【正文】 、京九線相連?？箲?zhàn)時(shí)期， 某某 由于特殊的地理優(yōu)勢，未受日軍侵犯，上海、南京等城市商人紛紛遷 往 某某 ，一度人口劇增，商賈云集，貿(mào)易興旺，有“小上海”之美譽(yù)。 某某 市是安徽西北大門，位于京九經(jīng)濟(jì)帶和歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)帶交匯處，面向以上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，背靠中原腹地，是東西進(jìn)出的重要門戶，具有廣闊的發(fā)展空間。 本項(xiàng)目建設(shè)所需資金，計(jì)劃申請銀行貸款 5000 萬元，其余部分由項(xiàng)目業(yè)主單位自籌解決。 節(jié)約降耗原則：要利用先進(jìn)技術(shù)和措施，優(yōu)化技術(shù)組合，減低原材料、燃料、水、電、汽、氣等的消耗，提高資源和能源的回收率和重復(fù)利用率，進(jìn)一步降低綜合能耗。 建設(shè)內(nèi)容 建筑面積總計(jì) 21000 平方米，包括： 客房：房間 200 間，客房面積 14000 平方米（西樓 9 層 120 個房間、面積 9000 平方米，東樓 3 層，局部 4 層， 80 個房間，面積 5000平方米）會議室（ 4 個：二大二?。？头坎贾们逖拧⒑廊A、裝飾考究，房間幽靜、整潔、舒適，內(nèi)設(shè)空調(diào)、彩電、 24 小時(shí)熱水等設(shè)施。飯店始建于 1994 年，現(xiàn)由 A 座、 B 座和 C 座三部分組成，占地 7000 多平方米，建筑面積 21000 多平方米，是一家集餐飲、客房、會議為一體的綜合性賓館，是具有現(xiàn)代規(guī)模的星級豪華酒店。 餐飲部裝潢高雅華麗， 現(xiàn)有 400 多平方米的大廳，可同時(shí)容 納 600 可行性研究報(bào)告 2 余人就餐， 10 余間風(fēng)格各異的豪華包房，更是可以給顧客帶來舒適的享受。智能 IC 卡門鎖系統(tǒng)、 24 小時(shí)監(jiān)控有效地保障賓客的人身及財(cái)產(chǎn)安全，免除客人的后顧之憂。 餐飲休閑：包間 14 間，桑拿、 KTV，總面積 7000 平方米 本項(xiàng)目擬對現(xiàn)有建筑物室內(nèi)外按 四星級 標(biāo)準(zhǔn)酒店進(jìn)行裝修改造，并新增 公用工程及附屬配套設(shè)施。 環(huán)保安全原則： 項(xiàng)目建設(shè)要十分重視環(huán)境保護(hù)、安全和衛(wèi)生，三廢治理、消防、安全、勞動保護(hù)措施必須與主體裝置同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)投運(yùn)。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 科目 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目規(guī)?？偼顿Y 萬元 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 鋪底流動資金 萬元 2 年均銷售收入 萬元 3 年均總成本 萬元 年均固定成本 萬元 年均可變成本 萬元 4 年均經(jīng)營成本 萬元 5 年均利稅總額 萬元 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 年均利潤總額 萬元 年均增值稅 萬元 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 8 稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 9 借款償還期 年 含建設(shè)期 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅前 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅前 12 總投資收益率 % 13 投資利稅率 % 14 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % 15 盈虧平衡點(diǎn) % 可行性研究報(bào)告 5 2 項(xiàng)目背景及必要性 某某 市地域環(huán)境 某某 市位于安徽省西北部。東漢時(shí)王莽、劉秀逐鹿于此，留下“王莽追劉秀”的千古史話，光武鎮(zhèn)成為全國唯一以皇帝謚號命名的城鎮(zhèn)。 某某 市社會和諧，文明進(jìn)步，是全國擁軍優(yōu)屬模范城市、全國社會治安綜合治理先進(jìn)縣市、全國科技興市百強(qiáng)縣市、全國體育先進(jìn)縣市、全國科技工作先進(jìn)縣市、全國計(jì)劃生育服務(wù)先進(jìn)縣市、全國民間剪紙藝術(shù)之鄉(xiāng)、安徽省衛(wèi)生城市，各項(xiàng)社會事業(yè)健康發(fā)展，為外商提供了良好的生活環(huán)境。界阜蚌高速公路、臨界鄲一級公路、省道 204 線和 308 線經(jīng)過 某某 ，通向全國。代表書畫家有：黃乃驥、黃金亮、赫學(xué)美、劉亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。業(yè)內(nèi)贊譽(yù)其“有形不至而藝至之妙趣”。酒店服務(wù)業(yè)落后的現(xiàn)狀導(dǎo)致現(xiàn)有整體接待能力和服務(wù)水平不足，而這種不足直接導(dǎo)致大批境內(nèi)外來長的商務(wù)人員和旅游者常常為獲得滿意的訂房住宿大傷腦筋，從而大發(fā)感慨。 隨 著 某某 市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，招商引資和對外開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 某某 市酒店服務(wù)業(yè)檔次不高、接待能力不足的矛盾已日漸顯露，已難以滿足現(xiàn)有及長遠(yuǎn)發(fā)展需要。 本項(xiàng)目 錦華飯店 所要改造的現(xiàn)有建筑物為 某某 市錦華 飯店現(xiàn)有建筑，目前 某某 市錦華飯店可供經(jīng)營與使用建筑面積約 21000 ㎡，內(nèi)外部裝修已破舊，無法充分發(fā)揮其價(jià)值?！栋不帐÷糜螛I(yè) 發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出了“ 5233” 可行性研究報(bào)告 8 行動計(jì)劃：“十二五”期間，全省投資額在 5 億元以上的旅游項(xiàng)目達(dá)到200 個以上，投資總額達(dá)到 3000 億元以上；到 2020 年，全省旅游總收入達(dá)到 3000 億元以上，年均增長 24． 5％，相當(dāng)于全省 GDP 比重的 12％以上。 提高錦華飯店綜合服務(wù)水平和質(zhì)量的需要 改造后的錦華飯店擬用國際知名的酒店管理團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)現(xiàn)代化的先進(jìn)管理模式，堅(jiān)持以人為本的理念，所有硬件設(shè)施要最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的需求，留足后續(xù)發(fā)展的空間，打造一個全新的酒店 業(yè)態(tài)，在硬件設(shè)施上和經(jīng)營管理上達(dá)到國際先進(jìn)水平，創(chuàng)國內(nèi)一流。 由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施不僅將可以形成較大的生產(chǎn)規(guī)模，增加企業(yè)市場競爭能力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，而且通過項(xiàng)目的實(shí)施，可以滿足城鄉(xiāng)日益增長的 保健食品 的需要，同時(shí)增加就業(yè)機(jī)會，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。 2020 年底，全國星級飯店數(shù)量是 1978 年全國飯店總數(shù)的 100 倍；全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店 2020 多家；有 41 家國際飯店管理集團(tuán)、 67個飯店品牌進(jìn)入中國市場，管理了 516 家飯店，世界排名前 10 位的國際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場。這讓酒店旅游行業(yè)進(jìn)入“價(jià)量齊升”的黃金投資期。 2020 年金融危機(jī)的爆發(fā)從金融界一路波及到實(shí)業(yè)界，酒店業(yè)作為與金融實(shí)體關(guān)系最為密集的產(chǎn)業(yè)，影響在所難免。第三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。酒店消費(fèi)需求有一定的剛性，總有一部分人得住酒店，所以應(yīng)抓牢商務(wù)市場，開發(fā)散客旅游市場。而且隨著某某 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游知名度的不斷提高，使得 某某 市酒店的入住率不斷攀升，連續(xù)二年在阜陽市名列第一，甚至在會展期間達(dá)到 某某 市酒店全 部爆滿，使客人不得不在阜陽市市及周邊 縣 市入住。 錦華 飯店 坐落在 某某 市中原路繁華中心區(qū)，周邊毗鄰眾多的商場、特色名店、金融機(jī)構(gòu)等單位。滿足國內(nèi)外高檔次消費(fèi)者旅游、商務(wù)、休閑需求。 可行性研究報(bào)告 14 4 廠址選擇 場址選擇原則 符合城市規(guī)劃要求； 場址應(yīng)具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并盡量利用城市基礎(chǔ)設(shè)施以及附近其它外部協(xié)作條件； 堅(jiān)持以人為本，選擇周邊環(huán)境噪音小、無污染、交通便利的區(qū)域，為康復(fù)養(yǎng)老提供良好的環(huán)境； 堅(jiān)持安全第一，選擇各種災(zāi)害發(fā)生較少的區(qū)域； 堅(jiān)持節(jié)約、經(jīng)濟(jì)、適用原則。 場址土地權(quán)屬類別 場址土地權(quán)屬 某某 市錦華飯店有限責(zé)任公司 占地面積 擬建場址總占地面積 約 7000 ㎡。 可行性研究報(bào)告 16 某某 市是安徽西北大門，位于京九經(jīng)濟(jì)帶和歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)帶交匯處，面向以上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，背靠中原腹地，是 東西進(jìn)出的重要門戶，具有廣闊的發(fā)展空間?？箲?zhàn)時(shí)期， 某某 由于特殊的地理優(yōu)勢，未受日軍侵犯，上海、南京等城市商人紛紛遷往 某某 ，一度人口劇增，商賈云集，貿(mào)易興旺，有“小上?！敝雷u(yù)。園區(qū)總體布局分 農(nóng)副產(chǎn)品加工 可行性研究報(bào)告 17 區(qū)、機(jī)械配件加工區(qū)、 電子信息產(chǎn)品 加工區(qū)、環(huán)保產(chǎn)品加工區(qū)、食品工業(yè)區(qū)、醫(yī)藥產(chǎn)品加工區(qū)。園區(qū)以引進(jìn) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為先導(dǎo)，將成為對外開放的窗口、產(chǎn)業(yè)升級的基地。界阜蚌高速公路、臨界鄲一級公路、省道 204 線和 308 線經(jīng)過 某某 ，通向全國。 土壤：土壤主要類型為砂礓黑土、潮土、水稻土。經(jīng)濟(jì)作物以蔬菜、油菜、芝麻為主。是全國優(yōu)質(zhì)小麥、優(yōu)質(zhì)棉花、優(yōu)質(zhì)山羊、優(yōu)質(zhì)黃 牛生產(chǎn)基地，是安徽省糧、棉、油、肉主產(chǎn)區(qū)。 水文： 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細(xì)，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏 淺，便于開發(fā)利用。 地震：國家地震局 1987 年對百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點(diǎn)和強(qiáng)度進(jìn)行了預(yù)測，將 某某 市預(yù)測為 度地震危險(xiǎn)區(qū)，地震設(shè)防烈度為 7176。生活污水經(jīng)沉降池后接入市政污水管道排出；屋面雨、雪水，采用內(nèi)排管，由樓東西兩側(cè)接入排水網(wǎng)線排出。擬采用地?zé)岷椭醒爰锌照{(diào)的供熱方式。 酒店內(nèi)外裝飾風(fēng)格突出現(xiàn)代酒店特色，體現(xiàn)當(dāng)今時(shí)尚的國際流行布置特色，具備功能上科學(xué)合理、布局調(diào)配穩(wěn)妥，動靜結(jié)合、人流物流通暢，既有藝術(shù)欣賞性又具有安全規(guī)范性的綜合性大型商務(wù)酒店。 在充分滿足使用功能的基礎(chǔ)上，建筑外立面設(shè)計(jì)要突出體現(xiàn) 四星級 酒店的時(shí)代特征，同時(shí)又要考慮與市容整體協(xié)調(diào)性，還要考慮經(jīng)濟(jì)與實(shí)用性。建筑物的總體結(jié)構(gòu)要與周邊環(huán)境和諧、美觀大方、宏偉壯觀，既富于時(shí)代感又能體現(xiàn)大型高檔商場的特點(diǎn)，成為標(biāo)志性的建筑，形成 某某 市中原路一個新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。室外臨街面選用山東銹石干掛。 A、 B 座雨達(dá)為鋁型板裝飾。 房間門改為實(shí)木門。各樓層墻面： A、 B 座二樓現(xiàn)為餐飲區(qū)，包房、走廊墻面 均為壁紙，已破舊； A、 B 座三樓為 KTV，墻面為玻璃； A、 B 座四樓為洗浴休閑區(qū)、客房、餐廳。衛(wèi)生間墻面為瓷磚貼面。 A 座七 至九 層地面為地磚， AB 座樓梯、樓梯間地面均為花崗巖、且有損壞。 垂直運(yùn)輸方案 為了營造一個優(yōu)雅舒適的環(huán)境，滿足人員垂直運(yùn)輸及消防需要，利用現(xiàn)有電梯 3 部 ，做部分裝修改造 。 （ 2）客房互聯(lián)網(wǎng)連接。多功能電話均設(shè)來電顯示、雙線或三線連接、臨時(shí)直撥號碼、電子語音郵件和數(shù)字無繩電話等功能。多功能電視機(jī)除自選付費(fèi)電影和付費(fèi)電子游戲外。 酒店為每位住客配置智能卡。 酒店外部網(wǎng)絡(luò)類技術(shù) 在互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用迅速普及的情況下 ，預(yù)訂、銷售與采購類高新技術(shù)不僅 可行性研究報(bào)告 28 可以為客人提供遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)服務(wù)，而且正在成為酒店對外市場營銷、銷售與采購管理的一項(xiàng)重要手段。 在對客戶信息系統(tǒng)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，利用電子郵件、電子音像促銷冊、網(wǎng)絡(luò)客戶調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)公益廣告、 網(wǎng)上常客計(jì)劃項(xiàng)目等手段向目標(biāo)市場進(jìn)行公關(guān)和營銷活動。 酒店內(nèi)部管理系統(tǒng) 酒店內(nèi)部管理系統(tǒng)一直是酒店服務(wù)業(yè)應(yīng)用高科技設(shè)備時(shí)優(yōu)先考慮的領(lǐng)域。 從客人與酒店第一次接觸（包括電話或網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂）開始建立該客人的 可行性研究報(bào)告 29 賬戶并將之與酒店各部門聯(lián)網(wǎng)，該賬戶將根據(jù)客人在酒店內(nèi)的任何要求與消費(fèi)活動隨時(shí)增加和更新信息。 （ 4）計(jì)算機(jī)能源管理系統(tǒng)。 （ 6）網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)系統(tǒng)。 （ 8）計(jì)算機(jī)庫房管理系統(tǒng)。 方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 《 高層民用 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045－ 95 2020 年版 ） ； 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015－ 2020）； 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ16－ 2020）； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB20209－ 2020）。 （ 2）電源及控制系統(tǒng)與照明線路為同一線路，電源插座、開關(guān)每個房間一套，滿足不了辦公需要，需更新改造。 改造方案 可行性研究報(bào)告 31 （ 1）導(dǎo)線敷設(shè) 配電主干線，分支干線，按空調(diào)、照明、網(wǎng)絡(luò)分 3 個回路進(jìn)行改造，均 采用銅線。衛(wèi)生間、食堂采用防水吸頂燈。 （ 5）通訊、網(wǎng)絡(luò)接收方案 在樓內(nèi)設(shè)置一座 50 門程控電話交換中心，負(fù)擔(dān)通訊、數(shù)據(jù)傳輸、傳真等業(yè)務(wù)，通訊線路從現(xiàn)有樓內(nèi)通訊電纜引入。通訊由電信部門免費(fèi)負(fù)責(zé)安裝。 照明系統(tǒng)：各類正常照明采用插接母線樹干式供電至各照明總箱，各走廊、前室等公共場所設(shè)應(yīng)急照明，在各層樓道及出口設(shè)安全出口指示燈、建筑物頂層設(shè)航空障礙燈。 可行性研究報(bào)告 33 （ 2）給水管全部更換為 PPR 管。另外飯店已建 800 立方米蓄水池一座，可供停水時(shí)使用。 熱水系統(tǒng)：本項(xiàng)目采用集中式熱水供水