【正文】 選擇投資方向，做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。 航空： 在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4C 級(jí)（預(yù)留 4D 級(jí)）機(jī)場(chǎng)。 建筑面積 萬(wàn) m178。 二、 揚(yáng) 州商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)方式 目前 揚(yáng)州 各商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式主要有以下幾種。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) 本案的地理區(qū)位，靠近江陽(yáng)工業(yè)園區(qū)，不管從揚(yáng)城的近期還是遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，該地區(qū)都是城市的北側(cè)邊緣地帶，而城市的總體規(guī)劃是向西部發(fā)展的， 相對(duì)市區(qū)而言有些偏僻，整體區(qū)域情況不甚理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果商場(chǎng)所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么，采用大眾化的經(jīng)營(yíng)定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小 很多。 01020304050家庭構(gòu)成家庭構(gòu)成 50 2 3 4 5 分析：對(duì)象的家庭構(gòu)成大多為 3~4 人的核心家庭。 操作步驟 4 廣告推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。政策 營(yíng)銷策劃的成敗， 很大程度取決于營(yíng)銷賣點(diǎn)的挖掘或制作。 全面高技能培訓(xùn) 銷售技巧培訓(xùn) 提高售樓員現(xiàn)場(chǎng)觀察能 力、現(xiàn)場(chǎng)溝通能力、現(xiàn)場(chǎng)把握能力，從而提高成交概率、促進(jìn)整體銷售業(yè)績(jī)。 （ 4） 定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。 （ 8） 周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或 經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反應(yīng)、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。 西站對(duì)面已有一塊大噴，但畫面內(nèi)容、表現(xiàn)手法不甚理想，需換置。統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局； 比如前幾年時(shí)興的吊頂，看起來圖案精美，但把商場(chǎng)的凈高大大降低了，不利于通風(fēng)和采光，現(xiàn)在這種做法已經(jīng)被多數(shù)人所摒棄。 鋪設(shè)地磚的要求 標(biāo)準(zhǔn) J：木工裝修系統(tǒng) 商場(chǎng)木工裝修系統(tǒng)要求 江陽(yáng)商貿(mào)城報(bào)紙廣告發(fā)布計(jì)劃 （ 2021 年 12 月 2021 年 2 月） 一期動(dòng)工且工程業(yè)已完成大半，在此之前本案曾作過一系列廣告宣傳，如大噴、燈箱等，在報(bào)紙媒體上也發(fā)放過信息，但缺少系統(tǒng)性和規(guī) 劃性，并未造成預(yù)期的影響力。 主題：《精打細(xì)算： 14 萬(wàn) = 萬(wàn)！》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配合： 軟文《買我的鋪?zhàn)?！我倒給你錢！》 主題：《福澤千秋的升值旺鋪》 時(shí)間： 2021 年 2 月 13 日 媒介： 2 月 13 日 揚(yáng)州晚報(bào) 彩半版 訴求： 升值潛力無(wú)可限量。總面積 260 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這樣可以避免異味的傳出，也可以方便人們使用。 標(biāo)準(zhǔn) B：門 臨街鋪面采用鋁合金卷簾門當(dāng)外門，內(nèi)門采用全落地玻璃，內(nèi)商場(chǎng)鋪面采用全落地玻璃做商場(chǎng)門。商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)切切實(shí)實(shí)地為顧客著想，無(wú)論是電梯、店鋪設(shè)計(jì)、洗手間等，都要從實(shí)用出發(fā)，時(shí)行合理的設(shè)計(jì)，使顧客覺得實(shí)用方便。 先收緊后放松 遵循“高品位、低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開業(yè)”效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4） 擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及 SP 活動(dòng)人員編制調(diào)度表。 （ 7） 銷售人員進(jìn)駐。 （二）銷售人員專業(yè)培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容一般包括兩部分：基本培訓(xùn)和技能培訓(xùn) 培訓(xùn)類型 目的 培訓(xùn)內(nèi)容 基本培訓(xùn) 達(dá)到儀態(tài)儀表的統(tǒng)一、并掌握基本工作操作流程 儀表 禮貌用語(yǔ) 公司制度 物業(yè)基本情況和特點(diǎn) 工作職責(zé)和范圍 工作程序及方法 全面高技能培訓(xùn) 忠誠(chéng)度培訓(xùn) 讓售樓員了解公司、認(rèn)同公司經(jīng)營(yíng)理念并融入公司企業(yè)文化，從而樹立起“為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)、為客戶降低置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”的服務(wù)宗旨 公司背景介紹 公司在 公眾中的目標(biāo)形象 公司理念及精神 公司推廣目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo)（確定員工對(duì)公司信心） 公司規(guī)章制度（確定行為準(zhǔn)則及制度銷售人員收入目標(biāo)） 專業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 這是實(shí)現(xiàn)從“銷售員”到“置業(yè)顧問”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵 房地產(chǎn)基本知識(shí)包括基本概念、法律法規(guī)、按揭付款率等 樓盤詳細(xì)情況（包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、戶型、主要賣點(diǎn)） 周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析與判斷 物業(yè)管理培訓(xùn)（服務(wù)內(nèi)容、管理準(zhǔn)則、公共契約） 培訓(xùn)類型 目的 培訓(xùn)內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 制作賣點(diǎn)必須是人家不具備或者比人家的新奇，才能從眾多樓盤中脫穎而出。 推廣階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 推廣時(shí)間 12 1 月下旬 12 月下旬 23 月下旬 24 月 招商部署 項(xiàng)目認(rèn)知階段 公開招商階段 持續(xù)招商階段 試業(yè)開業(yè)階段 推廣背景 一期動(dòng)工，工程即將完成大半，新聞媒體及社會(huì)各界高度重視商貿(mào)城發(fā) 展 在建立項(xiàng)目形象后，逐步加強(qiáng)江陽(yáng)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與前景；開始全面公開招商 商家、消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 05101520253035購(gòu)物的頻率購(gòu)物的頻率 31 19 一月一次 每周一次 每周兩次 每天一次 其它 四、項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群 通過對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。 樣本家庭構(gòu)成： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要， 利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。 “市場(chǎng)調(diào)研 —— →定位策劃 —— →規(guī)劃設(shè)計(jì) —— →營(yíng)銷推廣 —— →招商策劃 —— →經(jīng)營(yíng)管理”的常規(guī)操作程序?qū)τ谝恍﹦?dòng)輒 10 萬(wàn)平方米以上的 “Mall”們來說早已不再適用，前期招商與后期經(jīng)營(yíng)兩個(gè)重要環(huán)節(jié)應(yīng)提前至商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)之前進(jìn)行，盲目 “筑巢引鳳 ”只會(huì)等白了少年頭而空悲切。 委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力?！笆鄣贸?、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位； 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮景象。 城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅 游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相 關(guān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好的做好市場(chǎng)。 今后五年，是全面建設(shè)小康社會(huì)，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市”，實(shí)現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。 36840m178。 自營(yíng) 1）購(gòu)銷，商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 2）保底抽傭，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。缺少指標(biāo)性物業(yè)帶動(dòng)，生活配套設(shè)施方面欠缺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不過，縱觀目前深圳商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 樣本文化程度： 0102030405060文化程度文化程度 12 56 本科 ?？聘咧谢蛑袑３踔幸韵?分析：從數(shù)據(jù)來看，公眾的文化水平不是很高，結(jié)合調(diào)查人群的主要年齡段（ 21~40）來考慮，文化水平偏低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。交通 戰(zhàn)略三：打破傳統(tǒng)商鋪營(yíng)銷鏈 商鋪傳統(tǒng)的營(yíng)銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系。 應(yīng)該洽談技巧 以問題套答案技巧 詢問客戶需要、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等技巧 接（撥）電話技巧 推銷技巧 語(yǔ)言技巧 身體語(yǔ)言技巧 客戶心理分析 “通（客戶下）訂”技巧 展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧 外出拜訪技巧 行業(yè)綜合知識(shí)培訓(xùn) 吸入最新信息，從行業(yè)出發(fā)，綜合性培訓(xùn) 人居歷史及最新辦法理念 現(xiàn)代生活方式的演變對(duì)建筑的影響 城市及小區(qū)規(guī)劃理念 中外建筑簡(jiǎn)史 室內(nèi)室外空間協(xié)調(diào)基本概念 洞悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手培訓(xùn) 為客戶提供理性比較分析的基礎(chǔ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 內(nèi)容與調(diào)查技巧 資料整和培訓(xùn) 為公司調(diào)整營(yíng)銷策略、制定下一個(gè)樓盤發(fā)展計(jì)劃、培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力提供一線市場(chǎng)資料。 （ 5） 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照亮度、冷氣空調(diào)位置及冷暖度、簽約場(chǎng)所氣氛、屋頂防雨措施、展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢討測(cè)試。 （ 9） 實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。 b、 燈箱廣告 在東站、躍進(jìn)橋站臺(tái)已設(shè)有燈箱廣告，但內(nèi)容不新穎，需換置。三權(quán)分離 所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 分離 收益 分離 收益 裝修裝飾應(yīng)選用無(wú)毒無(wú)污染、符合“綠色標(biāo)準(zhǔn)”的材料，回歸自然是人類的追求、時(shí)代的呼喚，可以用植物、盆景、奇石、中庭假山、水設(shè)計(jì)等裝飾商場(chǎng)，使顧客在商場(chǎng)里有大自然懷 抱中的感覺。磁磚面要相平， 角度要準(zhǔn)確，邊緣整齊，棱角完整 面平滑，無(wú)起泡、窩陷、爆裂、翹曲、變形刮花，色斑、死節(jié)等情形 本公司在經(jīng)過周密的市場(chǎng)調(diào)查后，制定出切實(shí)可行的廣告計(jì)劃，并認(rèn)為報(bào)紙媒體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時(shí)間： 2021 年 2 月 20 日 媒介： 2 月 20 日 揚(yáng)州廣播電視報(bào) 彩半版 訴求： 在揚(yáng)州，人們的物業(yè)管理意識(shí)逐漸由住宅轉(zhuǎn)向投資環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 揚(yáng)州日?qǐng)?bào)廣告價(jià)目表 （人民幣元 /次） 版面 黑白價(jià)格 套紅價(jià)格 彩版價(jià)格 報(bào)眼