商業(yè)運營管理公司組建模式-光谷世界城運營管理計劃書(doc20)-經(jīng)營管理-wenkub
2022-08-26 13:20:43 本頁面
【正文】 為了能把開發(fā)商原有資產(chǎn)轉移或交接，包括開發(fā)過程中遺留的有權資產(chǎn)和無產(chǎn)權資產(chǎn) 把商業(yè)物業(yè)的運營做旺，充分挖掘和提升物業(yè)價值 兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾，通過運營管理公司來協(xié)調(diào)各方面的關系，開展優(yōu)質運營管理服務，逐步實現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾 商業(yè)運營管理公司前期資產(chǎn)結構由開發(fā)商注資，如停車場、倉庫、廣告位、內(nèi)外場多種運營點等有產(chǎn)權和無產(chǎn)權資產(chǎn)，這些資產(chǎn)成為運營管理公司的注冊資產(chǎn)，為商業(yè)運營管理的日常運營提供一定的收入來源。商業(yè)運營管理公司組建的重要意義，就是要代理協(xié)調(diào)各種復雜關系，代理產(chǎn)權不同歸屬的物業(yè)或無產(chǎn)權的資產(chǎn)進行運營，整合各種內(nèi) 外的資源進行利用，使所管理的商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進。 本計劃書結合本人從事商業(yè)運營管理的淺薄經(jīng)驗，綜合各大商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展情況，整合編寫而成，旨在為項目即將起步的運營管理提供參考。 商業(yè)運營管理公司的架構由運營部、工程部、管理部、財務部、 行政部、策劃部這六個部門組成。本項目要借助專業(yè)的商業(yè)運營管理的開展，實現(xiàn)銷售旺、招商旺和運營旺“三旺”，達至開發(fā)商贏、管理者贏、投資者贏、運營者贏等多贏的開發(fā)目標，在運營管理中，開發(fā)商、管理者、投資者、運營者和消費者形成良性循環(huán)，缺一不可。 （二）確保項目的運營興旺和持續(xù)發(fā)展 項目銷售與招商的成功，遠遠不是結束，相反 ，只是一個開始，必須要通過精心的籌劃運營管理，使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運營，走向興旺之道，并且能夠進行持續(xù)的發(fā)展，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運營者等多贏的目標，這才是一個商業(yè)地產(chǎn)項目良好開發(fā)運營觀念，任何短期利益行為，都會給項目整體帶來不可估量的負面影響。一期開發(fā)一旦建設完畢，必須要依靠良好的運營管理來做旺商場，使一期實現(xiàn)真正的商業(yè)價值。 （四）協(xié)調(diào)各方面的關系 商業(yè)物業(yè)銷售后，項目因產(chǎn)權分散，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)運營過程中牽涉的關系和環(huán)節(jié)很復雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運營者和消費者等多個方面的利益關系，其整體的運營管理將會遇到不少問題，需要成立專門的運營管理公司，協(xié)調(diào)和調(diào)控好各方面的關系，才能把商業(yè)物業(yè)整體的運營帶動起來。優(yōu)化資源配置，配合集團公司走專業(yè)化發(fā)展道路。 二、項目商業(yè)運營公司組建模式 （一）商業(yè)運營管理兩大工作內(nèi)容 物業(yè)管理 ? 世界城物業(yè)的硬件設施進行管理維護，包括了建筑硬件設施、設備和水電工程等設備的維護和保養(yǎng) ? 安保和消防系統(tǒng)工作的開展 ? 清潔、綠化及其他維護等一系列工作 ? 物業(yè)服務的相關工作 運營管理 ? 世界城的日常管理服務工作 ? 商戶的維系和調(diào) 整 ? 世界城的形象包裝和推廣 ? 租金收取和業(yè)主的維系服務工作 可以說，在項目的運營管理中，物業(yè)管理是運營管理開展的前提，運營管理是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)。 以廣州一家 SHOPPING MALL 為例，該項目自開業(yè)，盡管項目整體是開發(fā)商自有物業(yè)，物管工作由物業(yè)公司負責，運營工作由商業(yè)運營公司負責，物業(yè)公司和商業(yè)運營公司都是開發(fā)商屬下的子公司，但實際運作中涉及兩間公司的部門多，環(huán)節(jié)冗長，手續(xù)繁瑣，效率低下，而且因為利益關系產(chǎn)生了很多沖突和矛盾，結果由于相互之間的不配合和不理解，令雙方的工作協(xié)調(diào)和對商戶的管理在實際操作中都出現(xiàn)了種種問題，甚至使商戶和管理方矛盾激化，一度影響了商場的正常經(jīng)營。 這種方式避免物管與運營工作分離對實際操作工作帶來的一系列問題，使各項的管理和經(jīng)營工作開展得比較順利，另外也能夠在一定程度上得到專業(yè)公司的意見，以彌補物業(yè)公司在運營工作上的欠缺。 聘請專業(yè)公司進行全面運營管理工作，即實行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固 定費用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負責。 由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運營管理公司，對項目實行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。通過組建運營管理公司，可使經(jīng) 營利潤的
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