【正文】 圖 XXXXX 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 74 4 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （一）項(xiàng)目名稱 XXXXX 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目性質(zhì) 新建 （三）項(xiàng)目建設(shè)單位 XXXXX 養(yǎng)老服務(wù)中心 （四）項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址 XXXXX 市東環(huán)路與朝陽(yáng)路交匯處 （五）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模： 設(shè)置總床位 1000 張，規(guī)劃用地面積 ㎡（約合 畝），建筑用地面積 ㎡（約合 畝），代征道路面積 ㎡（約合 畝），總 建筑總面積 21050 ㎡。養(yǎng)老中心 ㎡，醫(yī)療中心 3120 ㎡，優(yōu)撫中心 5616 ㎡ 。 （七）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 XXXXX 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ㎡ 建筑用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 養(yǎng)老中心 ㎡ 醫(yī)療中心 ㎡ 3120 優(yōu)撫中心 ㎡ 5616 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 35 6 設(shè)置床位 張 1000 7 項(xiàng)目總投資 萬元 7836 建設(shè)投資 萬元 7836 工程費(fèi)用 萬元 6273 其他費(fèi)用 萬元 1190 預(yù)備費(fèi) 萬元 373 8 資金來源 單位自籌（萬元） 萬元 7836 9 建設(shè)工期（月） 月 24 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資利稅率 % 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=13%） 萬元 1115 14 投資回收期 年 含建設(shè)期 6 （ 八）工期計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)工期計(jì)劃為從 2020 年 3 月至 2020 年 2 月，總工期為 24個(gè)月。 北京三眾鑫盛醫(yī)藥科技有限公司 創(chuàng)立于 1948 年，轉(zhuǎn)制于 1993 年，擁有固定資產(chǎn) 2 億多元，是一家具有生產(chǎn)軟膠囊、粉針劑、水針劑、滴眼劑、口服液、 保健茶、 沖 劑、片劑、膠囊、干混懸劑等劑型能力的大型企業(yè)，是以經(jīng)營(yíng)醫(yī)療保健產(chǎn)品為主，以經(jīng)營(yíng)醫(yī)療保健產(chǎn)品為主的健康產(chǎn)業(yè)，是中國(guó)內(nèi)地最大的軟膠囊生產(chǎn)基地之一，名列中國(guó)工業(yè)企業(yè) 500 強(qiáng)，醫(yī)藥行業(yè)50 家最佳經(jīng)濟(jì)效益企業(yè)。第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó) 60 歲及以上老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?%，到 2050 年的將達(dá)到 億占總?cè)丝诘?%，有關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有 2360 多萬老年人“獨(dú)守空巢”。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷 增加，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，老年人的精神文化生活日益豐富。 9 加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來越成為各級(jí)黨委政府關(guān)心、社會(huì)廣泛 關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。根據(jù)市區(qū)的實(shí)際，建設(shè)一所具有一定規(guī)模的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)中心，為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府 10 和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問題，需要國(guó)家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。有條件的市（州） 、 縣（市、區(qū)）要加快建設(shè)政府主辦的集中供養(yǎng)“三無”老人、居家養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)、民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)等多功能于一體的老年公寓或福利中心。 （二）符合 XXXXX 市城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境功能規(guī)劃 “ 十二五 ” 期間， XXXXX 市提出圍繞建設(shè) “ 中等規(guī)模現(xiàn)代田園風(fēng)光城市 ” 的發(fā)展定位，優(yōu)化城鄉(xiāng)布局、 提升服務(wù)功能、增強(qiáng)綜合實(shí)力，加速城鄉(xiāng)融合，著力開發(fā)新城區(qū)，改造 老城區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)，形成 “ 一主（中心城區(qū)）、兩翼（吳店、興?。?、 多極（建制鎮(zhèn)、中心集鎮(zhèn)） ” 齊頭并進(jìn)的發(fā)展新格局，走資源節(jié)約、環(huán) 境友好、經(jīng)濟(jì)高效、文明和諧、城鎮(zhèn)布 11 局科學(xué)、城鄉(xiāng)互促共進(jìn)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路。 （三）有利于塑造特色文化、提升 XXXXX 形象。 該項(xiàng)目 的實(shí)施，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，對(duì)于塑造特色文化、提升 XXXXX 形象，發(fā)展 XXXXX 老齡產(chǎn)業(yè)具有積極深遠(yuǎn)的意義。 （五）加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 湖北省 XXXXX 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè) 項(xiàng)目，按照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2020 年本 )2020 年修改版， 的要求， 老年人、未成年人活動(dòng)場(chǎng)所、兒童福利、優(yōu)撫收養(yǎng)性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施 項(xiàng)目屬于國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。 13 第三章 老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 一、 市場(chǎng)需求 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然號(hào)稱夕陽(yáng)工程，但它是個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上（ 60 歲以上人口）或7％（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，需要建造和發(fā)展適合不同老年人的不 同要求的各種類型的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨(dú)居 14 老人為 13％，偶居的占 ％。據(jù) 1999 年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)離退休人員退休總額達(dá)到 2068 億元； 2020 年為 4880 億元；預(yù)測(cè)到 2020 年將增加到 8383 億元， 2020 年為 28145 億元， 2030 年為 73219 億元。 據(jù)預(yù)測(cè)，到 2020 年，中國(guó) 60 歲以上老年人將達(dá)到 億，占人口的 17%；老齡化高峰將于 2030 年左右到來，并將持續(xù) 20 余年。 15 就全國(guó)而言，“空巢老人”在城市平均已達(dá)到 30% ，個(gè)別大中城市甚至已超過 50%。 截至 2020 年 12 月， XXXXX 市城鄉(xiāng)福利機(jī)構(gòu) 約 300 個(gè)，床位 近 3000張。在重點(diǎn)保障“三無”老人、孤老優(yōu)撫對(duì)象以及低收入高齡、空巢、獨(dú)居、失能等特殊困難老年人服務(wù)需求的同時(shí)，逐步為其他老年人提供多樣化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)。 二、建設(shè)條件 （一） 地理位置 項(xiàng)目區(qū)位于 XXXXX 市市區(qū)，交通便利。境內(nèi)有名山 46 座，其中大阜山為 自然風(fēng)景區(qū) 。擬建建筑物地層結(jié)構(gòu)較簡(jiǎn)單，土層分布均勻，場(chǎng)地工程地質(zhì)條件一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，無滑坡、崩塌、泥石流、巖溶塌陷等地質(zhì)災(zāi)害存在，因此該場(chǎng)地作為建設(shè)用地是適宜的。 （ 3）基巖巖溶裂隙水：主要賦存于基巖風(fēng)化、構(gòu)造裂隙中，受裂隙開啟性、連通性、充填程度、充填物等因素制約，貯水空間有限；本區(qū)地 19 表巖溶一般不發(fā)育，局部受斷裂構(gòu)造控制地段，巖石透水性較強(qiáng)，具承壓性，其動(dòng)態(tài)隨季節(jié)變化不大。按環(huán)境類型判別，均小于《巖土工程勘察規(guī)范》 GB500212020 表 規(guī)定要求，地下水對(duì)混凝土具微腐蝕性。 （四）地震烈度 本項(xiàng)目所在地位于 XXXXX 市區(qū)，不屬于地震斷裂帶。冬干夏濕，夏熱冬冷，春秋溫和，四季分明 ， 雨量適中，年平均 無霜期 為 232 天，年均降水量在 500至 1000 毫米之間。 XXXXX 年平均氣溫 ℃ 。 21 三、建材供應(yīng)及市政條件 （一）建筑材料 主要來源于武漢鋼鐵公司襄陽(yáng)鋼鐵廠，同時(shí)全國(guó)各大鋼鐵公司的鋼材產(chǎn)品本地基本有經(jīng)銷，可滿足本項(xiàng)目的需求。 （二）市政條件 水源由當(dāng)?shù)厮畯S供給，完全能滿足本項(xiàng)目供水要求 ,可作為本項(xiàng)目的供水水源。 22 交通十分便利，各類建筑材料的采購(gòu)和運(yùn)輸都十分方便。 、移民安置條件 本項(xiàng)目擬建地址不 涉及搬遷 和移民 。 “ 三材 ” 和燃料從當(dāng)?shù)刭?gòu)買；天然建筑材料從項(xiàng)目區(qū)就近采集。滿足 服務(wù)游客 及 交通 要求，并符合防火、 防暴、防震、防腐、 環(huán)保和衛(wèi)生等方面要求。除臨東環(huán)路的一棟養(yǎng)老中心樓和一棟醫(yī)療中心樓為東西朝向外，其他 樓房 呈南北布置 。場(chǎng)地地形控制標(biāo)高的確定主要取決于自然標(biāo)高、土方工程量和外側(cè)道路標(biāo)高要求。 （五） 立面設(shè)計(jì) 力求簡(jiǎn)潔、莊重。 （七）單體建筑 養(yǎng)老中心 地塊北側(cè)， 由 3 棟樓房組成。 優(yōu)撫中心 一棟， 臨朝陽(yáng)路，八 層， 與醫(yī)療中心聯(lián)通相同， 占地面積 702 ㎡，建筑面積 5616 ㎡， 磚混 結(jié)構(gòu)，外掛瓷磚，房頂為藍(lán)色。按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 2020 版）的規(guī)定，本項(xiàng)目按照 6 度抗震烈度進(jìn)行設(shè)防。 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)：乙級(jí)?，F(xiàn)有基礎(chǔ)形式可以滿足本項(xiàng)目的使用要求，無 需進(jìn)行基礎(chǔ)的加固處理。 《建筑 設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB 50016— 2020）； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50140— 2020）。 建設(shè)單位提出的設(shè)計(jì)委托書及設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 給水量統(tǒng)計(jì) 本建筑生活用水量計(jì)算詳見下表： 序號(hào) 用水項(xiàng)目 用水量標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量（人） 最高日用水量(m3/d) 日用水時(shí)間(hr) 均時(shí)用水量 (m3/hr) K 時(shí) 最高時(shí)用水量(m3/hr) 1 養(yǎng)老人員 150L/人項(xiàng)目層高 25 米，四層以下供水水壓可直接滿足，四層以上采用加壓供水。 （四）排水系統(tǒng) 排水系統(tǒng)分污水、雨水分流，其中各層生活污、廢水經(jīng)管道收集后，就近排入室外化糞池，經(jīng)（化糞池）一級(jí)處理后排入景區(qū)污水管網(wǎng)系統(tǒng)，再經(jīng)處理用于肥料。 管材與管道敷設(shè)：室內(nèi)管道采用柔性接口的機(jī)制排水鑄鐵管，橡膠圈密封承插連接。 設(shè)兩路市政水引入管向本建筑供水，兩路給水引入管進(jìn)入紅線范圍后圍繞本建筑形成室外給水環(huán)狀管網(wǎng)，環(huán)管直徑 DE100。 在養(yǎng)老中心用房?jī)?nèi)設(shè)置 MF/ABC4 干粉滅火器，各高低壓變配電間設(shè)備為非油性的，配備推車式磷酸銨鹽干粉滅火器。其他日常照明均按三級(jí)負(fù)荷設(shè)計(jì)。從變電所低壓配電柜、層照明配電箱、終端配電箱（即：計(jì)算機(jī)機(jī)房、綜合布線系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警中心配電箱等）分三級(jí)設(shè)置接閃器、電涌保護(hù)器。 公共廣播系統(tǒng)：在會(huì)議室、辦公走道設(shè)置音箱，播放背景音樂及傳播信息，并與緊急廣播結(jié)合，事故時(shí)，強(qiáng)切進(jìn)行應(yīng)急廣播。 綜合布線系統(tǒng)：在輔助用房設(shè)置弱電主機(jī)房，各樓設(shè)設(shè)備間；系統(tǒng)采用光纖與對(duì)絞電纜組網(wǎng)。 冬季空調(diào)室外計(jì)算溫度 － 3℃； 冬季空調(diào)室外計(jì)算相對(duì)濕度 78％。1 ℃，相對(duì)溫度 =50177。末端采用風(fēng)機(jī)盤管 +新風(fēng)的系統(tǒng)，新風(fēng)由新風(fēng)機(jī)組集中處理后送入室內(nèi)。 （二）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892020）； 《建筑節(jié)能工程施工驗(yàn)收規(guī)范》（ GB504112020）； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T503782020）； 《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》 (建科【 2020】 199 號(hào) )； 國(guó)家及地方關(guān)于用能、節(jié)能方面的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 二、能源消耗狀況 （一）能源消耗種類 本項(xiàng)目能耗包括：水耗、電耗。 W 冷 =9000 ㎡ 90W/㎡ 80 天 7h （同時(shí)系數(shù)） = 萬 KWh； W 熱 =9000 ㎡ 45W/㎡ 70 天 7h （同時(shí)系數(shù)） = 萬 KWh； 照明、設(shè)備等用電 本項(xiàng)目主要用電設(shè)施有：照明、設(shè)備等。 d 1000 150 24 2 工作人員 100L/人 建筑節(jié)能 38 （ 1）選用合適的外窗尺寸和窗墻比，使其傳熱系數(shù)符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020 的規(guī)定。 （三）給排水節(jié)能 節(jié)水型衛(wèi)生器具、配水器具的選用 采用節(jié)水型坐便器，沐浴水嘴和洗手間的面盆龍頭采用充氣或瓷芯水嘴，在不減小水柱直徑的情況節(jié)水率 15％左右。它們可以用作沖廁所、道路綠化、車輛沖洗、消防等雜用。 （ 2）選用節(jié)能空調(diào)、節(jié)能清洗設(shè)備等節(jié)能電器。 40 第七章 環(huán)境保護(hù) 一、 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 擬建地點(diǎn)位于 XXXXX 市 東環(huán)路與朝陽(yáng)路交匯處 ，本項(xiàng)目實(shí)施 地段 無古跡。 底板與結(jié)構(gòu)階段：混凝土輸送泵 90－ 100、多功能木工刨 90－ 100、振搗器 100－ 10混凝土攪拌機(jī) 100－ 1電鋸 100－ 1云石機(jī) 100－ 1電焊機(jī) 90－ 10多角磨光機(jī) 100－ 11空壓機(jī) 75－ 85。 三、建設(shè)期環(huán)境影響防治措施 （一）施工噪聲防止措施 施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法》和《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB12523－ 90），采用低噪聲施工機(jī)具，采用商品砼，以減少混凝