【正文】 “ 生態(tài)綠心環(huán)形城市規(guī)劃 ” 的構(gòu)想獲得了金獎(jiǎng)； 1994 年又獲得了聯(lián)合國(guó)技術(shù)信息促進(jìn)系統(tǒng)中國(guó)國(guó)家分部頒發(fā)的發(fā)明創(chuàng)造科技之星獎(jiǎng)，樂(lè)山的城市規(guī)劃得到了世界的認(rèn)同。 “ 綠心 ” 外面是由楔形綠化帶相隔的城市環(huán)，城市環(huán)外面是由岷江、大渡河、青衣江、竹公溪形成的江河環(huán)，江河環(huán)外是自然風(fēng)景帶和防護(hù)林帶。尤其是樂(lè)山本地最出名的 樂(lè)山市實(shí)驗(yàn) 中學(xué) ，該中學(xué) 是市教育局直屬學(xué)校， 3 現(xiàn)有 24 個(gè)教學(xué)班，在校學(xué)生 2021 余人，校園環(huán)境優(yōu)美，建筑風(fēng)格別致，設(shè)施齊全，設(shè)備一流，有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，寬敞明亮的階梯教室，先進(jìn)的微機(jī)室和校園多媒體教學(xué)網(wǎng)絡(luò)。 4． 2 商業(yè)及生活服務(wù)環(huán)境 【 山水世家 】 緊臨中心城區(qū)，可依托城區(qū)完善的市政配套和成熟的生活配套： 餐飲、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所有人民廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)商圈（北京華聯(lián) GMS）、三八商場(chǎng)、市會(huì)展中心（待建）、市游樂(lè)園、樂(lè)山體育中心、宋強(qiáng)酒家、鄧強(qiáng)飯店等。 【 山水世家 】地塊 南北面較長(zhǎng)，東西面較短，視線(xiàn)效果差別性較大。 宗地內(nèi)有深水井兩口，分別位于大門(mén)和山壁堡坎深處，下挖 240 米，每日穩(wěn)定出水一百多噸。宗地周邊為竹公溪十社的農(nóng)田和農(nóng)舍，竹公溪繞山腳而過(guò)，一條盤(pán)山小徑可通達(dá)本案。 (見(jiàn)下山水世家地理位置示意圖 ) 中 心 城 區(qū) 公 路 公 路 竹 公 溪 綠 心 山 路 山水 世家 綠 心 2．素質(zhì) 【 山水世家 】 原為樂(lè)山市樂(lè)琪日用化工廠區(qū)，根據(jù)樂(lè)山市政府保護(hù)城市綠心的政策，搬遷有污染企業(yè)建設(shè)居住小區(qū)，使工業(yè)用地變更為住宅用地。城市綠心的限制性開(kāi)發(fā)，綠心一帶缺乏高尚住宅。 宗地呈契形，一面緊倚尖子山，三面敞目看山景。軟水水質(zhì)不宜于飲用，但完全可用做開(kāi)發(fā)建設(shè)的施工用水和小區(qū)建成后的景觀用水、游泳池用水等等，節(jié)約成本耗費(fèi)。從西面堡坎處望去，漫山青翠，山形起伏，自然景觀優(yōu)越；而東面臨山壁處，紅砂巖山壁裸露。 醫(yī)療配套有市中醫(yī)院、武警醫(yī)院等。 4． 4 道路、交通狀況 【 山水世家 】 距離城區(qū)中心僅一水之隔，下山后沿竹公溪蜿蜒一條 200 米的山路可達(dá)到橋頭，過(guò)橋后多條道路可通達(dá)人民廣場(chǎng)、市委辦公區(qū)、樂(lè)山市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樂(lè)山體育中心、武警醫(yī)院等， 12 路公交車(chē)穿梭，交通較為便捷。這樣， “ 城市綠心 — 城市環(huán) — 江河環(huán) — 田園環(huán) —城鎮(zhèn)環(huán) ” 組成的多重生態(tài)環(huán)境圈使樂(lè)山擁有一個(gè)安全、清新、自然的城市環(huán)境。樂(lè)山 從而被聯(lián)合國(guó)認(rèn)定為 “ 世界人居典范城市 ” ，且是聯(lián)合國(guó)城市管理中心在中國(guó)唯一的合作城市。特別是其位于寸土寸金而又限制開(kāi)發(fā)的城市綠心中，地段的唯一性決定了項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯，銷(xiāo)售前景看好，且項(xiàng)目未來(lái)的升值空間有保障。 8． 風(fēng)險(xiǎn)分析的基本情況和應(yīng)變措施 【山水世家】項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是，地價(jià)的偏高，開(kāi)發(fā)成本偏高，且項(xiàng)目面向樂(lè)山高端市場(chǎng)，客戶(hù)群體有限，因此市場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)的因素多。 二、市場(chǎng)調(diào)查 1． 樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況和背景 樂(lè)山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，始于上世紀(jì) 90 年代中后期。 2021 年全年開(kāi)發(fā)面積 56 萬(wàn)平方米，交 易面積 50 萬(wàn)平方米。 樂(lè)山房市的開(kāi)發(fā)升級(jí)啟動(dòng)，集中表現(xiàn)在 2021 年。 2. 2021 年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年樂(lè)山房市綜述 回顧 2021 年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市一片紅火?！翱焖侔l(fā)展、購(gòu)銷(xiāo)兩旺、形勢(shì)很好”，是主要的外在表現(xiàn)，反映出樂(lè)山經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，住房制度改革的深化導(dǎo) 致體制巨變釋放的消費(fèi)能量。 這三大板塊由于其特有的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，反映出鮮明的市場(chǎng)特點(diǎn)： 7 A、“新城區(qū)板塊” ，集中在嘉州大道南北兩側(cè)，以其現(xiàn)代的市政建設(shè)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，引領(lǐng)了樂(lè)山主要的中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，為樂(lè)山近 2 年來(lái)拓展房?jī)r(jià)空間的主力軍，該板塊也是去年新開(kāi)項(xiàng)目量較大的區(qū)域，占全年新開(kāi)項(xiàng)目量的 50%以上。同時(shí)，新區(qū)緊鄰市區(qū)最大污染源 —— 樂(lè)山造紙廠，其高煙囪排放大量的廢氣，對(duì)位于南面的新區(qū)空氣污染較大。二、樓盤(pán)價(jià)格普遍較低，基本上代表了目前樂(lè)山主流消費(fèi)群體，即 800—— 900 元 /平方米?！芭R水而居”作為居家文化中一個(gè)極具吸引力的部分，在樂(lè)山人心目中具有相當(dāng)高的市場(chǎng)號(hào)召力，多年來(lái)形成了樂(lè)山傳統(tǒng)的高價(jià)住宅密集區(qū)，住宅售價(jià)普遍在 1000 元 /平方米以上。 綜合來(lái)看，正是這三大板塊的區(qū)域特點(diǎn)各有不同，從而形成了目前樂(lè)山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的開(kāi)發(fā)形態(tài)、建筑形態(tài)及價(jià)格梯度。特別是在市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)品牌的今天，要獲得消費(fèi)者的信任，無(wú)論是設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售，還是后期的物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范化的管理和運(yùn)作。要達(dá)到樓盤(pán)品質(zhì)的全面提升，規(guī)模效應(yīng)成為往往成為最佳的解決之道。這些項(xiàng)目不僅初具規(guī)模，而且根據(jù)各自不同的條件大打“環(huán)境牌”、“配套牌”，在贏得消費(fèi)者歡迎的同時(shí)，對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。從實(shí)質(zhì)上來(lái)分析，其反映出來(lái)的核心就是個(gè)性化特色打造的成功。從 2021 年樂(lè)山中心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)道路建設(shè)示意圖可以清楚的看出，準(zhǔn)備在今年新開(kāi)工建設(shè)的土地在新區(qū)就占據(jù) 2/3 之多；沿江板塊保持基本建筑形態(tài)不變的前提下求新求異，不斷打造電梯產(chǎn)品的“升級(jí)版”，同時(shí)中心城區(qū)邊緣可能出現(xiàn)別墅類(lèi)低密度高尚小區(qū)；而由于政府將加大舊城改造力度，尤其是市政設(shè)施改善，這對(duì)老城區(qū)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思路無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)根本性變化，舊城改造有望成為繼新區(qū)建設(shè)以來(lái)的又一市場(chǎng)熱點(diǎn)，老城區(qū)在今、明兩年崛起并形成中高檔樓盤(pán)社區(qū)的可能性增大。金水灣別墅區(qū)、里程假日廣場(chǎng)、巴比倫空中花園等品牌樓盤(pán)的出現(xiàn)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，也拉高了樂(lè)山樓盤(pán)價(jià)格的上限。 進(jìn)入 2021 年后，樂(lè)山新盤(pán)開(kāi)工量大幅增加，供給量的巨增導(dǎo)致整體市場(chǎng)競(jìng) 10 爭(zhēng)升級(jí)。 隨著樂(lè)山新盤(pán)的不斷 涌現(xiàn)，各個(gè)樓盤(pán)之間同質(zhì)化愈加明顯。 環(huán)境舒適性愈加受到重視 樂(lè)山樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)商如果能在居住環(huán)境，即戶(hù)內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來(lái) 考慮并下足功夫，則不難打動(dòng)消費(fèi)者的心。 因此本項(xiàng)目定價(jià)，花園洋房均價(jià) 1700 元 /平方米，聯(lián)排別墅均價(jià) 2050 元 /平方米，獨(dú)棟別墅均價(jià) 2700 元 /平方米，商業(yè)加權(quán)均價(jià) 4000 元 /平方米，趨于合理。不但有山有水，地貌豐美，而且符合中國(guó) 傳統(tǒng)風(fēng)水的 “ 山環(huán)水抱 ” 和 “ 曲徑通幽 ”之說(shuō)，是富貴祥瑞之地 。周邊市委區(qū)、時(shí)代廣場(chǎng)、三八商場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、武警醫(yī)院等等，就醫(yī)入學(xué)、生活購(gòu)物、商務(wù)洽談均非常方便。 在樂(lè)山市區(qū)中，本案的土地成本偏高，導(dǎo)致綜合開(kāi)發(fā)成本在本地樓盤(pán)中偏高，所以本案盈虧平衡點(diǎn)底限設(shè)置較高（見(jiàn)財(cái)務(wù)分析），故本案相對(duì)于市區(qū)同檔次的的樓盤(pán)無(wú)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 近一、二年來(lái)樂(lè)山陸續(xù)成功推出的高端樓盤(pán)（如里程假日廣場(chǎng)、水云天