【正文】 （注：填土工程單價(jià)按 元 /㎡ .m，由夏園村委會(huì)包干。 將以上各項(xiàng)匯總表 4— 2— 6 所示： 土 地 成 本 匯 總 表（ 4— 2— 6） 序號 項(xiàng) 目 金 額 /萬元 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚塘開發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 已付利息 10 土地有嘗使用出讓金 11 合計(jì) 建安工程費(fèi) （ 1）多層住宅建安費(fèi)（ 4— 2— 7）。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率 %。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。其中自有資金可通過招商引資籌集。 （注：首 1000 ㎡收 200 元，每超過 500 ㎡加收 40 元）。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項(xiàng) 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線控制用地 — — 城市道路用地 — — （ 2）密度指標(biāo)。 ①“三片”。 （ 2）自然條件優(yōu)勢。 金輝廣場項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30 多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA 開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為 公頃。 第十一章 研究結(jié)論與建議 目前，醫(yī)藥、日用工業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，南昌又是醫(yī)藥工業(yè)制造的大市。評估的方法采用簡單估計(jì)法。月，約每平米為 12元 //㎡是家私營企業(yè)，法定代表人 為余磊 ，注冊資本 500萬元，公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時(shí)代廣場香榭座 1802室。 項(xiàng)目立項(xiàng)階段：編制項(xiàng)目建議書，到政府計(jì)劃發(fā)展行政主管部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)的相關(guān)手續(xù)，取得相應(yīng)的立項(xiàng)批文。千方百計(jì)為投資者提供用電、用水、用工、信貸等個(gè)性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 20 平方公里，現(xiàn)已拉開 10 平方公里發(fā)展框架，依據(jù)區(qū)位和產(chǎn)業(yè)布局已規(guī)劃建設(shè)為 “ 一心、二軸、三縱橫、四區(qū)、六產(chǎn)業(yè)、八組團(tuán) ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)，初步形成建材、紡織、化工、食品加工、磨具磨料、電子等支柱產(chǎn)業(yè)。從南昌驅(qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會(huì)的距離全部在 5 小時(shí)左右，形成了一個(gè)以 南昌為中心的 “ 5 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。下同 項(xiàng)目建筑面積 140040 項(xiàng)目投資總額 20200 單位： 萬 元人民幣，下同 其中： 項(xiàng)目土地投資 700 基礎(chǔ)工程建設(shè)投資 工業(yè)園 設(shè)備投資 項(xiàng)目建設(shè)周期 單位：年。 江西安義工業(yè)園區(qū)管委會(huì) 南昌力博投資有限公司項(xiàng)目發(fā)展部 江西安義工業(yè)園區(qū) 項(xiàng)目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，規(guī)劃 建設(shè)日用品（衛(wèi)浴）生產(chǎn)區(qū)、包 裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。 項(xiàng)目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的需要，符合本地本開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和南昌工業(yè)市場發(fā)展變化趨勢，符合桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求；項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機(jī)遇很好；項(xiàng)目發(fā)展商南昌力博投資有限公司擁有雄厚的資金實(shí)力、有工業(yè)園運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目創(chuàng)稅額高、預(yù)測財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，并能安置大量的就業(yè)。 南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個(gè)與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。在江西省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在海內(nèi)外廣大投資者和企業(yè)家的積極參與下，英雄城發(fā)生著日新月異的深刻變化。 創(chuàng)業(yè)園座落在安義工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總體規(guī)劃面積為 平方公里。 由于項(xiàng)目的建設(shè)期和招商、銷售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目施工建設(shè)需要配合廠房招商、營銷工作，包括很多的具體事項(xiàng)的實(shí)施，出于對資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作的各項(xiàng)實(shí)物的有序有效進(jìn)行，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)事務(wù)，貫徹項(xiàng)目管理的思想，實(shí)行成果目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)管理的方式，對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行管理。 項(xiàng) 目建設(shè)一期為一年半（ 18個(gè)月），總投資約為 。月。 嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。使環(huán)境噪聲級可達(dá)到一類混合區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）粉塵：在各有可能產(chǎn)生粉塵的作業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)吸風(fēng)除塵系統(tǒng)，使粉塵控制在 5毫克 /立方米之內(nèi)，并且排放在室內(nèi)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。 （ 3）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表 4— 2— 1。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對銷售有利。 ⑦征地管理費(fèi)： 畝 19 萬 /畝 2%=（萬元）。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項(xiàng)目 總額 /萬元 得房成本（萬元 /㎡） 多層（ 181883 ㎡） 高層（ 169593 ㎡） （一）土地成本 650 650 征地補(bǔ)償費(fèi) 450 450 土地使用權(quán)出讓金 200 200 （二）建安工程費(fèi) 1350 2020 （三）前期工程費(fèi) 94 94 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 251 251 （五）公建配套費(fèi) 282 282 （六）不可預(yù) 見費(fèi) 125 125 （七）開發(fā)期間稅費(fèi) 250 250 （八）開發(fā)費(fèi) 273 273 （九）投資總額合計(jì) 3275 3925 (四 )資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表 4— 2— 17 所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?4— 2— 18 所示。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價(jià)為 3200 元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價(jià)為3400 元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700 元 /㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價(jià)為4500 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5700 元 /㎡。 （ 2）可行性研究費(fèi)： ‰ =（萬元）。 ④耕地占用稅： 畝 5333 元 /畝 =（萬元）。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地 畝、河灘地 畝。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。項(xiàng)目規(guī)劃滿足國家和南昌市、 江西安義工業(yè)園區(qū) 的各有關(guān)政策要求，財(cái)務(wù)預(yù)測指標(biāo)較好，項(xiàng)目可行性好。 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式，對于市場風(fēng)險(xiǎn)和其他自然風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種防范措施。項(xiàng)目投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目建成后， 年左 右就會(huì)收回投資。 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高， 元的資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的 %，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。 第六 章 投資估算 按照 江西安義工業(yè)園區(qū) 的土地拍賣價(jià)格預(yù)算，其項(xiàng)目土地投資成本為 500萬元人民幣 。將園區(qū)的科技 交流、商務(wù)會(huì)談、電子資訊服務(wù)、人力資源服務(wù)、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務(wù)活動(dòng)等提供必要的設(shè)施和便利服務(wù)。 四區(qū)： 即在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)金融區(qū)、生 活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務(wù)項(xiàng)目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團(tuán)及周邊居民。自來水供應(yīng)量 ，工業(yè)用水價(jià)格為 /立方米 （含 元污水處理費(fèi)）。 2020年，提出把南昌建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標(biāo)，從政治的高度和南昌做好 “ 兩篇文章 ” 的實(shí)際出發(fā)，確立并強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)作為城市經(jīng)濟(jì)支柱的核心地位。合計(jì)項(xiàng)目投資總額?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。 ：南昌制造高昂龍頭 2020年，市委、市政府確立以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略； 以及 自2020年提出打造制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略以來，短短幾年，南昌工業(yè)發(fā)展乃至城市面貌發(fā)生翻天覆地的變化。 南昌電力供應(yīng)充足， 2020年全市用電量 ，大工業(yè)用電價(jià)格僅為 /度。 三縱橫： 即以鳳凰路、舞鳳路、循環(huán)東路為路網(wǎng)框架，向南北兩向拓展，并形成內(nèi)、外環(huán)路， “ 三縱三橫 ” 主干道為園區(qū)提供與外界的主要聯(lián)系，內(nèi)、外環(huán)路則完成了各工業(yè)組團(tuán)間的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。 商務(wù)中心區(qū)建設(shè)為一棟六層現(xiàn)代的公共建筑體，充分展示現(xiàn)代工業(yè)商務(wù)氣息。 項(xiàng)目第二期基礎(chǔ)工程建設(shè)階段。償還貸款的資金來源主要是項(xiàng)目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 每年創(chuàng)稅額將超過 萬元（所得稅按 15%測算）。對于工程風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對比較適合采取這種方式。建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額達(dá) ，年實(shí)現(xiàn)稅收 ，年投資回報(bào)率 %， 項(xiàng)目投資回收期約為 。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬 60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵 路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 ④“兩帶”。這樣可 以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 ③工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)： 畝 元 /畝 %=（萬元）。 高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表 4— 2— 8） 序號 項(xiàng) 目 單價(jià) /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及裝修工程費(fèi) 1580 169593 2 水電安裝工程費(fèi) 220 169593 3 電梯 150 169593 4 消防 50 169593 5 小計(jì) 2020 169593 （ 3）建安工程費(fèi)合計(jì)： （萬元） 前期工程費(fèi) （ 1）籌建開辦費(fèi)： %=（萬元）。 投資計(jì)劃與資金籌措表（ 4— 2— 14） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投資總額 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 資金籌措 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760