【正文】 單位： 萬(wàn) 元人民幣，下同 其中： 項(xiàng)目土地投資 700 基礎(chǔ)工程建設(shè)投資 工業(yè)園 設(shè)備投資 項(xiàng)目建設(shè)周期 單位：年。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。 項(xiàng)目建設(shè)一期為一年半（ 18個(gè)月），總投資約為 。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化等。 江西安義工業(yè)園區(qū)管委會(huì) 南昌力博投資有限公司項(xiàng)目發(fā)展部 江西安義工業(yè)園區(qū) 項(xiàng)目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，規(guī)劃 建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、包 裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。 項(xiàng)目土地成本 為 500萬(wàn)元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 。 項(xiàng)目建成后，工業(yè)園將每年實(shí)現(xiàn) ，年納稅額將超過 （其中：所得稅按 15%測(cè)算）。 項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的需要，符合本地本開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和南昌工業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化趨勢(shì)，符合桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求；項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊、市場(chǎng)空間很大，機(jī)遇很好；項(xiàng)目發(fā)展商南昌力博投資有限公司擁有雄厚的資金實(shí)力、有工業(yè)園運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目創(chuàng)稅額高、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，并能安置大量的就業(yè)。 1期建成 建筑密度 60% 容積率 年?duì)I業(yè)收入 單位： 萬(wàn) 元人民幣 年創(chuàng)稅 單位：萬(wàn)元。項(xiàng)目規(guī)劃用地 200畝（ 133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營(yíng)銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。 如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現(xiàn)代化的廠房，一個(gè)個(gè)氣勢(shì)磅礴的工業(yè)園區(qū)，一條條具有國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先技術(shù)水平的生產(chǎn)線，青山綠水間，一座嶄新的制造業(yè)新城正在拔地而起。 南昌地處長(zhǎng)江中下游，鄱陽(yáng)湖西南岸，是唯一一個(gè)與長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖沿岸城鎮(zhèn)及長(zhǎng)江各口岸。 其次，生產(chǎn)要素充裕，工業(yè)體系齊全。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市，完善的工業(yè)設(shè)施、齊全的工業(yè)體系，奠定了制造業(yè)發(fā)展的厚實(shí)基礎(chǔ)。在江西省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在海內(nèi)外廣大投資者和企業(yè)家的積極參與下，英雄城發(fā)生著日新月異的深刻變化。園區(qū)依新城而建，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、賓館和職工就業(yè)培訓(xùn)中心等配套設(shè)施齊全。 二軸： 即一條以南昌至安義縣城的通道 —— 南安一級(jí)公路為主軸線，一條以園區(qū)主干道 —— 鳳凰循環(huán)大道為中軸線向東西面縱深發(fā)展。 六產(chǎn)業(yè)： 做強(qiáng)做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。 創(chuàng)業(yè)園座落在安義工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總體規(guī)劃面積為 平方公里。至創(chuàng)業(yè)園開工以來，已吸引落戶企業(yè) 32 戶，合同資金 10 億元，意向項(xiàng)目 15 個(gè)，意向投資金額 億元。 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園將著力建設(shè)日用品（衛(wèi)浴）生產(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動(dòng)中心等。 由于項(xiàng)目的建設(shè)期和招商、銷售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目施工建設(shè)需要配合廠房招商、營(yíng)銷工作，包括很多的具體事項(xiàng)的實(shí)施，出于對(duì)資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作的各項(xiàng)實(shí)物的有序有效進(jìn)行，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)事務(wù)，貫徹項(xiàng)目管理的思想，實(shí)行成果目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)管理的方式，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行管理。 項(xiàng)目建設(shè)前期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設(shè)計(jì)任務(wù)書在內(nèi)的相關(guān)文件，并取得開工報(bào)告和建設(shè)項(xiàng)目用的規(guī)劃許可證；進(jìn)行土地的征用、出讓和拆遷工作，并取得相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)證。 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和投入經(jīng)營(yíng)階段：工程完工，進(jìn)行竣工驗(yàn)收，辦理工程結(jié)算事宜；與業(yè)主協(xié)同辦理交房入園事宜；組織工業(yè)園區(qū)的后期管理。及引進(jìn)生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。 項(xiàng) 目建設(shè)一期為一年半（ 18個(gè)月），總投資約為 。 項(xiàng)目自有資金籌措為 。 銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。 在項(xiàng)目投入總資金 中， 自有資金部分占： % 債務(wù)資金部分占： % 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān) 不重。月。月。 項(xiàng) 目 金 額（萬(wàn)元） 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 10000 工業(yè)園租金收入 主營(yíng)利潤(rùn) 所得稅（按 15%預(yù)測(cè)） 凈利潤(rùn) 根據(jù)上述財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的結(jié)果顯示，項(xiàng)目建成后，將每年實(shí)現(xiàn) 萬(wàn) 元人民的營(yíng)業(yè)收入。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。 嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng)險(xiǎn)程度 說明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較 大 一般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)需求量 √ 競(jìng)爭(zhēng)能力 √ 周邊有同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 價(jià)格 √ 項(xiàng)目的敏感性高 2 資源風(fēng)險(xiǎn) √ 工程資源供給 3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 工程方案 先進(jìn)性 √ 適用性 √ 可靠性 √ 可得性 √ 4 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程地質(zhì) √ 可以防范 水文地質(zhì) √ 可以防范 工程量 √ 可以防范 5 資金 風(fēng)險(xiǎn) 匯率 √ 利率 √ 發(fā)生的概率小 資金來源中斷 √ 需要密切關(guān)注 資金供應(yīng)不足 √ 需要密切關(guān)注 6 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策條件變化 √ 短期內(nèi)概率不大 經(jīng)濟(jì)條件變化 √ 短期內(nèi)概率不大 政策調(diào)整 √ 7 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) 工程建設(shè) 交通運(yùn)輸 √ 供水 √ 供電 √ 8 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 9 其它風(fēng)險(xiǎn) 由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；存在比較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項(xiàng)目存在的某些較大的風(fēng)險(xiǎn)，基本屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取合理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項(xiàng)目也可以承受的。 風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制是可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能 性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)的可行性和合理性。項(xiàng)目遵循以下原則以達(dá)到節(jié)能目的： （ 1）按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)的規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中所采用的設(shè)備和器材采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料； （ 2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高資源利用率，降低能耗； （ 3）對(duì)各種能源均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。使環(huán)境噪聲級(jí)可達(dá)到一類混合區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）粉塵：在各有可能產(chǎn)生粉塵的作業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)吸風(fēng)除塵系統(tǒng)，使粉塵控制在 5毫克 /立方米之內(nèi)，并且排放在室內(nèi)。項(xiàng)目的建設(shè)是在綜合考慮到區(qū)位形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)形勢(shì)、政策形勢(shì)而提出來的具有重大經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義的項(xiàng)目。項(xiàng)目分 。 報(bào)告分析顯示，江西安義工業(yè)園區(qū) —— 安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 項(xiàng)目具備良好國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益 和企業(yè)發(fā)展效益，項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合各級(jí)政府的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，建議考慮實(shí)施。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。其中居住區(qū)用地為 公頃，地上總建筑面積 399260 ㎡，建筑密度為 %，容積率為 （詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均 相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是 110KVA碧開線，南邊是 220KVA 黃開線，另有一條 110KVA 高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 （ 2）鐵路。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為 15821 萬(wàn)元。 （ 3）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北 片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓 線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 ①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表 4— 2— 1。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表 4— 2— 4。同時(shí)開發(fā)南片多層住宅 66609 ㎡。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷售有利。 第一期（二年） 1998 年 10 月 — 2020 年 9 月 第二期（二年） 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 第三期（二年） 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 第四期（二年） 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 詳見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表 4— 2— 5）。 經(jīng)計(jì)算，實(shí)際填土高度為 ,故每畝面積的填土包干價(jià)為 ㎡ /畝 元 /㎡ 元 /㎡= 元 /畝）。 ⑤耕地墾復(fù)基金： 畝 8000 元 /畝 =（萬(wàn)元）。 ⑦征地管理費(fèi)： 畝 19 萬(wàn) /畝 2%=（萬(wàn)元）。 ⑨已支付利息：到 1998 年 7 月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)： （萬(wàn)元） 合計(jì)： （萬(wàn)元）。 多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（ 4— 2— 7） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià) /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬(wàn)元 1 土建及裝修工程費(fèi) 1250 181883 2 水電安裝工程費(fèi) 100 181883 3 小 計(jì) 1350 181883 （ 2）高層住宅建安費(fèi)（表 4— 2— 8）。 （ 4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項(xiàng)目 總額 /萬(wàn)元 得房成本（萬(wàn)元 /㎡） 多層（ 181883 ㎡） 高層（ 169593 ㎡） （一）土地成本 650 650 征地補(bǔ)償費(fèi) 450 450 土地使用權(quán)出讓金 200 200 （二）建安工程費(fèi) 1350 2020 （三）前期工程費(fèi) 94 94 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 251 251 （五）公建配套費(fèi) 282 282 （六）不可預(yù) 見費(fèi) 125 125 （七）開發(fā)期間稅費(fèi) 250 250 （八）開發(fā)費(fèi) 273 273 （九）投資總額合計(jì) 3275 3925 (四 )資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表 4— 2— 14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。具體還本息計(jì) 劃詳見表 4— 2— 15“貸款還本目付息估算表”。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租 價(jià)格為多層均價(jià) 30 元 /㎡ .月 ,高層均價(jià) 40 元 /㎡ .月。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表 4— 2— 17 所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?4— 2— 18 所示。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本項(xiàng)目貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益率 I 取 10%，由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表 4— 2—