【正文】 消費(fèi)者對區(qū)域 升值前景的認(rèn)同； 四 購房消費(fèi)群體的重要特征 在眾多的市調(diào)報(bào)告中已顯示天津市的購房消費(fèi)群體的特征，而我們現(xiàn)在提煉出幾點(diǎn)重要特征作為項(xiàng)目定位的依據(jù)； 1 天津人十分重視教育，普遍認(rèn)為優(yōu)質(zhì)的教育基地設(shè)置在南開、和平、河西三區(qū)； 1 天津人對裝修房（成品房）的認(rèn)識不足夠，但今年不少大型開發(fā)商已開始進(jìn)行市場教育，但由于購買力等問題仍需教育過程； 1 人居習(xí)慣中，子女居住習(xí)慣較為獨(dú)立，但較為希望居住場所離父母接近； 1 對交通便捷度的顧慮較為突出，外環(huán)線房屋中交通是一大障礙； 1 對運(yùn)動(dòng)設(shè)施有較大的需求，但限于收入及 場所有限的矛盾； 1 一家三口普遍接受 120～ 130 ㎡，兩口則接受 100～ 120 ㎡的理想居住面積； 五 對于目標(biāo)消費(fèi)群體需求的分析 他們是 —— 年齡 30～ 45 歲 一群懂得享受生活的中產(chǎn)階級 一群想改善生活的周邊客戶（外區(qū)域） 他們年收入 6 萬～ 8 萬以上，有相當(dāng)于兩年以上收入的積蓄 他們生活充實(shí)，時(shí)間緊張 他們對未來經(jīng)濟(jì)充滿信心 他們擁有簡單的家庭結(jié)構(gòu) 他們需要的是 —— 需要一個(gè)良好的居住環(huán)境，獲得一步到位生活空間 他們的子女需要一個(gè)良好的教育場所 需要便捷的交通環(huán)境，重視時(shí)間距離 需要完善的配套 厭倦都市的繁囂， 想獲得健康的身心 想獲得寬敞的居住環(huán)境 想獲得真正意義上的智能化設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù) 對裝修看重性價(jià)比，希望一次性投資到位 六 奧園品牌特征的幾點(diǎn)重要線索 對于奧園品牌特征我們作出以下的分析，擬出幾點(diǎn)線索如下： 1 多產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合房地產(chǎn)品牌 —— 房地產(chǎn)＋體育＋?? 1 擁有明顯的品牌及產(chǎn)品識別力 —— 奧林匹克名稱、陽光健身工程社區(qū)、標(biāo)志性運(yùn)動(dòng)館（會(huì)所）、體育設(shè)施融合的園林設(shè)計(jì)?? 1 具有領(lǐng)導(dǎo)性的產(chǎn)品潮流及生活理念 —— 新生活的領(lǐng)跑者、運(yùn)動(dòng)就在家門口 1 倡導(dǎo)先進(jìn)的居住文化，堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)與健康主題 —— 科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生 活 1 具有超前的開發(fā)理念 —— 以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)、配套先行、資源整合?? 七 奧園產(chǎn)品的特征分析 奧園品牌堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新和完善，首先必須滿足消費(fèi)者居住要求的生活空間和環(huán)境，并將體育文化、康體文化融入產(chǎn)品概念中，同時(shí)在配套、園林、戶型、材料運(yùn)用、裝標(biāo)等方面均不斷創(chuàng)新，領(lǐng)導(dǎo)著房地產(chǎn)產(chǎn)品的潮流。 新型產(chǎn)品擁有較強(qiáng)的市場沖擊力； amp。 大規(guī)模、大公建、達(dá)配套集約式的開發(fā)思路，擁有極強(qiáng)的商業(yè)化規(guī)劃； amp。 區(qū)域知名度不高，但擁有極大的品牌開發(fā)資源； amp。 ㈡麗苑居住區(qū)分析 位于河?xùn)|區(qū)東北部，由于項(xiàng)目定位失策，導(dǎo)致銷售并不理想，但新建太陽城的影響，有可能盤活此區(qū)市場。Oslash。 河北區(qū) —— 城市建設(shè)步伐迅速，擁有獨(dú)特的人文自然景觀， 是低密度中檔居住區(qū)的集中地 分析：城市面貌的大幅改變、豐富的綠化景觀資源、低密度中檔居住區(qū)的規(guī)劃、及良好的發(fā)展前景，令該區(qū)項(xiàng)目有較強(qiáng)的自然景觀資源競爭力； amp。 和平區(qū) —— 天津市的中心區(qū)域，各方面配套完善，消費(fèi)力強(qiáng)大，是中高檔次樓盤的主要集中地 分析：天津市的商業(yè)、文化的中心區(qū)域，土地價(jià)值高昂，發(fā)展空間有狹窄，集中較多的高檔樓盤，該區(qū)人口的負(fù)增長是由于城 市發(fā)展規(guī)律中較為必然的； amp。傳統(tǒng)意義上，紅橋區(qū)并不是一個(gè)理想的居住環(huán)境； 232。 矛 盾 amp。 二 紅橋區(qū)與其他行政區(qū)的重要差異性 線 索 amp。我們從中提煉出以下幾點(diǎn)重要的特征，以作下一步項(xiàng)目策劃的重要線索。本報(bào)告： 力求對天奧理念全面整體地理解； 在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細(xì)分、延伸、深化和整合； 盡量著眼于具有一定高度和扎實(shí)深度，并具有較強(qiáng)可實(shí)施及可操作性； 本報(bào)告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴(yán)密依據(jù)、整體突破，具較強(qiáng)可實(shí)施操作性。認(rèn)識自己 3 一 天津房地產(chǎn)市場中的幾點(diǎn)重要線索 3 二 紅橋區(qū)與其他行政區(qū)的重要差異性 3 三 瑞景新城板塊與其他三大居住區(qū)板塊的特征分析 6 四 購房消費(fèi)群體的重要特征 7 五 對于目標(biāo)消費(fèi)群體需求的分析 8 六 奧園品牌特征的幾點(diǎn)重要線索 8 七 奧園產(chǎn)品的特征分析 9 第二部分 為他們需求而打造產(chǎn)品 9 一 天奧產(chǎn)品競爭力分析 9 二 天奧價(jià)格競爭力分析 11 第三部分 讓他們選擇天奧的載體 14 一 天奧主題廣告語分析 14 二 推廣主線 16 三 市場引爆手段具體措施 17 必要說明 首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任，為我們提供一個(gè)可以充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。在此，謹(jǐn)祝我們合作愉快，項(xiàng)目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！ 就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，就項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合最新的市場動(dòng)態(tài)，力求為本項(xiàng)目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 現(xiàn)在我們立即延伸本報(bào)告相關(guān)內(nèi)容。 ㈠改善型住房將成為消費(fèi)者的需求對象； ㈡全國性品牌欠缺，缺乏市場的主導(dǎo)者； ㈢市場保守，營銷推廣落后； ㈣同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)； 有鑒于此，作為全國性的奧園品牌、〖科學(xué)運(yùn)動(dòng) 商品房市場銷售重心不斷調(diào)整轉(zhuǎn)移，河?xùn)|區(qū)及紅橋區(qū)的發(fā)展較為突出 分析：河?xùn)|區(qū)聚集了大量的工薪階層的中端產(chǎn)品及麗苑安居工程； 而紅橋區(qū)則因?yàn)樗瓿蔀榱颂旖蜃畲蟮奈８牟疬w行政區(qū)。 和平 區(qū)、紅橋區(qū)人口近年相對遞減 分析：和平區(qū)是空間有限，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的改造，人口向其他區(qū)域流動(dòng)及遷移，是較為正常現(xiàn)象； 紅橋區(qū)人口流出大于流入，是因?yàn)樵搮^(qū)相對經(jīng)濟(jì)落后的原因，而與該區(qū)商品房銷售量的發(fā)展卻成為了一個(gè)矛盾的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)落后 ，人口素質(zhì)較低，城市基礎(chǔ)建設(shè)落后，政府政策支持力度不足，人口遷移的焦點(diǎn)區(qū)域并不在此； 232。 河?xùn)|區(qū) —— 和平區(qū)商圈帶動(dòng)了該區(qū)的發(fā)展，但內(nèi)緣土地供應(yīng)量有限，外緣偏離市中