【正文】 tors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the prefinancing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following ponents： Technical Feasibility， Managerial Feasibility， Economic Feasibility， Financial Feasibility，Cultural Feasibility ， Social Feasibility ， Safety Feasibility ， Political Feasibility， Environmental Feasibility and Market Feasibility． The feasibility study should end with the overall oute of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Remendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords： feasibility study， Financial Feasibility， Market Feasibility 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） III 可行性研究 摘 要 項目可行性研究是在建設(shè)項目投資決策前期，對與項目有關(guān)的資源﹑技術(shù)﹑市場﹑經(jīng)濟﹑社會等各方面進行全面的分析﹑論證和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行﹑經(jīng)濟上是否合理﹑財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化﹑程序化，從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考或依據(jù)。為擬建項目的投資決策提供可靠的依據(jù)。 二 項目戰(zhàn)略及定位 開發(fā)戰(zhàn)略：市場領(lǐng)先者 價值定位：走高端路線 主題定位： 高尚住宅 形象定位 ： 城市上空的珍品豪華公寓。 C3區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部兩層臨街商業(yè)。 可行性研究工作最早是 20世紀 30 年代美國開發(fā)田納西河流域時開始試行，作為流域開發(fā)規(guī)劃的重要階段。企業(yè)能否正常生產(chǎn)和運營并取得預(yù)期的經(jīng)濟效果，除了與所用技術(shù)、管理水平等有關(guān)外，主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，這種與外部環(huán)境的交換能否有保證。 本報告是為萊蒙都會商業(yè)街區(qū) C區(qū)云頂 HOUSE 項目的投資決策提供參考的依據(jù)，整個報告分為四部分，包括項目概況、市場分析、技術(shù)分析和財務(wù)評價。 (3)地塊的周邊環(huán)境 ① 北面 項目北面為延陵西路，為常州市區(qū)核心主干道，隔延陵西路與項目對望的建筑多為原有低層臨街商業(yè)裙樓，視線較開闊。 項目以南 西瀛里 ③ 西面 項目西面為早科坊路，路西側(cè)臨街為幾棟老舊多層建筑物及一棟 18 層樓高的早科坊大廈，臨街主要為滿足日常普通消費的低檔次商業(yè)；農(nóng)貿(mào)市場位于街巷內(nèi)部，比較臟亂；區(qū)域內(nèi)部小巷狹窄錯亂、建筑破舊不堪、年久失修，急需改建。 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 ● 教育 建工幼兒園、鳴緙幼兒園、橫興弄幼兒園（規(guī)劃中）、覓渡橋小學、實驗小學、局前街小學、晉陵中學、第二中學、第三中學、省常中等。 ● 金融通信 工商銀行、交通銀行、中國銀行、郵政、中國電信、中國移動在地塊周邊都設(shè)有營業(yè)廳或辦事處。 第二章 項目概況 6 C1區(qū)：一棟 55 層的豪華五星級酒店＋云頂 house＋局部 4層裙樓商業(yè)； C2區(qū)：裙樓 6 層商業(yè)＋一棟塔樓（ 6 層快捷酒店＋ 11 層 Loft 商務(wù)公寓）。常州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，投資規(guī)模與市場增量不斷擴大；受國家政策影響當?shù)刭彿恐饕跃幼槟?的，炒房投資比例??；當?shù)胤康禺a(chǎn)市場空置率不斷加大，已出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，未來競爭日趨激烈，地產(chǎn)開發(fā)需在強化產(chǎn)品質(zhì)量的同時，走差異化路線實現(xiàn)突圍。加速常州成為國際大都市的腳步！ ① 項目設(shè)計單位：江蘇筑森建筑設(shè)計研究院 ② 項目施工單位：中國第十二冶金建設(shè)有限公司 ③ 項目監(jiān)理單位：安廈監(jiān)理 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 ④ 項目物業(yè)管理單位：常州萊蒙物業(yè)管理有限公司 地勢： 常州全境地勢低平，水網(wǎng)交織，由西北向東南微傾，長江岸線按微地形結(jié)構(gòu)劃分屬沿江平原，這一地帶系兩千 年來江潮夾帶的泥沙淤積而成，地表沖擊物為主，土質(zhì)為沙性，疏松，海拔在 米，局部達 6 米，沿江大堤一般高度在 米 。地面以下 50米內(nèi)以粘土為主，間夾有沙土，一般為粉沙和粉沙夾輕亞粘土，細沙夾層較少 。春秋兩季為冬夏兩季風交替，常出現(xiàn)冷暖，干濕多變的天氣 .本地區(qū)的異常氣候，如潮濕，夏秋旱，梅雨，臺風，龍卷風等時有出現(xiàn) 。 第二章 項目概況 8 為項目投資決策提供依據(jù)。 07年 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋 。 第三章 市場調(diào)查與分析 10 07年 10 月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 11 07 年實行監(jiān)控商品房銷售 2020 年 6 月 1 日，套型建筑面積 90平 米以下的住房占開發(fā)量的 70%以上。 2020 年商品住宅銷售面積同比增長近 1/4，高于同期竣工面積增幅近 20個百分點。其中， 90 平方米以下住房完成投資占住宅投資的 %，比上半年高 個百分點；經(jīng)濟適用住房完成投資占住宅完成投資的 %，比上半年高 個百分點。批準預(yù)售商品住房套均建筑面積由 2020 年 7 月的 平方米下降到今年 18月的 平方米，但月末累計可售商品住房套均建筑面積仍高達 平方米。 盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅定的。 中央對土地的嚴格監(jiān)管，旨在嚴格控制“炒賣土地”，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到一定的作用。經(jīng)濟總量在 8年左右的時間里，翻了 番，在十五期間躋身全國綜合實力 50 強城市。（如圖 34所示） 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 15 0%20%40%60%80%100%2020 2020 2020第三產(chǎn)業(yè)（% ）第二產(chǎn)業(yè)（% ）第一產(chǎn)業(yè)（% ） 圖 34 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重 從三大 產(chǎn)業(yè)增長率來看，常州市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度最快，表現(xiàn)出強勁增長勢頭，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步增長勢頭，第一產(chǎn)業(yè)則呈下降趨勢。 商貿(mào)繁華度 從社會消費品零售總額來 看，常州市社會消費品零售總額一直保持穩(wěn)定增長，近幾年增長速度不斷加快。 02020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年客運量（萬人）貨運量（萬噸） 10505101520252020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年客運量增長率（％）貨運量增長率（％） 圖 39 常州市歷年客貨流量及增長率 從近幾年的旅游行業(yè)來看，常州因為有其較獨特的旅游資源如 中華恐龍園、溧陽天目湖旅游度假區(qū)、金壇茅山風景名勝區(qū)等 ，吸引了大量的人來常旅游，旅游人口快速上漲，在 2020 年至 2020 年，旅游人口翻了三番，達到國內(nèi)旅游人口 萬人 /年，海外旅游人口 萬人 /年，常州正逐漸成為旅游城市。 居民富裕度 從人均 GDP 及其增長率來看，常州市 2020 年人均 GDP 達到 4606 美元，遠遠高于 2020年全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 1700 多美元。 居民生活 從居民消費價格總指數(shù)來看，居民消費品物價相對較為穩(wěn)定。 從上面的數(shù)據(jù)看，常州市物價穩(wěn)定，居民生活達到小康水平，未來房地產(chǎn)市場將從“粗放型”轉(zhuǎn)變成“精細化”，市場將進入品質(zhì)競爭時期。 ● 改置常州路：元世祖至元十四年（公元 1277 年），轄晉陵、武進 2 縣和宜興、無錫 2 州。 ● 常州市升為省轄市： 1953 年。戚墅堰區(qū)、鐘樓區(qū)和天寧區(qū)（除去歸入中心城區(qū)的范圍），這些區(qū)域發(fā)展相對落后，也不是目前及未來常州市政府的重點開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)量較少，在此不做分析。 京杭大運河作為常州的母親河，近些年船舶噪音污染、水污染日益突出，已嚴重影響市民的居住環(huán)境，同時河段狹窄，成為大噸船舶的卡口，為此常州市政府實施京杭運河市區(qū)改線工程和古運河改造工程。 新北片區(qū) ● 發(fā)展態(tài)勢 新北區(qū)受國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的帶動，和新市政府的搬遷至此，最近幾年發(fā)展迅速。常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于新北外環(huán)路以北、新澡河以西，目前開發(fā)區(qū)注冊的企業(yè)有 7000 多 家，其中工業(yè)企業(yè) 3700 多家，外國投資企業(yè)超過 800家。諸多利好凸現(xiàn)出未來新北區(qū)將是常州發(fā)展最為快速的區(qū)域。 ● 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 武進區(qū)地域廣闊，其占地 平方公里，與其他四片區(qū)均緊密相鄰。 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 27 圖 316 常州市片區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 小結(jié)：從常州三大片區(qū)功能結(jié)構(gòu)的分布可看出，常州目前形成以中心區(qū)域為中心核點，一南一北兩個增長極的狹長發(fā)展態(tài)勢，兩增長極至市中心城區(qū)中間存在一定的過渡區(qū)域，該區(qū)域發(fā)展不及中心城區(qū)及兩個增長極區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)的房價存在一定的價格低谷，隨著南北地區(qū)雙方向的發(fā)展，過渡區(qū)域的市政、商業(yè)等配套逐步完善，價格低谷將被填平，常州市區(qū)將形成完整的南北 向城市發(fā)展軸。 ④ 自然條件 常州市，地處江蘇省南部（東經(jīng) 119176。 04′）長江下游 金三角 中心，滬寧線中點；北瀕長江，東臨太湖，西倚茅山，南扼天目山麓；東西南北分別與無錫、蘇州和上海、鎮(zhèn)江和南京、宜興和長興、靖江和江陰緊鄰。 發(fā)展目標 根據(jù)常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，常州的發(fā)展總目標 為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達、人民生活富裕的經(jīng)濟強市；歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進的文化名市；聯(lián)東結(jié)西、承南啟北的南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 29 區(qū)域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧共存的生態(tài)城市。 “八組團” 中心組團：全市商貿(mào)、金融和文化中心。 城東組團：發(fā)展機車制造、紡織、印染、汽配、食品及現(xiàn)代物流業(yè)，同時配置居住和公建用地。 商業(yè)規(guī)劃 按照常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃中的商業(yè)規(guī)劃，未來常州將形成一主、兩副、七次、七點的商業(yè)格局。 七次：分別為濱江區(qū)域商業(yè)中心、新龍區(qū)域商業(yè)中心、城西區(qū)域商業(yè)中心 、青龍區(qū)域商業(yè)中心、城東區(qū)域商業(yè)中心、新運河區(qū)域商業(yè)中心、武南區(qū)域商業(yè)中心。 交通規(guī)劃 根據(jù)常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進一步拉開“一體兩翼”的城市框架，構(gòu)筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長約 87km。規(guī)劃中的常州輕軌線網(wǎng)由 4條軌道組成，其中一期 1號線長為 41 公里（新龍 — 大學城南）， 2 號線長 25 公里（城西中心 —鄧家）， 3 號線長 25 公里， 4 號線長 38 公里，項目總投資 217000 美元。（如圖 320 所示） 020040060080010002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資增長率（％）房地產(chǎn)投資增長率（％） 圖 320 常州市固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資及其增長率 從 2020 年起，常州市房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資里的比例保持在 16％左右，整體比較穩(wěn)定，說明其房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)快速發(fā)展。（圖 323和圖 324所示） 第三章 市場調(diào)查與分析 34 0204060801001202020年 2020年 2020年 2020年 2020年投資額（億元） 02040