【正文】 家園（一期）、格林童話世界（一期洋房）基本 售磬外 ，貨量少沒有進(jìn)行價格升幅外，其他的各樓盤的銷售均價均有較大的升幅，其中一些大型高品質(zhì)的樓盤如御景華城二期、 金輝新苑心園 3期、 美林 二、區(qū)域樓盤價格統(tǒng)計分析 樓盤名稱 銷售均價（ 元 /㎡ ） 升幅度 07 年 5 月初調(diào)查 07年 8 月底調(diào)查 金寶 2021 年金寶 （二） 陳江在惠州全市規(guī)劃中的地位和作用 惠城、陳江 仲愷、惠陽 大亞灣 三個區(qū)域 稱為 “ 中心城區(qū) ” 2020 年規(guī)劃 人口規(guī)模大于 50 萬 的地區(qū) ：惠城區(qū)（市區(qū)，包括橋東、橋西、江南、江北、龍豐、河南岸、小金口、水口、惠環(huán)、 陳江 ） 地塊 中 心 組 團(tuán) 惠州方向 深圳方向 地塊 第三部分 陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程 2021 年以前，仲愷作為國家高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn) 業(yè)區(qū)之一，全部都是居民自建的農(nóng)民房，商品房項目稀少，各種商業(yè)、生活配套檔次低且極不成熟。初步形成了“規(guī)劃合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美”的花園式工業(yè)小城鎮(zhèn)格局。按照 “ 把陳江建成惠州重要物流中心 ” 的目標(biāo)，大力加強(qiáng)市場建設(shè)， 現(xiàn)已形成以江城市場為中心，匯佳、新世界購物中心為龍頭，集貿(mào)市場、商業(yè)步行街、華盛市場、甲子市場、建材市場、青春市場、澄海市場為輔助的市場體系。其中高新技術(shù) 企業(yè)產(chǎn)值 561 億元 ,同比增長 10%；技工貿(mào)總收入 643 億元，同比增長 %；出口總額 億美元，同比增長 % ,其中高新技術(shù)企業(yè)出口總額 52 億美元 ,同比增長 %；利潤總額 億元，同比增長 %；實(shí)際利用外資 12701 萬美元，是惠州市重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。城 鎮(zhèn)各項配套設(shè)施和整體功能日趨完善。 （四）社會文化背景 陳江街道辦事處是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)。 （二）發(fā)展歷史 近年來，陳江鎮(zhèn)大力推行工業(yè)化、城市化進(jìn)程，全面優(yōu)化投資環(huán)境和生活環(huán)境。 潼僑鎮(zhèn)是以前的潼湖華僑農(nóng)場演變而來， 2021 年 12 月 25 日，惠州市政府舉行潼湖華僑農(nóng)場撤場設(shè)鎮(zhèn)交接儀式。 線路次序 首末站 車輛（輛 ） 車型 首末班時間 全程 （公里） 6 路 陳 江 火車北站 22 大巴 首 6:30 末 18:30 11 路 汽車北站 潼湖部隊 14 空調(diào)大巴 首 6:30 末 18:30 5 路 陳江 湯泉 23 空調(diào)大巴 首 6:30 末 18:30 33 318 路 水口 —— 潼僑 （三）路網(wǎng)狀況 五． 周邊建筑物 情況 地塊周邊建筑物較少，西北方向和東南方向零星有一些低多層建筑；臨路一側(cè)有一條水溝，有一定污染，但此溝屬于道路紅線范圍內(nèi)，以后將填平；東側(cè)主要是農(nóng)田和漁塘，尚未進(jìn)行開發(fā)， 有一定的空氣和景觀優(yōu)勢。 梅汕線鐵 路從地塊東南面 500 米左右處經(jīng)過，沿 120 省道從地塊到 205 國道約 公里，至惠河高速約 公里，距惠鹽高速約 6 公里，外部交通網(wǎng)四通八達(dá)，距惠城區(qū)中心城區(qū)約 15 公里，至深圳 60 公里；不過鎮(zhèn)內(nèi)交通比較單一，全鎮(zhèn)主要沿 120 省道發(fā)展，并由此路與其他高速路網(wǎng)連接。 根據(jù)惠州市總體規(guī)劃和目前發(fā)展形勢來看，陳江 — 仲凱組團(tuán)將是未來惠州市發(fā)展的重點(diǎn)，地塊緊鄰陳江鎮(zhèn)，應(yīng)該會有較大的發(fā)展機(jī)會。 在地塊西側(cè)大路對面不遠(yuǎn)處是今年推出的熱賣樓盤 —— 格林童話，目前已基本售完。 一、宏觀 城市概況 分析 （一）地理位置 陳江鎮(zhèn)位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。為進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，提高城鎮(zhèn)綜合競爭力，陳江街鎮(zhèn)不斷加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，致力于城鎮(zhèn)各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè)。 具有團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、艱苦創(chuàng)業(yè)精神，各項工作連續(xù)多年受到省、市、區(qū)的表彰，并榮獲 5 塊國家級金牌：“全國婚育新風(fēng)進(jìn)萬家活動先進(jìn)單位”、“全國計劃生育工作先進(jìn)集體”、“全國先進(jìn)基層黨組織”、“全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)單位”、“全國鐵路護(hù)路聯(lián)防工作先進(jìn)集體”。投入城建資金 6 億多元，完成了 21 平方公里的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建成城區(qū)面積達(dá) 9 平方公里，城鎮(zhèn)綠化率達(dá) 30%以上。 （二） 招商引資 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了十三年的發(fā)展歷程， 目前已有美、英、法、德、意、日、韓、葡、澳及臺灣、香港等國家和地區(qū)的近 330 多家中外企業(yè)在仲愷高新區(qū)投資，其中有 索尼 、 可口可樂 、 LG、 西門子 、 TCL、金 山集團(tuán)、華陽集團(tuán)、航天科技、德賽等國內(nèi)外知名企業(yè)，主要生產(chǎn)各種鐳射光頭、高級音響、彩電、電話機(jī)、手機(jī)、液晶顯示屏、 VDO 導(dǎo)航系統(tǒng)、鋰離子電池等，形成以電子信息、通訊產(chǎn)品、新材料、光電一體化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)框架，是國內(nèi)外重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。以三陽酒店、陳江賓館為龍頭的服務(wù)業(yè)，使陳江逐漸成為惠州西南部的消費(fèi)娛樂中心。 陳江 — 仲愷核心城區(qū)遠(yuǎn)期在組團(tuán)西部，結(jié)合鐵路搬遷，向北連接廣惠高速公路新通道、向南連接惠州港疏港路的建設(shè)，規(guī)劃設(shè)置物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)加快的過程中，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及服務(wù)配套嚴(yán)重脫節(jié)于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，對于房地產(chǎn)市場來說，這里可說是一片未經(jīng)開發(fā)的處女地。創(chuàng)業(yè)家園憑著自身有較好的交通優(yōu)勢，以低價吸引深圳的外來商務(wù)人士、高新區(qū)高 技術(shù)人才等外多高素質(zhì)人才購買，成就了片區(qū)特有的居住范圍。創(chuàng)業(yè)家園 3300 3300 0% 欣欣家園 3700 3800 % 口岸外商公寓 4500 4600 % 金輝新苑心園 3期 3600 4600 % 御景華城二期 2900 3800 % 格林童話世界 別墅： 6000 別墅： 7000 % 洋房： 2900 洋房： 3500 % 美林玉桂山華府、格林童話世界（一期）三大樓盤的升幅度最明顯，均達(dá)到 20— 31%，區(qū)域樓價直接上升。精英現(xiàn)代城 陳江金茂商業(yè)廣場旁 惠州老城區(qū) 美林 欣欣家園 仲愷高新區(qū)中愷大道旁 深圳商務(wù)人士的買家、投資者和高新區(qū)的白領(lǐng)、職工。 御景華城二期 仲愷 大道與白云山路交界處 以惠城商人、高層管理人員、公務(wù)員、深圳二次置業(yè)客戶為主。 美林 0 欣欣家園 仲愷高新區(qū)中愷大道旁 首期推出 257 套，兩個月已售磬 。 330 套為二房；100 套為一房；200 套為三房。 1200 金茂 約 600 套 六、區(qū)域片區(qū)發(fā)展趁勢分析 根據(jù)《惠州市總體規(guī)劃 20212020 年》，區(qū)域片區(qū)定位為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，促進(jìn)西部城市建設(shè)發(fā)展，構(gòu)建以現(xiàn)代商貿(mào)、批發(fā)、零售為主體的商業(yè)圈。目前建成或?qū)⒔ǖ捻椖坑杏叭A城、金茂廣場等高尚社區(qū) ，其發(fā)展前景不可限量。創(chuàng)業(yè)家園 開發(fā)組合 項目名稱 金寶 （二）美林 戶型參數(shù) 主力戶型 三房二廳、四房二廳 暢銷戶型 三房二廳 朝向布局 坐北向南 一梯戶數(shù) 二梯四戶、二梯三戶 主力戶型 設(shè)計特色 戶戶朝南、入戶花園、 米挑高廊院 價格參數(shù) 多層均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 高層均價 4900 元 /㎡ 最低價 4000 元 /㎡ 最高價 5200 元 /㎡ 別墅均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 車位均價 8 萬元 /個 車位租金 200 元 /月 物管費(fèi)用 元 /月 折扣優(yōu)惠 一次性 98 折、銀行按揭 99 折 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃由 7 棟 18 層、 2 棟 11 的小高層組成 主要賣點(diǎn) 背靠玉桂山，扼守惠州南大門 廣告語 /定位語 高臺華府另規(guī)劃一綜合樓不對外發(fā)售 . 主要賣點(diǎn) 位于高新區(qū)核心地帶，小戶型單位 廣告語 /定位語 品質(zhì)其中一期有 3 棟 12 層高、 5 棟 16 層高，共有 284 套，二期年底發(fā)售。 戶型參數(shù) 主力戶型 以 平方米的三、四房為主 暢銷戶型 三房、四房 朝向布局 南北走向 一梯戶數(shù) 一梯 36 戶 主力戶型 設(shè)計特色 層高 米 ,經(jīng)典戶型設(shè)計 價格參數(shù) 多層均價 — 最低價 — 最高 價 — 高層均價 二、三、四層為 4500 元 /㎡ ；五、六、七層為 4600 元 /㎡ ；八、九層為 4700元 /㎡。于 2021年 11月另一棟 17 層高的小高層推出 ,建筑面積為 104139 ㎡的三、四房為主，售價在45005000 元 /㎡。 戶型參數(shù) 主力戶型 別墅以 210370㎡ 五房為主 洋房以 102150㎡ 三、四房為主 暢銷戶型 —— 朝向布局 南北通透 一梯戶數(shù) 二梯四戶 主力戶 型 設(shè)計特色 客廳約為 米高 ,大面寬設(shè)計 ,層層錯落 ,內(nèi)外連貫通透 價格參數(shù) 多層均價 — 最低價 — 最高價 — 高層均價 3500 元 /㎡ 最低價 —— 元 /㎡ 最高價 — 別墅均價 7000 元 /㎡ 最低價 5800 元 /㎡ 最高價 7400 元 /㎡ 車位均價 — 車位租金 200 元 /月 物管費(fèi)用 洋 ；別 2 項目規(guī)劃 一期推出 150 套洋房， 65 套多聯(lián)別墅 主要賣點(diǎn) 地理位置 +高水平開發(fā)組合 廣告語 /定位語 40 萬 ㎡ Town House 歐洲城 區(qū)內(nèi)設(shè)施 中心廣場、 2 萬 ㎡ 休閑會所、帶 泳池商務(wù)會所、五星級商務(wù)酒店 。 （九）金茂 價格參數(shù) 多層均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 高層均價 3500 元 /㎡ 最低價 2300 元 /㎡ 最高價 3800 元 /㎡ 別墅均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 車位均價 —— 車位租金 250 元 /月 物管費(fèi)用 元 /月 折扣優(yōu)惠 一次性 98 折、銀行按揭 99 折，送裝修、電磁爐、電熱器。 （十）青青世界 開發(fā)組合 項目名稱 青青世界 銷售電話