【正文】 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2238 2848 元 / m 首期 40% 3 萬 萬 寫字樓 2021 元 / m178。 建筑面積 萬 m178。市區(qū)房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。 二、揚州房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 揚州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo) ,加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,加快提高人民生活居住水平 ,努力把揚州建設(shè)成為上海、南京的后花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 航空： 在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4C 級（預(yù)留 4D 級）機(jī)場。 城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅 游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。 操作步驟 1 市調(diào)分析報告 商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責(zé) 就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略，以實現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還跟所在地點區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相 關(guān)。但值得開發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要體現(xiàn)在： 差異 1：作為動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于地段價值和經(jīng)營特色； 差異 2： 商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高； 差異 3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有 40 年； 差異 4：繳納的費用不同。具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。 好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項目開發(fā)前提的市調(diào)方案，每 每接到一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。 城市大交通體系的迅速發(fā)展 公路： 建設(shè)潤揚長江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級公路，改建南繞城公路；遠(yuǎn)期建設(shè)寧揚第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚江公路、文昌東路為聯(lián)系揚州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級公路；揚天公路、揚菱公路、揚沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級公路。 今后五年，是全面建設(shè)小康社會，推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市”，實現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 揚州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模 揚州目前共有 59 家房地產(chǎn)開發(fā)公司 ,62 家最新住宅商務(wù)樓盤 (其中東區(qū)共有 9家、南區(qū)共有 4 家、西區(qū)共有 32 家、北區(qū)共有 9 家、中區(qū)共有 8 家 )。 三、競爭對手分析 江陽商貿(mào)城的同質(zhì)項目有：陽光城、金太陽陶瓷城、寶林家具港、揚州商城、工業(yè)品市場、金陽光裝飾城等。 36840m178。 3000 元 / m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合； 自營 1）購銷，商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險； 2）保底抽傭，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。 三、項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段 —— 揚子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)模 —— 總面積 260 畝，建筑總面積 萬平方米。缺少指標(biāo)性物業(yè)帶動，生活配套設(shè)施方面欠缺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總結(jié)： 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的一體化優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用項目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足信心。 沒有一成不變的定律，只有準(zhǔn)確的調(diào)研與創(chuàng)新合理的差異化定位，才能創(chuàng)造“星火燎原”的商業(yè)營銷奇跡；文化城、生態(tài) mall、風(fēng)情走廊、景觀商業(yè)、品牌宮殿以及拉斯維加斯 …… 理性 與感性；務(wù) “實 ”與務(wù) “虛 ”的完美結(jié)合 ——這便是商業(yè)地產(chǎn)營銷的永久魅力所在；做一個靠兩條 “腿 ”走路的人 ——則是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡單又最復(fù)雜的原理之一；而 “人氣 ”，則會令你、我及開發(fā)商、經(jīng)營商永遠(yuǎn)充滿了生機(jī)與活力！ “人氣”是商業(yè)物業(yè)營銷并經(jīng)營成功的“命門”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。有八成半以上的人買商鋪是為了投資，整個商場的定位和經(jīng)營將直接影響到投資者的投資回報。 目標(biāo)消費群定位。通?？晒┻x擇的功能如下： 經(jīng)營特色視經(jīng)營環(huán)境而定 。不過，縱觀目前深圳商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地，所以廣告理 念可定為“ 領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場 ”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樣本文化程度： 0102030405060文化程度文化程度 12 56 本科 專科高中或中專初中以下 分析：從數(shù)據(jù)來看，公眾的文化水平不是很高，結(jié)合調(diào)查人群的主要年齡段（ 21~40）來考慮，文化水平偏低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商場消費群分析的三個層次 層次 1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè) 、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素 層次 2 行為反映層次，主要調(diào)查顧客商場消費的一般行為狀況 層次 3 動機(jī)層次，主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況 目標(biāo)消費群特性： 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享受，消費心理較為成熟； 消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主； 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以事件營銷作配合，全面公開招商； 第三步：廣泛運用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。品牌商戶已成為商場品牌形象推廣的重要組成部分 商戶已進(jìn)入90%以上，繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場開業(yè)。交通 世界上萬物都有縫隙可鉆，策劃者找出市場縫隙鉆進(jìn)去，就等于填補了市場空白，這空白本身就是獨一無二的最佳賣點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。制作的本身就是建立在原本就沒有的基礎(chǔ)之上，創(chuàng)造出一個全新的東西。 戰(zhàn)略三：打破傳統(tǒng)商鋪營銷鏈 商鋪傳統(tǒng)的營銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系?，F(xiàn)代商業(yè)競爭日益激烈，意味著商鋪經(jīng)營和商鋪的開發(fā)風(fēng)險不斷增大，不充分考慮商鋪的經(jīng)營性，商鋪的價值就不可能最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 應(yīng)該洽談技巧 以問題套答案技巧 詢問客戶需要、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等技巧 接（撥）電話技巧 推銷技巧 語言技巧 身體語言技巧 客戶心理分析 “通（客戶下）訂”技巧 展銷會場氣氛把握技巧 外出拜訪技巧 行業(yè)綜合知識培訓(xùn) 吸入最新信息，從行業(yè)出發(fā)，綜合性培訓(xùn) 人居歷史及最新辦法理念 現(xiàn)代生活方式的演變對建筑的影響 城市及小區(qū)規(guī)劃理念 中外建筑簡史 室內(nèi)室外空間協(xié)調(diào)基本概念 洞悉競爭對手培訓(xùn) 為客戶提供理性比較分析的基礎(chǔ) 競爭對手調(diào)查 內(nèi)容與調(diào)查技巧 資料整和培訓(xùn) 為公司調(diào)整營銷策略、制定下一個樓盤發(fā)展計劃、培育企業(yè)核心競爭能力提供一線市場資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 價格表完成。 注意事項 （ 1） 對預(yù) 約客戶中有望客戶做 DS（直接拜訪）。 （ 5） 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照亮度、冷氣空調(diào)位置及冷暖度、簽約場所氣氛、屋頂防雨措施、展圖堅牢度等均需逐一檢討測試。另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5） 于 SP 活動前 3 天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。 （ 9） 實施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。 第三階段：持續(xù)期 持續(xù)期（最后沖刺階段） （ 1） 正式公開強(qiáng)勢銷售一段時日后，客戶對本案之認(rèn)識程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤，以期達(dá)到成交目的。 （ 5） 銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期 的士氣高低不容忽視。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b、 燈箱廣告 在東站、躍進(jìn)橋站臺已設(shè)有燈箱廣告，但內(nèi)容不新穎，需換置。 八、主選媒體及推廣費用比例 戶外廣告 35% 報紙廣告 50% 印刷品廣告 10% 其他 5% 九、媒介推廣費用分配計劃 2021 年 12 –1 月 20 萬 2021 年 12 月 10 萬 2021 年 24 月 15 萬 總計推廣費用 人民幣 45 萬 附近期媒 體排期計劃 操作步驟 5 關(guān)于旺場經(jīng)營建議 中管