(nóng)產(chǎn)品冷凍冷藏、農(nóng)產(chǎn)品加工包裝與銷售、冷鏈物流運(yùn)輸、倉庫租憑等綜合性為主，按照公司目前設(shè)想，以此基地打造真正的第三方農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流服務(wù)知名企業(yè)，公司經(jīng)營宗旨應(yīng)建立物流與供應(yīng)鏈管理的冷鏈服務(wù)平臺，物流網(wǎng)絡(luò)必須與業(yè)務(wù)同行。 ● 功能專業(yè)化 公司所提供的是專業(yè)的冷鏈物流服務(wù)，從物流設(shè)計(jì)、物流操作過程、物流技術(shù)工具、物流設(shè)施到物流管理必須體現(xiàn)專門化和專業(yè)水平，這既是物流消費(fèi)者的需要，也是公司自身發(fā)展的基本要求。 ● 建立物流電子信息系統(tǒng) 現(xiàn)在物流最大的阻礙是物流信息的管理，在物流服務(wù)的過程中，要實(shí)現(xiàn)了信息實(shí)時共享，如果一個物流企業(yè)自身解決不了物流信息的傳遞問題，那他始終達(dá)不到物流高級化，這也是物流作業(yè)企業(yè)要規(guī)模經(jīng)營，網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)作，信息溝通的必要手段，通過信息傳遞的及時，減少物品在物流環(huán)節(jié)中不必要的停滯，加快物品流通速度，我們要辦成屬于物流行業(yè)，但又有別于純物流行業(yè)同時也不是信息咨詢業(yè)的企業(yè)。 ● 交通運(yùn)輸條件：項(xiàng)目所處地理位置十分優(yōu)越，地處重慶西大門 璧山縣青杠、成渝高速路邊，據(jù)主城區(qū)只有 25 公里，交通運(yùn)輸十分便利。土建復(fù)合式冷庫采用國際先進(jìn)的制冷設(shè)備和保溫材質(zhì)，山洞冷庫充分利用地理優(yōu)勢和北方氣候特點(diǎn)。 墻板分外墻和庫內(nèi)隔墻兩種，隔墻用于將一個庫隔成兩個隔間，用于不同的食品儲備?，F(xiàn)在的陸運(yùn)已不可能再是單點(diǎn)運(yùn)輸，而是往返 運(yùn)輸，多式聯(lián)運(yùn)，目前噸公里 平均按照 元計(jì)費(fèi)，流通的利潤也不是很客觀。 形成運(yùn)輸上的優(yōu)勢，拉動倉儲上的需求，雖然物流最大營利點(diǎn)是在運(yùn)輸配送上， 但倉庫是開展物流活動的依托，只是組織、管理、調(diào)節(jié)物流活動的據(jù)點(diǎn)，另一方 面為客戶提供物流的全方面服務(wù)，以客戶為導(dǎo)向，在為客戶提供全面物流服務(wù)的 同時完善自我的物流體系、確立品牌戰(zhàn)略，充分發(fā)揮品牌 效應(yīng)，獲得良好效益。發(fā)展大型客戶，整合社會上現(xiàn)有的物流資源，大型企業(yè)的物流網(wǎng)絡(luò)多數(shù)是 單向的，目前情況是很多企業(yè)并沒有充分利用它開展往返運(yùn)輸，因?yàn)檫@不是它的 主營業(yè)務(wù)，對于為它提供物流服務(wù)的物流企業(yè)來說，也并沒有 完全能夠開展這項(xiàng) 業(yè)務(wù)。公司要提供一般物流公司在物流操作中解 決不了的問題，以實(shí)現(xiàn)小投入，大影響的目的。 公司最終定價(jià)的原則是根據(jù)：供需情況、成本、毛利目標(biāo)、市場價(jià)格形 勢和公認(rèn)價(jià)格等綜合得出。 由于公司在公共關(guān)系上的努力，公司在嶄新的專業(yè)化的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流平臺，領(lǐng)域中提供的服務(wù)處于領(lǐng)先地位，使公司的聲譽(yù)和產(chǎn)品品 牌在市場各界的心目中不斷提高，對公司的發(fā)展前景與市場繁榮起到舉足