【正文】 0 元 /平方米，其商鋪的轉(zhuǎn)讓售價(jià)與銀樹路（景湖春天路段）相差無(wú)幾，投資回報(bào)率在 69%之間。 商鋪市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)十分大好。 2020 年以來(lái)，隨著中央生活區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的加速，如陽(yáng)光假日、陽(yáng)光澳園、國(guó)泰明苑等中高檔樓盤的相續(xù)建成，區(qū)域內(nèi)的居民消費(fèi)力得到進(jìn)一步的提升， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中央生活區(qū)商鋪 A 區(qū)，東起新源路旁邊的 光大花園，西至東莞大道邊的凱旋城，南靠長(zhǎng)泰路沿路的東泰花園、陽(yáng)光假日和陽(yáng)光澳園，北臨鴻福東路以南的火煉樹村。 商鋪篇（一） 【商鋪現(xiàn)狀】 區(qū)域商業(yè)核心已形成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從數(shù) 據(jù)可以看出，在商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)方面，求租方市場(chǎng)的租金支付意向相對(duì)較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其他面積段的分別是： 10 平方米以下占 4%， 81101 平方米占 12%， 101150 占 10%；151200 平方米占 6%， 201300 平方米占 3%， 301400 平方米占 3%， 400 平方米以上占 1%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。選擇在城區(qū)租鋪的調(diào)查問(wèn)卷中， 37%樣本選擇了東城區(qū)， 14%的樣本選擇了南城區(qū)， 18%的樣本選擇了莞城區(qū)， 7%的樣本選擇了萬(wàn)江區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)查結(jié)果顯示：對(duì)于影響投資商鋪的主要因素，列為第一考慮因素的被訪者比例分別是：升值潛力占 34%； 其次是位置，占 17%；價(jià)格占 14%；質(zhì)量占 9%；商家信譽(yù)占 6%；周邊環(huán)境占 11%；物業(yè)管理占 3%；戶型占 6%。 [NextPage] 【投資因素】 升值潛力最重要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 多數(shù)購(gòu)鋪者傾向于 5180 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在東莞城區(qū)商鋪中，選擇購(gòu)買東城區(qū)的樣本排在第一位，共 145份，占 349 份樣本問(wèn)卷的 50%；其他依次是莞城區(qū)、南城區(qū)、萬(wàn)江區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)，樣本數(shù)量分別為 67 份、 53 份、 28 份和 56 份。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。可是商鋪投資與住宅、寫字樓投資相比，它的投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的評(píng)定條件非常復(fù)雜，如果沒(méi)有正確的分析判斷，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在最近的幾年中，東莞的商鋪開發(fā)量明顯偏大，供應(yīng)與消費(fèi)領(lǐng)域的不合理，造成交易下滑和租賃市場(chǎng)疲軟，個(gè)別商鋪體量較大的商業(yè)項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)困局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，大部分的問(wèn)卷樣本傾向于城區(qū)商鋪，且超過(guò)五成的樣本有意購(gòu)買東城商鋪，認(rèn)可度較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【欲購(gòu)總價(jià)】 2150 萬(wàn)元居半 調(diào)查結(jié)果顯示：被訪者購(gòu)買商鋪總價(jià)的意愿分別是： 1020 萬(wàn)元11%； 2150 萬(wàn)元占 49%； 51100 萬(wàn)元占 32%； 101200 萬(wàn)元占 5%； 200 元以上占 3%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們可以發(fā)現(xiàn)：升值潛力是第一位，其次是位置和價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從數(shù)據(jù)可以得出，東城區(qū)和莞城區(qū)是商 戶的首選區(qū)域，占總意向調(diào)查樣本的 55%，可見(jiàn)兩大區(qū)域?qū)ι虘舻奈置黠@。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從求租調(diào)查樣本可以看出，東莞市的中小經(jīng)營(yíng)戶是商鋪市場(chǎng)的主力消費(fèi)群，未來(lái)小面積的出租市場(chǎng)相對(duì)活躍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【選租因素】 價(jià)格與位置起決定作用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 調(diào)查結(jié)果顯示：在影響寫字要求租市場(chǎng)方面，影響原因依次為價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、質(zhì)量和升值潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該區(qū)商鋪 A 區(qū)的商鋪主要由社區(qū)內(nèi)街商鋪、社區(qū)沿街商鋪和大型百貨商場(chǎng)組成，其中社區(qū)內(nèi)街商鋪、社區(qū)沿街商鋪是主要的存在形式，占主導(dǎo)地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)了解，近兩三年來(lái)，該區(qū)域的商鋪月出租租金以每年 1020%的速度快度增長(zhǎng)，而商鋪售價(jià)也因此水漲船高，年增長(zhǎng)速度在 815%左右。 在怡豐路商鋪方面，由于位置和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)影響， 租金的價(jià)格起伏較大。主要是東 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 泰花園經(jīng)過(guò)十年左右 的發(fā)展，其社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施基本完善，居住人數(shù)龐大，完全具備了支撐內(nèi)街商鋪市場(chǎng)發(fā)展的條件。但投資者必須看清一個(gè)問(wèn)題，這就是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目明顯少過(guò)住宅項(xiàng)目，特別是沒(méi)有大型商業(yè)項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中央生活區(qū)商鋪 B 區(qū)： 消費(fèi)力欠缺 商業(yè)市場(chǎng)尚未形成 【商鋪現(xiàn)狀】 中央生活區(qū)商鋪 B 區(qū)東起光大景湖藍(lán)郡，西至東莞大道，南起世紀(jì)城、北至長(zhǎng)泰路。該區(qū)域建有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、菜市場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等，生活配套設(shè)施完善，人口 入駐率較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該路段商鋪的轉(zhuǎn)讓售價(jià)大約在 12020 元 /平方米 17000元 /平方米，如一間 46 平方米的商鋪其售價(jià)是 550000 元，每平方米價(jià)格為 12020元。目前該片區(qū)的商鋪量較小，包括一條世紀(jì)城百米長(zhǎng)的風(fēng)情商業(yè)街，主要是 60120 平方米之間，月租金為 4070 元 /平方米左右，也有個(gè)別商鋪高于或低于該價(jià)格區(qū)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在投資方面，業(yè)內(nèi)人士分析，投資社區(qū)商鋪，小區(qū)的發(fā)展前景是眾多投資客所關(guān)注的重點(diǎn)，小區(qū)商鋪投資由地段、主力店、發(fā)展商、投資時(shí)機(jī)、人氣和消費(fèi)力等因素來(lái)決定投資前景。該小區(qū)內(nèi)商鋪基本成熟，面積在 4080 平方米左右，區(qū)內(nèi)以外來(lái)人口及年輕白領(lǐng)居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 記者從多家地產(chǎn)中介了解到，該片區(qū)經(jīng)常有租戶租了兩三個(gè)月經(jīng)營(yíng)，就退掉了鋪位。服裝店情況相對(duì)更糟一些，許多高消費(fèi)人群鐘意的品牌。而周邊的一些出租房的住戶，他們的回答，也是否定的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ” 金湖灣花園的一位葉女士這樣告訴記 者。 【分析展望】 房產(chǎn)專家表示， “ 商圈越大，越有發(fā)展前景。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 1 月試業(yè)的南城富民商業(yè)步行街，起初在南城政府免稅政策的扶持下，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的富民集團(tuán)提出了對(duì)鋪?zhàn)庾饨疬M(jìn)行一年全免的商業(yè)策略。 銀豐路美食街主要是經(jīng)常特色美食為主，商鋪面積 601000平方米不等。在宏遠(yuǎn)酒店附近一間 80 平方米的商鋪，其租金為每月8000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東莞不同，由于原來(lái)的交通壓力較大，如果把原來(lái)的傳統(tǒng)商業(yè)街改造成步行街，勢(shì)必加重交通的壓力。于是有人提出，步行街應(yīng)多吸納一些飲食店鋪來(lái)增加人氣，讓市民先接受步行街的購(gòu)物環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。早期商鋪主要集中兩個(gè)地方，一個(gè)是稻花村、菊香苑、石竹花園組成的商鋪區(qū)，共開發(fā)住宅數(shù)約 2300 多戶，以環(huán)繞樓盤的沿街商鋪為主，并配有一個(gè)肉菜市場(chǎng)。 調(diào)查結(jié)果表明， 2020 年以來(lái)，第一國(guó)際周邊和健朗花園附近商鋪?zhàn)赓U價(jià)格有明顯提升，其中元美東路（第一國(guó)際路段