【正文】 扣除項目金額合計 =4200 ＋ 11800 ＋ ＋ 1600 ＋3200=（萬元） 增值額 =26500－ =（萬元） 增值率 =247。假設(shè)城建稅稅率為 7%， 印花稅稅率為 %，教育費附加征收率為 3%。 關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃理論研究 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多業(yè)務(wù)均涉及到營業(yè)稅，歸納起來，主要包括以下幾種 : 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 。 2．守法性原則。 而土地增值稅又是其中的重中之重，它稅率高、稅負重，因此對土地增值稅進行稅收籌劃，對房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負，降低納稅風(fēng)險，改善經(jīng)營環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，具有舉足輕重的作用。稅收籌劃蘊藏著一種大智慧，體現(xiàn)著一種運作思維，是人類文明的智慧行為。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱性、基礎(chǔ) 性的產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收問題很多：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅 。 而土地增值稅又是其中的重中之重，它稅率高、稅負重，因此對土地增值稅進行稅收籌劃，對房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負，降低納稅風(fēng)險，改善經(jīng)營環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，具有舉足輕重的作用。在西方，納稅人進行稅收籌劃早已經(jīng)不是什么新鮮事，幾乎家喻戶曉，在中國，成功的稅收籌劃行為卻僅屬個案，但稅收籌劃能幫助企業(yè)實現(xiàn)價值創(chuàng)造的理念已日漸成為國內(nèi)企業(yè)界的共識，因此也受到越來越多的關(guān)注 。 納稅籌劃的原則：1．事先籌劃原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨，企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進行安排。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己擁有的土地使用權(quán)又對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅，但可 以扣除原來取得該土地使用權(quán)時己經(jīng)繳納的營業(yè)稅。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 10%。 =%＜ 20% 根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅，所以第二種方案不交土地增值稅。 案例二：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2020 年商品房銷售收入為 3 億 元，其中普通住宅的銷售額為 2 億元，豪華住宅的銷售額為 1 億元。 16000 100%=25%＜50%，適用 30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅 =（ 20200－ 16000）30%=1200（萬元） 豪華住宅：增值率 =（ 10000－ 6000）247。在建項目是指己立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。合作開發(fā)主要有三種形式，第一種是“以地換房”，即一方出土地，一方出資金，同開發(fā)房地產(chǎn)項目，建成后按一定比例分配房產(chǎn)的行為。如果雖為共同列項投資開發(fā)，但一方采取閉口價形式，讓另一方參與開發(fā)的，則其取得的收入應(yīng)該視同銷售不動產(chǎn)，需要征收營業(yè)稅。投資人共同設(shè)立項目公司，利益共享，風(fēng)險共擔，按投資比例分配利潤。代建房產(chǎn)需要滿足以下幾個條件 :一是所建造的 房屋需要以建設(shè)單位名義立項和報建，不能過戶到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名下；二是所有的開發(fā)建設(shè)資金全部由建設(shè)單位提供，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付任何資金；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只向建設(shè)單位收取代建費，不承擔項目的任何風(fēng)險。 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，其計算方法分為從價計征和從租計征兩種。《中華人民共和國外商投資 企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》同時廢止。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷 售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。（ 3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。第一、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得價 款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)，和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售。房地產(chǎn)公司在組織機構(gòu)設(shè)置上向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸為開發(fā)項目的人員劃入項目編制，把 公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目所有，這樣，就把期間費用開支的費用計入了開發(fā)間接費，加大 1 倍的建造總成本就會帶來 倍的扣除金額，從而降低增長率，減少應(yīng)交土地增值稅。屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%，和以前的規(guī)定沒有差異，但是需要提供有關(guān)主管部門的批準文件。納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；努力爭取地方財政的扶持則是選擇企業(yè)注冊地址需要考慮的重要因素。我們從營業(yè)稅的計算公式“應(yīng)納稅額 =營業(yè)額稅率”可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，應(yīng)該從兩方面著手 :一是 降低營業(yè)額，二是適用較少稅率甚至是零稅率 (即爭取免稅 )。當然，降低營業(yè)額要以不損害企業(yè)經(jīng)濟利益為前提。從籌劃原理上分析 :假設(shè)企業(yè)的房產(chǎn)原值為 M， 收取年租金 N，那么從價計征應(yīng)繳房產(chǎn)稅為 :M (130%) %=M %。因此，房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者是采用拆分法將租金進行分解。 變房屋出租為對外投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出租房屋時，往往會涉及到物業(yè)管理費、水電費、中央空調(diào)費、網(wǎng)絡(luò)使用費等問題，如果將這些費用全部在租賃合同中進行約定，與租金一并收取的話，則會加重房產(chǎn)稅的負擔，如果分別簽訂房屋租賃合同、水電費轉(zhuǎn)售合同和設(shè)備使用合同，則會使房