【正文】 較長，開發(fā)成本偏高，故中原建議用成本法計(jì)算本樓盤均價，再用市場比較法來修正價格 ，這樣確定下來的價格，既能保證發(fā)展商的收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 7． 確定各類收費(fèi) 如物業(yè)管理費(fèi)、會所設(shè)施使用費(fèi)、各類有償服務(wù)費(fèi)、入伙費(fèi)等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ③ 別墅及公寓樣板房完工； ④ 小區(qū)圍墻及護(hù)土墻種植綠色爬藤植物； ⑤ 會所首層及中庭裝修完工； ⑥ 別墅樣板房周邊園林、泳池完工； ⑦ 公寓大堂完工； ⑧ 公寓樣板房單元電梯開通； ⑨ 看樓通道路面完工； ⑩ 大門至小區(qū)門路段整體綠化完工； 2． 宣傳工具制作完成 包括樓書、宣傳小冊子、戶外廣告牌、路牌、展板、現(xiàn)場指示牌、軟性和硬性報紙廣告設(shè)計(jì)完成，電視廣告雜志拍攝及制作完成。 1． 地盤包裝完成 ① 如圖所示區(qū)域應(yīng)完成綠化工程； ② 第一期別墅外墻工程完工； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、 發(fā)售所必備條件 檢測 以中原和發(fā)展商所達(dá)成的共識，本項(xiàng)目的物業(yè)定位必是深圳市的頂級豪華居住物業(yè)，為了確保此形象，樓盤在開售前或在內(nèi)部認(rèn)購開始前，地盤的開象包裝必須要完善，并體現(xiàn)物業(yè)的風(fēng)格及特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 推售順序： 1） 方案一：以別墅為主，帶動公寓銷售 前期宣傳以別墅為主攻目標(biāo)，到達(dá)一定銷售率后，再進(jìn)行公寓的發(fā)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 1. 組織健康之旅 —— 探訪香格里拉 可以定期組織別墅業(yè)主進(jìn)行川、滇、藏汽車自助旅游，目的在于尋找人生的真諦，強(qiáng)身健體，尋求身體上和心理上的健康。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。目標(biāo)客戶群滿意的住宅產(chǎn)品一經(jīng)推出，自然會廣受客戶歡迎。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。綜合以上內(nèi)容，銀湖國際會議中心的地理位置及周邊環(huán)境當(dāng)屬一流，但物業(yè)的規(guī)劃及包裝較為欠缺，未能體現(xiàn)真正豪宅的風(fēng)范，實(shí)為可惜。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。項(xiàng)目沿山而建，在項(xiàng)目的中間有一山溝經(jīng)過，直通銀湖， 不斷的流水被喻為靈氣，項(xiàng)目的一期工程已接近完工，全部為別墅，約有 20 幢，項(xiàng)目東面的二期工程正在修建，包括會所、別墅及公寓，項(xiàng)目整體大約有 70 幢別墅，三幢多層帶電梯公寓。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 對此定位，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的性質(zhì)與市場上的同類項(xiàng)目有所不同，本項(xiàng)目以“與佛有緣”軟性概念和健康概念與普通的硅谷概念、高爾 夫球場概念、海景概念??有所區(qū)別，更加突顯本項(xiàng)目在深圳的唯一性、珍貴性，更有利于項(xiàng)目在形象推廣宣傳中突圍而出，成為別墅物業(yè)當(dāng)中的亮點(diǎn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 市場狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在策劃報告（一）市場調(diào)研部分中，我們已詳細(xì)分析了目前深圳別墅物業(yè)的市場狀況，盡管存在部分別墅積壓，但由于近幾年缺少非常優(yōu)秀物業(yè)供應(yīng)，所以目前別墅物業(yè)存在一定的市場空間，綜合素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)前景仍然看好，在策劃報告（二）物業(yè)定位及包裝報告中，中原針對深圳市內(nèi)即將開售的別墅項(xiàng)目“新世界豪園”和“名商高爾夫別墅”兩項(xiàng)目作分析，因?yàn)榇藘身?xiàng)目都會在年內(nèi)開售，預(yù)計(jì)都會 對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，所以，認(rèn)清市場狀況，避重就輕對項(xiàng)目的銷售至關(guān)重要。所有別墅均為單幢式設(shè)計(jì)，并均備有獨(dú)立游泳池，一期及二期的別墅面積從 500 多平方米至 800 多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 平方米，實(shí)用層均為兩層。項(xiàng)目于六月份下旬正式發(fā)售，別墅的售價為人民幣 2021023000 元 /M2，計(jì)算其優(yōu)惠折扣后，預(yù)計(jì)其實(shí)際售價應(yīng)在 1800020210 元 /M2，據(jù)售樓處人員透露，至 7 月 10 日前，仍未有成交記錄，但已有多個客戶在洽談，公寓的售價為 11000 元 /M213000 元 /M2，計(jì)算其優(yōu)惠折扣后，其實(shí)際售價應(yīng)在 10000 元 /M212021元 /M2，與銀湖片區(qū)的高檔公寓如“鳴翠谷”較為相近。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 反觀本項(xiàng)目，開發(fā)商在前期運(yùn)作也較為出色，總體規(guī)劃幾易其稿，在戶型、推售時機(jī)上 反復(fù)斟酌，反映出開發(fā)商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 良好的開發(fā)意識與具有前瞻性的開發(fā)氣度，消費(fèi)者滿意才是成功的契機(jī)，由于開發(fā)商在前期工作不懈努力，為本項(xiàng)目進(jìn)行整合營銷創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 會所中成立“健康會” 定期請有關(guān)專家進(jìn)行生態(tài)、環(huán)保、健康咨詢活動，同時與國內(nèi)外生物基地聯(lián)系，如云南生物基地，定期空運(yùn)一些純天然的生物，如蘆薈（美膚、美容）、螺旋藻（降血脂，提高生命機(jī)能）來為業(yè)主服務(wù)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2） 方案三：別墅與公寓同時推出，但順序上進(jìn)行控制 本方案是中間方案，但會在開售時的工作量上有一定的壓力，但可以使客戶選擇層面更廣闊。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。而在對外發(fā)售時（包括內(nèi)部認(rèn)購期），必須要充足準(zhǔn)備銷售工具和銷售所需的資料，以免給客戶留下不良的印象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 模型制作完成 4． 確定裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 包括 室內(nèi)和公共面積的裝修標(biāo)準(zhǔn)，消防、通訊和保安系統(tǒng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8． 在物業(yè)資料完全確定的條件下，對營業(yè)員進(jìn)行培訓(xùn)，完成后便可開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 定價影響因素 1． 市場比較法 用市場比較法評估項(xiàng)目均價時，中原會考慮如下一些因素，分別為： 1） 推售時機(jī) 2） 區(qū)位因素 a. 環(huán)境 ★ 自然環(huán)境 ★ 生活環(huán)境 ★ 商業(yè)環(huán)境 ★ 升值潛力 b. 交通 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 通達(dá)程度 ★ 道路狀況 c. 配套 ★ 文化設(shè)施 ★ 學(xué)校 ★ 生活配套 3） 物業(yè)因素 a. 規(guī)劃戶型 ★ 項(xiàng)目規(guī)模 ★ 小區(qū)規(guī)劃（包括園林設(shè)計(jì)） ★ 外觀設(shè)計(jì) ★ 樓間距（包括獨(dú)立花園） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 容積率 ★ 戶型合理性 b. 景觀 ★ 開闊性 ★ 山景 ★ 水景 ★ 都市景觀 c. 設(shè)備 ★ 智能化 ★ 其它 d. 小區(qū)配套 ★ 車位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 活動場所 ★ 會所設(shè)施 ★ 設(shè)施檔次 e. 建筑指標(biāo) ★ 戶內(nèi) 使用率 ★ 建材 ★ 裝修標(biāo)準(zhǔn) ★ 工程進(jìn)度 4） 營銷因素 包括： ★ 管理公司品牌 ★ 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 物管服務(wù)內(nèi)容 ★ 發(fā)展商品牌 ★ 代理商品牌 ★ 物業(yè)管理公司品牌 ★ 地盤包裝 ★ 宣傳效果 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 成本法影響因素 1） 地價 2） 建筑安裝成本 3） 所繳稅費(fèi) 4） 營銷成本 5） 開發(fā)周期 6） 融資成本 7） 管理費(fèi)用 8） 其它費(fèi)用 9） 不可預(yù)見費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 定價步驟 1． 比較法 1） 選擇比較樓盤及制定比較權(quán)重 選擇一批檔次及開售時間較為類似的物業(yè)，收集各項(xiàng)資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項(xiàng)目的可比性，分別制定出與本項(xiàng)目比較的權(quán)重。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3） 根據(jù)深圳地產(chǎn)界所制定的最低利潤率 25%，擬定仙湖山莊之利潤率 40%，計(jì)算本項(xiàng)目之均價。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。目前剛開始發(fā)售的別墅樓盤“銀湖國際會議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中心”，此項(xiàng)目從發(fā)售到現(xiàn)在，亦只出過一次的 1/2 版報紙廣告，廣告量極少，宣傳力度不足，及項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝明顯不足，令其目前的銷售速度極慢（目前別墅未見成交）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 由仙湖山莊策劃報告（一）市場調(diào)研報告內(nèi)容得知，深圳市自 97 年后缺少優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)供應(yīng)，市場上已積聚了一定的需求量，仙湖山莊如果能夠利用空間，必能事半功倍，據(jù)了解，深圳市下半年將會有幾個別墅物業(yè)推向市場，彼此間一定存在競爭關(guān)系，分散市場購買力，并 且稍早時侯推向市場的物業(yè)，通過宣傳，已在客戶的心目中奠定了地位，及后推出的同類型物業(yè)，由于缺少先機(jī)，要能達(dá)到反客為主的目的，必須成倍的加大宣傳力度，這樣，會造成成本增加，甚至有時單靠宣傳亦未必能達(dá)到理想效果，所以項(xiàng)目能夠把握先機(jī)，搶在其它項(xiàng)目之前在市場上建立知名度，及早深入民心，先入為主，必對銷售有利。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。從項(xiàng)目的現(xiàn)場來看，最理想的售樓處 位置應(yīng)是會所的大堂，附近的其它地方無法相比較。 最大程度的搜集了數(shù)十家國