【正文】 ? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵 最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。 1998 5 年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩 代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預測，到 2025 年，老年人將占全國總人口%；到 2040 年，老年人將占全國總人口的 %，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。 1 金色年華老年公寓 可行性 研究 報告 2 目 錄 一、項目提出的依據(jù) 二、老年公寓目標客戶需求及應對分析 三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、老年公寓 風險分析 六、 風險規(guī)避與控制措施 七、項目實施 八、結論 3 一、項目提出的依據(jù) （一）政策依據(jù) 《廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（粵政辦 [2020]105 號） 廣東省民政廳等部門《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（粵民福 [1998]19號 《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā) [2020]19 號） 《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā) [2020]6 號） 財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅 [2020]97 號 《中華人民共和國土地管理法》 （二）老年公寓市場機遇 ? 我國已進入老齡化社會階段 按照國際標準，當一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總人口 7%或 60 歲以上人口占總人口 10%以上時，即為老齡化社會。 4 ? “老年公寓”市場潛力巨大 2020 年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中 國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。 ? 家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。在 2020 年召開中共十八各類會議上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。 （四）廣東省老年公寓現(xiàn)狀 ? 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調查結果顯示： 2020 年我省常住人口為 10400 萬人，其中 65 歲及以上的人口為 860 萬人，占 8． 26％ ，平均每 11 人中就有一名老年人。 ? 戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄 8 目前廣州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設計上體現(xiàn)人性化關懷。 ? 服務人員缺乏專業(yè)培訓 在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只 是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 ? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉移 老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音 和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求?？傊袡n老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地 。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 ? 老年住宅的外在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分： (1)社會居住觀念的改變 中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代 同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。 13 （二）老年住宅目標客戶消費特征分析 老年住宅目標客戶群的消費有如下特點： 1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。而據(jù) 1998 年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 地塊距離城郊不易超過 10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠離社會，心理將會 承受很大的壓力，不利于身心健康。 ? 環(huán)境要園林化（低容積率 ） 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安 16 全的娛樂、鍛煉場所。