【正文】 業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù) ....................................... 9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 ............................................... 9 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算 ............................................ 10 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算相關(guān)理論 ...................................... 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概述 ............................................ 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性 ................................ 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 ..................................... 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度發(fā)展歷史 .................................... 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算 ................................................ 13 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售核算 ......................................... 13 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用核算 ..................................... 14 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算遵循的準(zhǔn)則與制度 ................................ 14 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及存在的問題 .............................. 16 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題 ...................................... 16 房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題 ............................................ 17 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題 .......................................... 18 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面存在的問題 ...................................... 18 中國石油大學(xué)（北京 ） 現(xiàn)代遠程教育 xxxx 批次專升本 畢業(yè)論文 6 第五章 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的措施 ................................... 20 參考文獻 ................................................................... 23 謝 辭 ..................................................................... 24 中國石油大學(xué)（北京 ） 現(xiàn)代遠程教育 xxxx 批次專升本 畢業(yè)論文 7 第一章：引言 近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。 基于此，文章首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的流程和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點，進而分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算所面臨的困境，針對這一困境 ，文章最后提出了一系列的優(yōu)化對策。 在房地產(chǎn)企業(yè)中 ,項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入 。本人授權(quán) 大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。對本研究提供過幫助和做出過貢獻的個人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意 。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。 涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。開發(fā)項目竣工并售出后 ,大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。 關(guān)鍵詞 ： 房地產(chǎn) 會計核算 對策 中國石油大學(xué)（北京 ） 現(xiàn)代遠程教育 xxxx 批次專升本 畢業(yè)論文 4 Abstract As we all know, in recent years the rapid development of China39。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替 代的重要作用。 本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)會 計核算的具體研究，對于房地產(chǎn)行業(yè)土地購買、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷售以及自持物業(yè)的出租、聯(lián)營、自營等方式分期去的收入進行較為系統(tǒng)的核算探究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在核算方式和方法上有所改進和提高，對于房地產(chǎn)商更好的提高收益有極大幫助。 房地產(chǎn)業(yè)主要包括 土地開發(fā) 、房屋的建設(shè)、維修、管理， 土地使用權(quán) 的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的 房地產(chǎn)市場 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。 3．城市 基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 2．土地征用及拆遷安置補償費。 5．基礎(chǔ)設(shè)施費。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 8．開發(fā)期間稅費。 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1— 6 項之和為基數(shù)，按 3％左右計算。 它指為籌集資金而發(fā) 生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用 (如匯兌損失等 )。因此 , 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算至關(guān)重要。 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷完善的，其發(fā)展歷史同我國會計制度的改革和發(fā)展緊密聯(lián)系，共經(jīng)歷了四個發(fā)展階段。 1993 年 7 月 1 日《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的實施，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)會計核算制度，改變了計劃經(jīng)濟下的以資金平衡表體系為標(biāo)志的會計模式。對于房地產(chǎn)銷售，企業(yè)應(yīng)按一般商品銷售收入確認條件確認 收入。 2. 預(yù)售方式銷售。按合同約定的收款日期確 認收入的實現(xiàn)。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。財政部新頒發(fā)的會計準(zhǔn)則中，增設(shè)了一個“投資性房地產(chǎn)會計”準(zhǔn)則。這是根據(jù)財政部在 2020 年實行二次會計改革時所頒發(fā)的全國統(tǒng)一的“企業(yè)會計制度”制訂的專業(yè)補充會計核算辦法，在執(zhí)行企業(yè)會計制度的施工企業(yè)采用。 中國石油大學(xué)（北京 ） 現(xiàn)代遠程教育 xxxx 批次專升本 畢業(yè)論文 16 第 四 章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 會計核算現(xiàn)狀 及存在的問題 對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則 —— 收入》中規(guī)定以風(fēng)險和酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判定能力。 中國石油大學(xué)（北京 ） 現(xiàn)代遠程教育 xxxx 批次專升本 畢業(yè)論文 17 價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績 房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的非凡性，表現(xiàn)在會計年中往往是業(yè)績波動較大—— 項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預(yù)收款確認為收入，期間間隔往往要跨 5 個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、