【正文】 推廣概念準(zhǔn)確，包裝效果佳，銷售人員素質(zhì)高，專業(yè)強(qiáng)。 推廣評語 無明確推廣概念。 ? 中潤世紀(jì)花園 發(fā)展商 位置 和平區(qū)南京街 78 號 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室二廳： 169 ㎡；三室二廳： 183 ㎡；四室以上： 223338 ㎡ 均價 43806280 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 20 年按揭 銷售業(yè)績 銷售 70％ 客戶來源 企業(yè)家、生意人、官員、娛樂圈人士 優(yōu)劣勢分析 豪宅，點(diǎn)式，戶型偏大，采光通風(fēng)不好。 ? 項(xiàng)目的高檔高層住宅規(guī)劃，將因地處商圈中心得生意之便以及交通發(fā)達(dá)等基礎(chǔ)條件，而具有獨(dú)特的市場吸引力，相反，住宅與經(jīng)營的合二為一也為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售提供了有利因素。 ? 小區(qū)內(nèi)地上不設(shè)停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。按本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位，面積在 40～ 120Μ 2 之間，主力戶型以 70～ 110Μ 2的二室兩廳和三室兩廳為主。 2．方便迅捷的交通 本項(xiàng)目 20 米之距離即為長途客運(yùn)站， 300 米之“遙”即為沈陽火車站，氣運(yùn)火車運(yùn)輸通達(dá)省內(nèi)及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來 ，四通八達(dá)，方便迅捷。 2．周圍環(huán)境因素 ? 車輛站點(diǎn)集中，本、外地流動人口量大，人員素質(zhì)混雜。將太原街建設(shè)成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務(wù)為一體的一站式消費(fèi)場所。而本項(xiàng)目也因此面受益非淺，在商 業(yè)價值獲得大幅提升的同時也因太原街大型商業(yè)廣場的產(chǎn)生，衍生了相當(dāng)一部分有強(qiáng)烈安家欲望的中、高收入的白領(lǐng)或外來的年青資本家及大量的流動人口，從而使本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體擴(kuò)容，銷售前景看好。 合計(jì) 390 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 編號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 備注 1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 582 按規(guī)劃地上建筑面積 140元 /平方米計(jì)算 合計(jì) 582 建筑安裝工程費(fèi) 編號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 4914 按規(guī)劃總建筑面積 1050元 /㎡計(jì)算 2 電梯 315 共 9部電梯，每部電梯按 35萬元計(jì)算 合計(jì) 5229 不可預(yù)見費(fèi) 編號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 備注 1 不可預(yù)見費(fèi) 332 按上述 4項(xiàng)之和 3%計(jì)算 合計(jì) 332 開發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用 編號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 備注 1 城市建設(shè)綜合配套費(fèi) 750 按規(guī)劃總建筑面積 160元 /㎡計(jì)算 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 21 按建筑安裝工程費(fèi)的 %計(jì)算 3 工程監(jiān)理費(fèi) 31 按建筑安裝工程費(fèi)的 %計(jì)算 4 其他 105 按建筑安 裝工程費(fèi)的 2%計(jì)算 合計(jì) 907 ? 項(xiàng)目開發(fā)成本為以上六項(xiàng)之和，共計(jì)為： 12324 萬元。 41600 ㎡＝ 3278 元 /㎡ 二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 ? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期從拆遷到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用預(yù)計(jì)需要 1年時間，以下為項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃安排。 ? 項(xiàng)目利潤測算 序號 項(xiàng) 目 金額（萬元） 1 銷售收入 20233 2 總成本費(fèi)用 13636 3 經(jīng)營稅金及附加 1232 4 利潤總額 5365 5 所得稅 1770 6 稅后利潤 3594 ? 稅前投資利潤率＝ 5365247。 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 ? 固定成本 本項(xiàng)目固定成本由以下相關(guān)成本組成： ? 土地費(fèi)用： 4884 萬元 ? 前期工程費(fèi)： 390 萬元 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 582 萬元 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 335 萬元 固定成本合計(jì)： 6191 萬元 ? 變動成本 變動成本＝總成本－固定成本＝ 13636－ 6191＝ 7445 萬元 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =固定成本247。 目 錄 第一章 總論 ………………………………………………1 第二章 項(xiàng)目背景與發(fā)展概況 ……………………………10 第三章 市場需求預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 ………………………13 第四章 建設(shè)條件與廠址 …………………………………17 第五章 工程技術(shù)方案 ……………………………………20 第六章 環(huán)境保護(hù) …………………………………………65 第七章 節(jié)約能源 …………………………………………68 第八章 企業(yè)組織與勞動定員 ……………………………69 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 ………………………………73 第十章 投資估算與資金籌措 ……………………………75 第十一章 財(cái)務(wù)評價 …………………………………………86 附件： 1． 華陰市計(jì)劃局關(guān)于華陰市利達(dá)實(shí)業(yè)總公司為林漿紙 一體化項(xiàng)目修建供水工程的批復(fù)。 d)建設(shè)地點(diǎn)：擬在羅夫工業(yè)區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)。到 2020 年全國 LWC 紙消費(fèi)為 40 萬噸，相當(dāng)于 2020年紙和紙板總消費(fèi)量的 %,與世界平均水平 %相比 ,還是相當(dāng)?shù)偷?。另外用楊木生產(chǎn)的 APMP 漿白度較高，根據(jù)不同化學(xué)藥品用量，白度可達(dá) 78%ISO 以上。 1. 主要原材料 \汽及動力供應(yīng) a)原木：本工程年需原木為 104m3 陜西省是三毛成種植面積最大、發(fā)展速度最快的省份。 c)供電 本工程投產(chǎn)后年用電量 126666kw，由當(dāng)?shù)毓W(wǎng)供給。 1. 車間定員與勞動力來源 本工程定員預(yù)計(jì) 1000 人 ,其中管理技術(shù)人員 1542 人 ,生產(chǎn)工人 809 人 ,其它人員 37 人。凡是國內(nèi)有條件與國外合作制造的擬采用中外合作制造的方式解決，以節(jié)省投資，同時可促進(jìn)國內(nèi)造紙?jiān)O(shè)備制造技術(shù)的發(fā)展，引進(jìn)國外先進(jìn)可靠的技術(shù)，對節(jié)約能源、生 產(chǎn)高檔優(yōu)質(zhì)產(chǎn)。生產(chǎn)崗位上技術(shù)骨干可由省內(nèi)外老企抽調(diào)，一般生產(chǎn)工人應(yīng)從中等專業(yè)學(xué)校和高中畢業(yè)生中招聘。 d)汽 本工程生產(chǎn)、生活及采暖用汽量 116t/h，由西北秦嶺發(fā)電廠提供。興平、楊陵、大荔、華陰等地從 1993 年已開始種植。 b)本工程的抄漿選用國家設(shè)備，該機(jī)采用敞開式流漿箱、長網(wǎng)、真空伏輥、復(fù)合壓榨和一道正壓、烘缸干燥 等技術(shù)，其關(guān)鍵設(shè)備如真空伏輥，復(fù)合壓榨及電控部分采用引進(jìn)國外先進(jìn)設(shè)備，其裝備水平可達(dá)國內(nèi)先進(jìn)水平。 1. 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 :104t/a,產(chǎn)品定量 :600g/m2。 1. 4 研究工作概況 我院于 2020 年 11 月 28 日接受華陰市利達(dá)實(shí)業(yè)總公司委托編制 20 萬t/a 化機(jī)漿及 萬 t 低定量涂布紙新建工程可行性研究報告之后 ,于 11 月 29日組成項(xiàng)目組 ,對廠址、交通環(huán)境等方面進(jìn)行了詳細(xì)了解，搜集了設(shè)計(jì)有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與承辦單位負(fù)責(zé)同志多次交換意見，對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)范圍等重大原則性問題形成了一致性意見。 3． 廠址區(qū)域位置圖。（ 20233－ 800－ 7445） 100% =52% ﹡備注：此處銷售收入扣除車位銷售所 得共計(jì) 800 萬元。 13636 100%＝ % 五、現(xiàn)金流量分析 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20233 0 0 1766 8808 7359 2301 銷售收入 20233 1766 8808 7359 2301 2 現(xiàn)金流出 16638 4102 6148 2823 1207 1505 853 開發(fā)建設(shè)投資 13636 4102 6148 2715 671 經(jīng)營稅金及附加 1232 108 536 448 140 所得稅 1770 1057 713 3 凈現(xiàn)金流量 3595 4102 6148 1057 7601 5854 1447 4 累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 4102 10250 11307 3706 2147 3595 ﹡備注：以上按三個月為一季度進(jìn)行分期。 ? 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措安排 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 1 項(xiàng)目總投 資 13636 4102 6148 2715 671 開發(fā)建設(shè)投資 13301 3990 5980 2660 671 貸款利息 335 112 168 55 2 資金籌措 13636 4102 6148 2715 671 資本金 5501 1990 2980 460 71 借貸資金（含利息） 6335 2112 3168 1055 預(yù)售收入 1800 1200 600 ﹡備注：以上按三個月為一季度進(jìn)行分期。 ? 貸款利率按 %計(jì)算。 營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素。此次萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍太原街也正是看中太原街地區(qū)對沈陽人來說與北京的王府井、上海的南京路、美國的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍一樣是一個城市商業(yè)的 LOGO（標(biāo)志）。 3．歷史因素 ? 歷史遺留的臟、亂、 吵環(huán)境印象較難改變。 ? 南京一小、鐵路五小、東北育才中學(xué)、鐵路實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 134 中學(xué)、 20 中學(xué)，均屬于省市重點(diǎn)學(xué)府，使本項(xiàng)目依偎學(xué)區(qū)，親子無限。窗設(shè)計(jì)能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。 區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)需求調(diào)查 區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細(xì)表 （附表六） 企 業(yè) 類 別 企 業(yè) 名 稱 主 要 分 布 地 段 大型合資（私營）企業(yè) 洲際酒店、中國正泰集團(tuán)、沈鐵分局通源實(shí)業(yè)總公司、沈陽沈港實(shí)業(yè)有限公司等 南京南街及南五馬路 寫字樓 鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈 南五馬路、和平北大街 銀行、 證券 約 20 家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等 中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路 政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、 區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的 未來發(fā)展規(guī)劃及需求 （附表七） 行 業(yè) 名 稱 現(xiàn)經(jīng)營面積 經(jīng)營場地變遷因素 未來發(fā)展規(guī)劃 網(wǎng)點(diǎn)需求面積 網(wǎng)點(diǎn)需求格局 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 有動遷可能 買或租網(wǎng)點(diǎn) 200～ 400 ㎡ 大開間、大進(jìn)深 餐飲業(yè)（快餐業(yè)） 100～ 500 ㎡ 新品種的引入或連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點(diǎn) 100～ 500 ㎡ 格局方正 家電代理業(yè) 20～ 150 ㎡ 連鎖經(jīng)營 買或租網(wǎng)點(diǎn) 100 ㎡ 左右 格局方正，適于經(jīng)營 洗浴業(yè) 200～ 1000 ㎡ 買網(wǎng)點(diǎn)，個人經(jīng)營 300～ 800 ㎡ 鐘表眼鏡店 100～ 200 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè) 租用網(wǎng)點(diǎn) 200～ 300 ㎡ 格局方正 銀行及證券公司 200～ 1000 ㎡ 開設(shè)分理處或分支機(jī)構(gòu) 買網(wǎng)點(diǎn)（固定