【正文】 比上年同月增長 %； 15 月累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同期增長 %，增速比上月末加快 個百分點(diǎn)。 2020 年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %，比上年下降 個百分點(diǎn)。 （二 ） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長 ? 2020年 ? 2020 年全市完成工業(yè)增加值 億元，增長 %。其中各項稅收收入 億元，增長 %。 ? 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。全年地方財政支出達(dá) 億元，增長 %。其中全部國有和年產(chǎn)品銷售收入在 500 萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（以下均簡稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) ） 完成工業(yè)增加值 億元，增長 %。工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額 億元，比上年下降 %。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進(jìn)一步提高， 15 月累計為 %,同比提高 個百分點(diǎn)，比前 4 個月累計提高 個百分點(diǎn)。兩項指標(biāo)的降幅分別比一季度縮小了 個、 個百分點(diǎn)。 （三） 建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長 ? 2020年 ? 建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。其中國有經(jīng)濟(jì)投資 ， 增長 %；非國有經(jīng)濟(jì)投資 ，增長 %。房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 %。從投資管理渠道看，基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。前 5 個月共完成住宅投資 16 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %提高到 %。 2020 年，全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。在消費(fèi)品價格指數(shù)中，食品 %，煙酒及用品%，衣著 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) %，醫(yī)療保健和個人用品 %，交通和通訊 %，娛樂教育文化用品及服 務(wù) %，居住%。分品種看，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊類價格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)和居住類價格不 同程度上漲。農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人 。城市居民人均消費(fèi)性支出 5515 元，增長 %。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長主要受機(jī)關(guān)、事業(yè)單位按國家有關(guān)文件調(diào)整工資標(biāo)準(zhǔn)影響所致。 （九） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 ? 2020年 ? 全年住宅建設(shè)投資 億元，比上年增長 %；竣工住宅面積 萬平方米，增長 %。 住宅投資依然居主導(dǎo)地位 2020 年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)用于商品住宅投資 億元，同比增長%，增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)總投資 個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由%上升到 %；完成商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %，占房屋施工面積的比重由上年的 %提高到 %；商品住宅竣工面積 萬平方米，占商品房竣工面積的 %，較上年提高了 個百分點(diǎn)，成為主導(dǎo)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資最活躍、最積極的因素。除上年結(jié)余資金外 ,當(dāng)年到位資金 億元。 銀 行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴(kuò)充了市場空間。 2020 年的春季房交會展示會期間，商品房成交面積 65． 95 萬平方米，成交額 17． 72 億元；存量房成交面積 63． 65萬平方米，成交額 10． 28 億元。 從 2020 年 沈陽春季房交會的最新統(tǒng)計結(jié)果 也 表明，全市樓價正悄悄地向中 低價位 轉(zhuǎn)移。其中商品住宅 165 萬平方米，同比分別下降 %和 %，有效需求明顯不足。 中小戶型受寵 從 2020 年沈陽春季房交會的交易情況來看， 一些具有品牌優(yōu)勢、價格適中、戶型合理的中低檔樓盤呈現(xiàn)了供需互動的熱銷場面。 房價波動幅度不會太大 雖然 消費(fèi)者對低單價、低總價 產(chǎn)品的需求，可能促使開發(fā)商增加對中低價位產(chǎn)品的供應(yīng)，從而拉低市場價格 ，但根據(jù)目前沈陽市房地產(chǎn)市場的活躍程度，預(yù)計拉動幅度 不會 太 大 。 項目分析篇 一、項目概況 項目名稱：嘉盛園（暫定名） 位置：沈陽市和平區(qū)太原街地區(qū)， 發(fā)展商：沈陽 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計規(guī)劃：規(guī)劃地塊北側(cè)布置為 18 高層板式住宅，底部二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；南側(cè)根據(jù)日間距布置為退臺式住宅，層數(shù)分別是 7 層、 10 層、 10 層、底部為二層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；東南側(cè)規(guī)劃為 26 層高層點(diǎn)式住宅與北側(cè)公建用房相連；東側(cè)和西側(cè)均為二層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 ? 交通線路發(fā)達(dá)，且與沈陽地鐵一號線相鄰（地鐵一號線將在沈陽站、南京街設(shè)置站點(diǎn)），也使本區(qū)域成為不可多得的地鐵處女地。 （二）項目周邊客戶層分析 ? 政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位林立（市國稅局、省地稅、和平區(qū)公安局、刑警支隊、市供電局、二 0 二醫(yī)院、中國醫(yī)大、中國聯(lián)通及近 20 家金融機(jī)構(gòu)），貨幣分房及購房前景樂觀。 ? 商住兩用客戶層占據(jù)本區(qū)域住宅市場消費(fèi)的不 可忽視的地位。 ? 房齡在 15 年之上的老式住宅及筒子樓也占據(jù)了區(qū)域內(nèi)住宅的相當(dāng)比重，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展極不相襯。因此，產(chǎn)品立項及規(guī)劃成為本案的重中之重。 推廣評語 推廣概念準(zhǔn)確，包裝效果佳，銷售人員素質(zhì)高，專業(yè)強(qiáng)。 推廣評語 推廣概念準(zhǔn)確，推廣手法落后，從業(yè)人員素質(zhì)低，不專業(yè)。 推廣評語 無明確推廣概念。 ? 嘉盛園 發(fā)展商 沈陽鐵西房屋開發(fā)公司 位置 民主路與同澤街交匯年 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房及精裝房 戶型及面積 一室： 60㎡；二室： 80100㎡；三室： 100120 ㎡ 均價 3850 元 /㎡； 3400 元 /㎡起價 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績 客戶來源 企業(yè)家、生意人、政府官員、市民、公務(wù)員 優(yōu)劣勢分析 中高檔房，小戶型，面積配比合理，板式樓采光通風(fēng)好。 ? 中潤世紀(jì)花園 發(fā)展商 位置 和平區(qū)南京街 78 號 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室二廳： 169 ㎡；三室二廳： 183 ㎡；四室以上： 223338 ㎡ 均價 43806280 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 20 年按揭 銷售業(yè)績 銷售 70％ 客戶來源 企業(yè)家、生意人、官員、娛樂圈人士 優(yōu)劣勢分析 豪宅，點(diǎn)式，戶型偏大，采光通風(fēng)不好。 （五）項目周邊商業(yè)市場分析 項目潛在的商業(yè)價值 ? 地域價值：本案位于太原商圈 ，無論歷史形成或未來發(fā)展，該地域均有著無限的商業(yè)價值潛力。 ? 項目的高檔高層住宅規(guī)劃，將因地處商圈中心得生意之便以及交通發(fā)達(dá)等基礎(chǔ)條件，而具有獨(dú)特的市場吸引力，相反，住宅與經(jīng)營的合二為一也為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售提供了有利因素。 目標(biāo)客戶群定位 ? 商住兩用公寓： 單身白領(lǐng)、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟(jì) 上仍依賴家庭）、藝術(shù)工作者（ studio）、外來駐沈工作者及公司、投資客 ? 精品小戶型住宅： 周邊生意人 （生意之便）、 周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購房者 （回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力） 也有相當(dāng)?shù)纳套⌒枨罂蛻? ? 定向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 配合公寓未來生活的娛樂性、服務(wù)性經(jīng)營 ，應(yīng)相應(yīng)禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。 ? 小區(qū)內(nèi)地上不設(shè)停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。 ? 統(tǒng)一設(shè)置遠(yuǎn)程水、電、煤氣自動抄表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。按本項目的目標(biāo)客戶定位，面積在 40～ 120Μ 2 之間，主力戶型以 70～ 110Μ 2的二室兩廳和三室兩廳為主。建議應(yīng)解決的 個性配套服務(wù)： ★ 配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學(xué)化的物業(yè)管理公司 ★ 相當(dāng)數(shù)量的車位或地下停車場 ★ 服務(wù)部門相對合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ★ 智能化居家及辦公的基本配套 （高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視等） ★ 先進(jìn)、管理完善的共享空間 （商務(wù)中心、健身中心、俱樂部、分時辦公區(qū)、 多部高速電梯等） ★ 各種服務(wù)配套設(shè)施 （中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等） ★ 專有的各種個性化服務(wù) （ 24 小時送餐、上門洗衣服務(wù)、家庭清潔、的士服務(wù)、房屋代租、 24 小時循環(huán)生活熱水等） 本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計 ? 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議的出發(fā)點(diǎn) ? 本案 特殊的地理位置決定了其網(wǎng)點(diǎn)的地域及投資價值 ? 同樣是本案區(qū)域的市政市容環(huán)境，也相對限制了本項目網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展機(jī)會 ? 本案周邊的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)對其網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用 ? 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ? 網(wǎng)點(diǎn)為兩層，單位面積在 250 平方米左右 ? 網(wǎng)點(diǎn)銷售應(yīng)具有相當(dāng)?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞住宅的居住環(huán)境及未來的小區(qū)管理 ? 網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)注意設(shè)計室內(nèi)格局 ? 應(yīng)事先尋找市場，謀求網(wǎng)點(diǎn)定向建設(shè)的可能 ? 網(wǎng)點(diǎn)周圍一定要預(yù)留車位 ? 網(wǎng)點(diǎn)的價格建議設(shè)定在 6500～ 7000 元 /平方米之間 依據(jù)本案前期的網(wǎng)點(diǎn)市場調(diào)查及 2020 年上半年的區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)提供量、網(wǎng)點(diǎn)特征，建議本案網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃 設(shè)計為： ★ 網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置為兩層，面積份額控制在 200～ 300 平方米 ★ 網(wǎng)點(diǎn)面寬 7～ 8 米 ，足夠各種娛樂、服務(wù)行業(yè)的門臉設(shè)計要求 ★ 網(wǎng)點(diǎn)的定向銷售至關(guān)重要 ，因此是否可以考慮統(tǒng)一風(fēng)格的局部裝飾 ★ 應(yīng)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)門前的停車場 ★ 網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計應(yīng)考慮門、窗及梁、柱等位置，力求 最大限度優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu) ★ 經(jīng)營項目應(yīng) 盡量回避萬達(dá)商業(yè)廣場的主營業(yè)務(wù) （太平洋百貨、沃爾瑪超市、 歐倍德建材超市） ★ 網(wǎng)點(diǎn) 售價可控制在 6000 元～ 7000 元 /平方米 [判斷 ]：綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)銷售競爭主要表現(xiàn)為洪福家園（產(chǎn)品形態(tài)類似）及萬達(dá) 商業(yè)廣場（品牌效應(yīng)）的競爭。 2．方便迅捷的交通 本項目 20 米之距離即為長途客運(yùn)站， 300 米之“遙”即為沈陽火車站，氣運(yùn)火車運(yùn)輸通達(dá)省內(nèi)及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來 ，四通八達(dá)，方便迅捷。 ? 商貿(mào)飯店、新世界酒店、金都飯店、金杯大廈、上海梅隴鎮(zhèn)酒家、杭幫菜、麥當(dāng)勞、肯德基及都市快 車等各種風(fēng)味餐廳使本項目所在地成為沈城餐飲美食的絕佳處所。 2．周圍環(huán)境因素 ? 車輛站點(diǎn)集中，本、外地流動人口量大，人員素質(zhì)混雜。 （三）項目的機(jī)會點(diǎn)分析 1． 以陳政高為首的新一屆市政府領(lǐng)導(dǎo)為沈陽帶來了“經(jīng)營城市”的新概念，限將城市建設(shè)做為一項重要的資產(chǎn)予以經(jīng)營，在改善城市環(huán)境、提升城市檔次的同時，通過政府政策上的優(yōu)惠，吸引更多的外資進(jìn)入沈陽，建造沈陽，進(jìn)而改善就業(yè)環(huán)境，提高居民居住水準(zhǔn)。將太原街建設(shè)成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務(wù)為一體的一站式消費(fèi)場所。而萬達(dá)以此項目為沈陽引進(jìn)了沃爾瑪、太平洋百貨等居世界 500 強(qiáng)的多家國際知名品牌店的開業(yè)也會帶動項目周邊商鋪的價值。而本項目也因此面受益非淺，在商 業(yè)價值獲得大幅提升的同時也因太原街大型商業(yè)廣場的產(chǎn)生，衍生了相當(dāng)一部分有強(qiáng)烈安家欲望的中、高收入的白領(lǐng)或外來的年青資本家及大量的流動人口，從而使本項目的潛在消費(fèi)群體擴(kuò)容，銷售前景看好。 （四）項目的威脅點(diǎn)分析 ? 主要來自周邊的競爭樓盤的潛在威脅。 合計 390 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 582 按規(guī)劃地上建筑面積 140元 /平方米計算 合計 582 建筑安裝工程費(fèi) 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 4914 按規(guī)劃總建筑面積 1050元 /㎡計算 2 電梯 315 共 9部電梯，每部電梯按 35萬元計算 合計 5229 不可預(yù)見費(fèi) 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 不可預(yù)見費(fèi) 332 按上述 4項之和 3%計算 合計 332 開發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 城市建設(shè)綜合配套費(fèi) 750 按規(guī)劃總建筑面積 160元 /㎡計算 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 21 按建筑安裝工程費(fèi)的 %計算 3 工程監(jiān)理費(fèi) 31 按建筑安裝工程費(fèi)的 %計算 4 其他 105 按建筑安 裝工程費(fèi)的 2%計算 合計 907 ? 項目開發(fā)成本為以上六項之和，共計為： 12324 萬元。 ? 貸款期限初步確定為 1年。 41600 ㎡＝ 3278 元 /㎡ 二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃 ? 項目實施進(jìn)度初步計劃 項目建設(shè)期從拆遷到項目竣工驗收交付使用預(yù)計需要 1年時間，以下為項目實施初步計劃安排。 資金回收預(yù)期進(jìn)度表 09 10 11 12 13 14 15 16 17 合計 商品房 比例（ %） 8 10 12 15 15 10 15 10 5 100 面積（㎡） 2512 3140 3768 4710 4710 3140 4710 3140 1570 31400 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 比例（ %） 10 15 20 20 15 10 5 5 100 面積（㎡） 1020 1530 2040 2040 1530 1020 510 510 10200 車位 個 8 10 12 15 15 10 15 10 5 100 ﹡備注：以上按月份