【正文】 tors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the prefinancing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following ponents： Technical Feasibility， Managerial Feasibility， Economic Feasibility， Financial Feasibility，Cultural Feasibility ， Social Feasibility ， Safety Feasibility ， Political Feasibility， Environmental Feasibility and Market Feasibility． The feasibility study should end with the overall oute of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Remendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords： feasibility study， Financial Feasibility， Market Feasibility 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） III 可行性研究 摘 要 項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前期，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源﹑技術(shù)﹑市場(chǎng)﹑經(jīng)濟(jì)﹑社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析﹑論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行﹑經(jīng)濟(jì)上是否合理﹑財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化﹑程序化，從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考或依據(jù)。為擬建項(xiàng)目的投資決策提供可靠的依據(jù)。 二 項(xiàng)目戰(zhàn)略及定位 開發(fā)戰(zhàn)略：市場(chǎng)領(lǐng)先者 價(jià)值定位：走高端路線 主題定位： 高尚住宅 形象定位 ： 城市上空的珍品豪華公寓。 C3區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部?jī)蓪优R街商業(yè)。 可行性研究工作最早是 20世紀(jì) 30 年代美國(guó)開發(fā)田納西河流域時(shí)開始試行，作為流域開發(fā)規(guī)劃的重要階段。企業(yè)能否正常生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)并取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，除了與所用技術(shù)、管理水平等有關(guān)外，主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，這種與外部環(huán)境的交換能否有保證。 本報(bào)告是為萊蒙都會(huì)商業(yè)街區(qū) C區(qū)云頂 HOUSE 項(xiàng)目的投資決策提供參考的依據(jù)，整個(gè)報(bào)告分為四部分，包括項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、技術(shù)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 (3)地塊的周邊環(huán)境 ① 北面 項(xiàng)目北面為延陵西路，為常州市區(qū)核心主干道，隔延陵西路與項(xiàng)目對(duì)望的建筑多為原有低層臨街商業(yè)裙樓，視線較開闊。 項(xiàng)目以南 西瀛里 ③ 西面 項(xiàng)目西面為早科坊路，路西側(cè)臨街為幾棟老舊多層建筑物及一棟 18 層樓高的早科坊大廈，臨街主要為滿足日常普通消費(fèi)的低檔次商業(yè)；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于街巷內(nèi)部，比較臟亂；區(qū)域內(nèi)部小巷狹窄錯(cuò)亂、建筑破舊不堪、年久失修，急需改建。 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 ● 教育 建工幼兒園、鳴緙幼兒園、橫興弄幼兒園（規(guī)劃中）、覓渡橋小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、局前街小學(xué)、晉陵中學(xué)、第二中學(xué)、第三中學(xué)、省常中等。 ● 金融通信 工商銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、郵政、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)在地塊周邊都設(shè)有營(yíng)業(yè)廳或辦事處。 第二章 項(xiàng)目概況 6 C1區(qū)：一棟 55 層的豪華五星級(jí)酒店＋云頂 house＋局部 4層裙樓商業(yè)； C2區(qū)：裙樓 6 層商業(yè)＋一棟塔樓（ 6 層快捷酒店＋ 11 層 Loft 商務(wù)公寓）。常州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，投資規(guī)模與市場(chǎng)增量不斷擴(kuò)大；受國(guó)家政策影響當(dāng)?shù)刭?gòu)房主要以居住為目 的，炒房投資比例??；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)空置率不斷加大，已出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，地產(chǎn)開發(fā)需在強(qiáng)化產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，走差異化路線實(shí)現(xiàn)突圍。加速常州成為國(guó)際大都市的腳步！ ① 項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：江蘇筑森建筑設(shè)計(jì)研究院 ② 項(xiàng)目施工單位：中國(guó)第十二冶金建設(shè)有限公司 ③ 項(xiàng)目監(jiān)理單位：安廈監(jiān)理 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 ④ 項(xiàng)目物業(yè)管理單位：常州萊蒙物業(yè)管理有限公司 地勢(shì)： 常州全境地勢(shì)低平，水網(wǎng)交織，由西北向東南微傾，長(zhǎng)江岸線按微地形結(jié)構(gòu)劃分屬沿江平原，這一地帶系兩千 年來(lái)江潮夾帶的泥沙淤積而成，地表沖擊物為主，土質(zhì)為沙性，疏松，海拔在 米，局部達(dá) 6 米，沿江大堤一般高度在 米 。地面以下 50米內(nèi)以粘土為主，間夾有沙土，一般為粉沙和粉沙夾輕亞粘土，細(xì)沙夾層較少 。春秋兩季為冬夏兩季風(fēng)交替，常出現(xiàn)冷暖，干濕多變的天氣 .本地區(qū)的異常氣候，如潮濕，夏秋旱，梅雨，臺(tái)風(fēng)，龍卷風(fēng)等時(shí)有出現(xiàn) 。 第二章 項(xiàng)目概況 8 為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)。 07年 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買集體土地上建設(shè)的房屋 。 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 10 07年 10 月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 07 年實(shí)行監(jiān)控商品房銷售 2020 年 6 月 1 日，套型建筑面積 90平 米以下的住房占開發(fā)量的 70%以上。 2020 年商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)近 1/4，高于同期竣工面積增幅近 20個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米以下住房完成投資占住宅投資的 %，比上半年高 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資占住宅完成投資的 %，比上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套均建筑面積由 2020 年 7 月的 平方米下降到今年 18月的 平方米，但月末累計(jì)可售商品住房套均建筑面積仍高達(dá) 平方米。 盡管今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的不確定因素，但各級(jí)政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅(jiān)定的。 中央對(duì)土地的嚴(yán)格監(jiān)管，旨在嚴(yán)格控制“炒賣土地”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定的作用。經(jīng)濟(jì)總量在 8年左右的時(shí)間里，翻了 番，在十五期間躋身全國(guó)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)城市。（如圖 34所示） 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 0%20%40%60%80%100%2020 2020 2020第三產(chǎn)業(yè)（% ）第二產(chǎn)業(yè)（% ）第一產(chǎn)業(yè)（% ） 圖 34 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重 從三大 產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率來(lái)看，常州市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度最快，表現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，第一產(chǎn)業(yè)則呈下降趨勢(shì)。 商貿(mào)繁華度 從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái) 看，常州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，近幾年增長(zhǎng)速度不斷加快。 02020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年客運(yùn)量（萬(wàn)人）貨運(yùn)量（萬(wàn)噸） 10505101520252020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年客運(yùn)量增長(zhǎng)率（％）貨運(yùn)量增長(zhǎng)率（％） 圖 39 常州市歷年客貨流量及增長(zhǎng)率 從近幾年的旅游行業(yè)來(lái)看，常州因?yàn)橛衅漭^獨(dú)特的旅游資源如 中華恐龍園、溧陽(yáng)天目湖旅游度假區(qū)、金壇茅山風(fēng)景名勝區(qū)等 ，吸引了大量的人來(lái)常旅游，旅游人口快速上漲，在 2020 年至 2020 年，旅游人口翻了三番，達(dá)到國(guó)內(nèi)旅游人口 萬(wàn)人 /年，海外旅游人口 萬(wàn)人 /年，常州正逐漸成為旅游城市。 居民富裕度 從人均 GDP 及其增長(zhǎng)率來(lái)看，常州市 2020 年人均 GDP 達(dá)到 4606 美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2020年全國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1700 多美元。 居民生活 從居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)來(lái)看，居民消費(fèi)品物價(jià)相對(duì)較為穩(wěn)定。 從上面的數(shù)據(jù)看，常州市物價(jià)穩(wěn)定，居民生活達(dá)到小康水平，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“粗放型”轉(zhuǎn)變成“精細(xì)化”，市場(chǎng)將進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。 ● 改置常州路：元世祖至元十四年（公元 1277 年），轄晉陵、武進(jìn) 2 縣和宜興、無(wú)錫 2 州。 ● 常州市升為省轄市： 1953 年。戚墅堰區(qū)、鐘樓區(qū)和天寧區(qū)（除去歸入中心城區(qū)的范圍），這些區(qū)域發(fā)展相對(duì)落后，也不是目前及未來(lái)常州市政府的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)量較少，在此不做分析。 京杭大運(yùn)河作為常州的母親河，近些年船舶噪音污染、水污染日益突出，已嚴(yán)重影響市民的居住環(huán)境，同時(shí)河段狹窄，成為大噸船舶的卡口，為此常州市政府實(shí)施京杭運(yùn)河市區(qū)改線工程和古運(yùn)河改造工程。 新北片區(qū) ● 發(fā)展態(tài)勢(shì) 新北區(qū)受國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，和新市政府的搬遷至此，最近幾年發(fā)展迅速。常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于新北外環(huán)路以北、新澡河以西，目前開發(fā)區(qū)注冊(cè)的企業(yè)有 7000 多 家，其中工業(yè)企業(yè) 3700 多家，外國(guó)投資企業(yè)超過(guò) 800家。諸多利好凸現(xiàn)出未來(lái)新北區(qū)將是常州發(fā)展最為快速的區(qū)域。 ● 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 武進(jìn)區(qū)地域廣闊，其占地 平方公里，與其他四片區(qū)均緊密相鄰。 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 圖 316 常州市片區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 小結(jié)：從常州三大片區(qū)功能結(jié)構(gòu)的分布可看出，常州目前形成以中心區(qū)域?yàn)橹行暮它c(diǎn)，一南一北兩個(gè)增長(zhǎng)極的狹長(zhǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，兩增長(zhǎng)極至市中心城區(qū)中間存在一定的過(guò)渡區(qū)域，該區(qū)域發(fā)展不及中心城區(qū)及兩個(gè)增長(zhǎng)極區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)存在一定的價(jià)格低谷，隨著南北地區(qū)雙方向的發(fā)展，過(guò)渡區(qū)域的市政、商業(yè)等配套逐步完善，價(jià)格低谷將被填平，常州市區(qū)將形成完整的南北 向城市發(fā)展軸。 ④ 自然條件 常州市，地處江蘇省南部（東經(jīng) 119176。 04′）長(zhǎng)江下游 金三角 中心，滬寧線中點(diǎn)；北瀕長(zhǎng)江，東臨太湖，西倚茅山，南扼天目山麓；東西南北分別與無(wú)錫、蘇州和上海、鎮(zhèn)江和南京、宜興和長(zhǎng)興、靖江和江陰緊鄰。 發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，常州的發(fā)展總目標(biāo) 為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)、人民生活富裕的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進(jìn)的文化名市；聯(lián)東結(jié)西、承南啟北的南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 區(qū)域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧共存的生態(tài)城市。 “八組團(tuán)” 中心組團(tuán)：全市商貿(mào)、金融和文化中心。 城東組團(tuán)：發(fā)展機(jī)車制造、紡織、印染、汽配、食品及現(xiàn)代物流業(yè)，同時(shí)配置居住和公建用地。 商業(yè)規(guī)劃 按照常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃中的商業(yè)規(guī)劃，未來(lái)常州將形成一主、兩副、七次、七點(diǎn)的商業(yè)格局。 七次：分別為濱江區(qū)域商業(yè)中心、新龍區(qū)域商業(yè)中心、城西區(qū)域商業(yè)中心 、青龍區(qū)域商業(yè)中心、城東區(qū)域商業(yè)中心、新運(yùn)河區(qū)域商業(yè)中心、武南區(qū)域商業(yè)中心。 交通規(guī)劃 根據(jù)常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進(jìn)一步拉開“一體兩翼”的城市框架，構(gòu)筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強(qiáng)城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長(zhǎng)約 87km。規(guī)劃中的常州輕軌線網(wǎng)由 4條軌道組成，其中一期 1號(hào)線長(zhǎng)為 41 公里（新龍 — 大學(xué)城南）， 2 號(hào)線長(zhǎng) 25 公里（城西中心 —鄧家）， 3 號(hào)線長(zhǎng) 25 公里， 4 號(hào)線長(zhǎng) 38 公里，項(xiàng)目總投資 217000 美元。（如圖 320 所示） 020040060080010002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率（％）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率（％） 圖 320 常州市固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)率 從 2020 年起，常州市房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資里的比例保持在 16％左右，整體比較穩(wěn)定，說(shuō)明其房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)快速發(fā)展。（圖 323和圖 324所示） 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 34 0204060801001202020年 2020年 2020年 2020年 2020年投資額（億元） 02040