【正文】 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2238 2848 元 / m 首期 40% 3 萬(wàn) 萬(wàn) 寫字樓 2021 元 / m178。 建筑面積 萬(wàn) m178。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮景象。 二、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況 揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo) ,加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,加快提高人民生活居住水平 ,努力把揚(yáng)州建設(shè)成為上海、南京的后花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 航空： 在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4C 級(jí)（預(yù)留 4D 級(jí)）機(jī)場(chǎng)。 城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅 游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市。 操作步驟 1 市調(diào)分析報(bào)告 商業(yè)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動(dòng)，它的基本職責(zé) 就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相 關(guān)。但值得開(kāi)發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。主要體現(xiàn)在： 差異 1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色； 差異 2： 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求提高； 差異 3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有 40 年； 差異 4：繳納的費(fèi)用不同。具體說(shuō)來(lái)，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。 好的策劃離不開(kāi)前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好的做好市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前提的市調(diào)方案，每 每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。 城市大交通體系的迅速發(fā)展 公路： 建設(shè)潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級(jí)公路，改建南繞城公路；遠(yuǎn)期建設(shè)寧揚(yáng)第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚(yáng)江公路、文昌東路為聯(lián)系揚(yáng)州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級(jí)公路；揚(yáng)天公路、揚(yáng)菱公路、揚(yáng)沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚(yáng)州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級(jí)公路。 今后五年，是全面建設(shè)小康社會(huì)，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市”，實(shí)現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模 揚(yáng)州目前共有 59 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ,62 家最新住宅商務(wù)樓盤 (其中東區(qū)共有 9家、南區(qū)共有 4 家、西區(qū)共有 32 家、北區(qū)共有 9 家、中區(qū)共有 8 家 )。 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 江陽(yáng)商貿(mào)城的同質(zhì)項(xiàng)目有：陽(yáng)光城、金太陽(yáng)陶瓷城、寶林家具港、揚(yáng)州商城、工業(yè)品市場(chǎng)、金陽(yáng)光裝飾城等。 36840m178。 3000 元 / m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合； 自營(yíng) 1）購(gòu)銷，商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 2）保底抽傭，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng)方式 適用情況 自營(yíng) 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力 自營(yíng)為主，招租為輔 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段 —— 揚(yáng)子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)模 —— 總面積 260 畝，建筑總面積 萬(wàn)平方米。缺少指標(biāo)性物業(yè)帶動(dòng)，生活配套設(shè)施方面欠缺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總結(jié)： 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的一體化優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足信心。 沒(méi)有一成不變的定律，只有準(zhǔn)確的調(diào)研與創(chuàng)新合理的差異化定位，才能創(chuàng)造“星火燎原”的商業(yè)營(yíng)銷奇跡；文化城、生態(tài) mall、風(fēng)情走廊、景觀商業(yè)、品牌宮殿以及拉斯維加斯 …… 理性 與感性；務(wù) “實(shí) ”與務(wù) “虛 ”的完美結(jié)合 ——這便是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的永久魅力所在；做一個(gè)靠?jī)蓷l “腿 ”走路的人 ——?jiǎng)t是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡(jiǎn)單又最復(fù)雜的原理之一；而 “人氣 ”，則會(huì)令你、我及開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商永遠(yuǎn)充滿了生機(jī)與活力！ “人氣”是商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷并經(jīng)營(yíng)成功的“命門”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有八成半以上的人買商鋪是為了投資，整個(gè)商場(chǎng)的定位和經(jīng)營(yíng)將直接影響到投資者的投資回報(bào)。 目標(biāo)消費(fèi)群定位。通?？晒┻x擇的功能如下： 經(jīng)營(yíng)特色視經(jīng)營(yíng)環(huán)境而定 。不過(guò)，縱觀目前深圳商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見(jiàn)，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地，所以廣告理 念可定為“ 領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場(chǎng) ”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 樣本文化程度： 0102030405060文化程度文化程度 12 56 本科 ?？聘咧谢蛑袑３踔幸韵?分析：從數(shù)據(jù)來(lái)看，公眾的文化水平不是很高，結(jié)合調(diào)查人群的主要年齡段（ 21~40）來(lái)考慮，文化水平偏低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商場(chǎng)消費(fèi)群分析的三個(gè)層次 層次 1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè) 、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素 層次 2 行為反映層次，主要調(diào)查顧客商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況 層次 3 動(dòng)機(jī)層次，主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況 目標(biāo)消費(fèi)群特性： 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享受，消費(fèi)心理較為成熟； 消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主； 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以事件營(yíng)銷作配合，全面公開(kāi)招商； 第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。品牌商戶已成為商場(chǎng)品牌形象推廣的重要組成部分 商戶已進(jìn)入90%以上，繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)。交通 世界上萬(wàn)物都有縫隙可鉆，策劃者找出市場(chǎng)縫隙鉆進(jìn)去，就等于填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，這空白本身就是獨(dú)一無(wú)二的最佳賣點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。制作的本身就是建立在原本就沒(méi)有的基礎(chǔ)之上，創(chuàng)造出一個(gè)全新的東西。 戰(zhàn)略三：打破傳統(tǒng)商鋪營(yíng)銷鏈 商鋪傳統(tǒng)的營(yíng)銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系?，F(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，意味著商鋪經(jīng)營(yíng)和商鋪的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，不充分考慮商鋪的經(jīng)營(yíng)性，商鋪的價(jià)值就不可能最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 應(yīng)該洽談技巧 以問(wèn)題套答案技巧 詢問(wèn)客戶需要、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等技巧 接（撥）電話技巧 推銷技巧 語(yǔ)言技巧 身體語(yǔ)言技巧 客戶心理分析 “通（客戶下）訂”技巧 展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧 外出拜訪技巧 行業(yè)綜合知識(shí)培訓(xùn) 吸入最新信息，從行業(yè)出發(fā)，綜合性培訓(xùn) 人居歷史及最新辦法理念 現(xiàn)代生活方式的演變對(duì)建筑的影響 城市及小區(qū)規(guī)劃理念 中外建筑簡(jiǎn)史 室內(nèi)室外空間協(xié)調(diào)基本概念 洞悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手培訓(xùn) 為客戶提供理性比較分析的基礎(chǔ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 內(nèi)容與調(diào)查技巧 資料整和培訓(xùn) 為公司調(diào)整營(yíng)銷策略、制定下一個(gè)樓盤發(fā)展計(jì)劃、培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力提供一線市場(chǎng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 價(jià)格表完成。 注意事項(xiàng) （ 1） 對(duì)預(yù) 約客戶中有望客戶做 DS（直接拜訪）。 （ 5） 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照亮度、冷氣空調(diào)位置及冷暖度、簽約場(chǎng)所氣氛、屋頂防雨措施、展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢討測(cè)試。另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5） 于 SP 活動(dòng)前 3 天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。 （ 9） 實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。 第三階段：持續(xù)期 持續(xù)期（最后沖刺階段） （ 1） 正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤，以期達(dá)到成交目的。 （ 5） 銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期 的士氣高低不容忽視。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 b、 燈箱廣告 在東站、躍進(jìn)橋站臺(tái)已設(shè)有燈箱廣告，但內(nèi)容不新穎，需換置。 八、主選媒體及推廣費(fèi)用比例 戶外廣告 35% 報(bào)紙廣告 50% 印刷品廣告 10% 其他 5% 九、媒介推廣費(fèi)用分配計(jì)劃 2021 年 12 –1 月 20 萬(wàn) 2021 年 12 月 10 萬(wàn) 2021 年 24 月 15 萬(wàn) 總計(jì)推廣費(fèi)用 人民幣 45 萬(wàn) 附近期媒 體排期計(jì)劃 操作步驟 5 關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議 中管