【正文】 業(yè)設(shè)計(jì) 防火安全 .......................................................... 12 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施布置 ................................................ 12 市政基礎(chǔ)設(shè)施 ......................................................... 13 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 ..................................................... 13 4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ............................................................ 13 項(xiàng)目周邊的設(shè)施 ....................................................... 13 項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)位分析 ................................................. 13 價(jià)位初步擬定 ......................................................... 14 5. 項(xiàng)目投資估算 ............................................................ 14 6. 資金籌措計(jì)劃 ............................................................ 16 7. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................ 16 盈利能力分析 ......................................................... 16 銷售收入的估算 ................................................... 16 利潤(rùn)的估算 ....................................................... 16 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................... 17 償債能力分析 ......................................................... 17 不確定性分析 ......................................................... 17 盈虧平衡分析 ...................................................... 17 敏感性分析 ........................................................ 18 8．研究結(jié)論與建議 .......................................................... 19 研究結(jié)論 ............................................................. 19 建議 ................................................................. 19 參考文獻(xiàn) ................................................................... 20 附錄一 ..................................................................... 21 附錄二 ..................................................................... 25 致謝 ....................................................................... 28 畢業(yè)設(shè)計(jì) 1 引言 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的一部分，對(duì)國(guó)民宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府行為，百姓生活等有著重要影響。 關(guān)鍵詞 住宅項(xiàng)目；市場(chǎng)；可行性分析 畢業(yè)設(shè)計(jì) II FEASIBILITY STUDY OF A RESIDENTIAL PROJECTS IN SHAOXING ABSTRACT As the third industry, real estate influences on China39。它可以提高投資決策水平，降低項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。 畢業(yè)設(shè)計(jì) （ 2021 屆） XX 市 山水人家 住宅項(xiàng)目可行性研究 學(xué)生姓名 學(xué) 號(hào) 院 系 專 業(yè) 指導(dǎo)教師 完成日期 2021530 畢業(yè)設(shè)計(jì) I XX 市山水人家住宅項(xiàng)目可行性研究 摘 要 房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，它深刻地影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、文化、生活，它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要 產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)。本文是以 XX 市城東某處住宅房地產(chǎn)為例，根據(jù)房地產(chǎn)可行性研究的方法，結(jié)合調(diào)查問卷和各種研究資料，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行較為全面的分析研究。s economic, culture and life profoundly. It is an important industry to the development of national economy and people39。 房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。 本文是對(duì) XX 市山水人家住宅項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，具體通過市場(chǎng)調(diào)查的方法獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)資料， 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行項(xiàng)目初步定位 (形象定位 、 功能定位 、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 、 價(jià)格定位等 )，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)研究，最后對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的決策提出可靠依據(jù)，以降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 3 1993 年到 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資從 億元增長(zhǎng)至 億元， 10 年間增長(zhǎng)了 倍，平均每年增長(zhǎng) %，盡管比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率低約 個(gè)百分點(diǎn)，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期 GDP 的增長(zhǎng)速度，其中單 2021 年第一季度，房地 產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn) [2]。因此， 2021 年房地產(chǎn)還會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展以維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速高速穩(wěn)定發(fā)展。 2021 年 初政府采用各種優(yōu)惠政策來減輕居民購(gòu)買住房負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始調(diào)整或回歸理性，讓居民 消費(fèi) 需求釋放出來，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 [4]。 1 至 5 月累計(jì)投資 591107 萬元，同比增長(zhǎng) %[5]。最后，我們根據(jù)調(diào)查結(jié)果作出了以下判斷。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 5 （ 3）被調(diào)查者家庭月收入 圖 23 被調(diào)查者家庭月收入比例圖 被調(diào)查者中家庭 月收入 6000～ 11000元的比例超過 60%，而 11000元以上的比例達(dá) 20%左右，這充分說明 XX 購(gòu)房者具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)買力，市場(chǎng)可供挖掘的潛力巨大。 （ 7）住宅面積需求 圖 25 住宅面積需求比例圖 被調(diào)查者中約 6 成以上的人選擇 90～ 150 平方米之間的住房面積，而 150 平方米以上的選擇人數(shù)也占到了 13%，說明 XX 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)選擇面積相對(duì)比較理性，以實(shí)用為主，而大面積需求也占到一定比例，說明隨著生活水平的改善消費(fèi)層次已經(jīng)開始提高。 調(diào)查結(jié)論：一些高品質(zhì)住宅小區(qū)開始成為了購(gòu)房者的首選，但是同時(shí)市區(qū)各個(gè)板塊之間競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。 （ 2）地塊特別是三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。 劣勢(shì) 周 圍有較多的住宅小區(qū)，消費(fèi)者購(gòu)房選擇面廣，競(jìng)爭(zhēng)比較大。 （ 4）選準(zhǔn)時(shí)機(jī)開盤。 但是，進(jìn)入 2021 年以來，以上這種情況正在發(fā)生迅速的變化，隨著 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開發(fā)水平的提高，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的迅速上漲， XX 當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 從總體上說， XX 市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略的劃分為高中低三個(gè)層次。從國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)控制的大形勢(shì)， XX 房?jī)r(jià)的成本，居民的購(gòu)買力水平， XX 樓市的泡沫度，開發(fā)商的資金壓力，居民的消費(fèi)習(xí)慣，房源供應(yīng)者的構(gòu)成成分，地方政府的政策取向上來分析， XX 的房?jī)r(jià) 將繼續(xù)以平穩(wěn)走勢(shì)發(fā)展。小區(qū)將采用高層與排屋相結(jié)合的布局，由一條消防通 道將兩部分分開，小區(qū)中間將建設(shè)中心花園，在適當(dāng)?shù)牡胤胶侠聿季窒鄳?yīng)的生活配套設(shè)施，包括健身器材，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，醫(yī)務(wù)室，公共廁所，小區(qū)委員會(huì)，物業(yè)管理會(huì)等。 建筑具體布局設(shè)計(jì) 圖 31地塊規(guī)劃平面圖 項(xiàng)目為排屋與高層住宅結(jié) 合的小區(qū)，整體布局上采取了北面、東北面高，西面和南面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個(gè)區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北側(cè)為高 畢業(yè)設(shè)計(jì) 11 層區(qū)。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。 （ 3）同時(shí)設(shè)置地上車庫 6 個(gè)，分布在主入口處。 道路交通 居住區(qū)道路：紅線寬度不小于 20m；小區(qū)路：路面寬 8m； 組團(tuán)路：路面寬 4m； 宅間小路：路面寬不小于 。對(duì)于本小區(qū)居住密集的高層區(qū)， 用來分隔的墻體和樓板都應(yīng)采用不燃燒體，其耐火極限不低于 2 小時(shí)。 低位應(yīng)急照明系統(tǒng)采用的是能發(fā)出穿透煙的強(qiáng)光的發(fā)光二極管光源、標(biāo)準(zhǔn)的白熾燈模塊和高亮度模塊，可產(chǎn)生理想的局部高照度，使疏散人員更容易識(shí)別疏散走道，迅速而安全地找到最終出口。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 13 市政基礎(chǔ)設(shè)施 （ 1）電力：由城市 10kV 電網(wǎng)引入二路 10kV 電源，采用電纜直接埋地引入小區(qū)專用變電所。污水經(jīng)化糞池處理與其他生活污水匯入集水池后，再接入城市截污管網(wǎng) ，送 XX 污水處理廠處理。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目由 2021 年 2 月開始建設(shè) ， 2021 年 1 月竣工，建設(shè)期共兩年；在建設(shè)期的第一年計(jì)劃預(yù)售 22%，第二年預(yù)售 44%，竣工后一年內(nèi)銷售剩下的 34%。 5．項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目投資估算參照《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與申請(qǐng)報(bào)告案例與分析》，結(jié)合杭州建友工程咨詢有限公司相關(guān)資料，得出相應(yīng)投資費(fèi)用。 （ 5）管理費(fèi) 管理費(fèi)是指管理部門在組織和管理建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 （ 7）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售建筑產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以銷售額為基數(shù)，費(fèi)率為 畢業(yè)設(shè)計(jì) 16 2%，估算出銷售費(fèi)用為 萬元。（詳見附表 附表 3） 7．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 盈利能力分析 銷售收入的估算 本項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)為 11000 元 /平方米，排屋銷售均價(jià)為 14000 元 /平方米，地下車庫銷售均價(jià)為 150000 元 /個(gè)。 本項(xiàng)目選擇的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%。 （ 3）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率 項(xiàng)目總 投資額 為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤(rùn)額為 萬元。（詳見附表 8） 不確