【正文】 廣都以此為精神支柱。從中推出我們的住宅是最健康，最適合居住的，買了這樣的住房，健康將與你同在，新生活就從此開始。 ： 鮮花是沒有聲音語言的，但她用美麗的色彩，誘人的花香的形體及味道來為每一個人的生活帶來無限精神享受。 ： 也是以我們的一大賣點與交大門對門這一概念為發(fā)想點，提出一流大學書香四溢。其出現最多的企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 20 是過去朝廷里都有個叫翰林院部門，其最大的職稱叫翰林院大學士，他是學識淵博的最高體現，身份也是尊高之極。他對我們的所有工作起到整體精神的指導作用。 30%： 周圍的競爭個案對我們的沖擊很大，他們的共同點是以經連續(xù)開發(fā)，建 立了一定的品牌優(yōu)勢，產品也更趨成熟；外部配套與我們很相似，目標購房者群體相近。對整體銷售應有初步成效 。 5%： 因為目前的目標購房者不僅對產品的本身關心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，他們原來做過那些名牌樓盤，這些都是他的重點參照物。因此，我們在這方面建議很多，對其進行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。因此，在權重比中預計占到 30%。他對我們樓盤整體售價的拉升作用非常重要。由于先天不足，后天各方面原因不能做大的調整，所以只能強化優(yōu)點，避開缺點。營造一個目標購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要作用。 2. 設計單位 5%： 設計是可以利用目標購房者的盲動跟隨心理，其本身對購房者的影響力很小；如果沒有名牌設計單位的話，就可以避過不提。只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。追求質量保證和安全保證。 （ 5） 有一定的文化基礎，他們對自己的未來要求很高。 （ 2） 有一定的積蓄，并有較穩(wěn)定的工作。 （ 6） 一旦看中會馬上產生購買行動。 （ 2） 新時代的年輕人，對新鮮事物有很強的追隨能力。 （ 4） 對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產生購買行動的考慮時間短暫。價格抗性較低。 （二） 私營小企業(yè)主（年齡 3045歲） （ 1） 因為工作的需要，而忙忙碌碌的人 （ 2） 經常出門在外，要求家里有安全保安系數高的人 （ 3） 有一定的資產的人，對購房的目的有多種需求。 。價格抗性較高。 ，想對生活條件有所改變的人。 （一） 當地居民（年齡 3050 歲） 。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 12 四． 目標客戶鎖定和 成份分析及購買動機 剖解 緣起： 房產市場的根基是由購房消費者組成的。樓盤銷售上去了，自然增加了連續(xù)開發(fā)的信心。通過無形資產的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產業(yè)化資本經營，給公司帶來了豐厚財富回報。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 10 三．莘南地產 品牌思考與建設 （一） 品牌建設思考緣起 目前，上海市的房產市場的競爭環(huán)境日趨激烈，各房產商盡出招數以提升房產的品質，吸引購房者的購買欲望。 樹立本案發(fā)展商良好的經營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開對產品賣點的羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個全新勢能整體組合。 因為當地的競爭對手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應，但是威脅同機會總是共存的。 未來發(fā)展的良好展望會帶來一定的機會。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 7 機會點： （ 1） 依托政府的政策，緊扣政府倡導全民健身運動這一精神文明建設 的主題。 購房者如現場觀看的話，會引起客戶直觀上的不良感覺，從而降低對樓盤的品質。 （ 3） 競爭個案較近，目標購房客戶群較局限與集中。 在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。因此可更大的拓展客戶市場。因為文化區(qū)的社區(qū)氛圍好，對居住及孩子的教育意義重大。 東川路是交通主干 道；滄源路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。針對此方面應在策劃當中加以淡化，并應著重強化未來發(fā)展前景。 宗地北面 是上海交通大學學校園區(qū)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 2 目 錄 一、 宗地周邊環(huán)境概述 二、 企劃緣起 三、 莘南地產品牌建設思考 四、 目標客戶成分及購買動機 五、 消費者心理權重比預測及分析 六、 案名的緣起 七、 推廣核心概念 八、 廣告總精神 九、 企劃思路賣點收集及提煉 十、 交大整合營銷策略 十一、 導示策略 十二、 售樓處策略 十三、 樣板房選擇思路及策略 十四、 媒體的選擇組合及投放時間 附各類表單 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 3 一、宗地周邊環(huán)境概述 （一）、位置：閔行區(qū)所在滄源小區(qū)三街坊西塊 東臨黃浦江 西臨閔行工業(yè)區(qū) 南臨西渡 北臨 莘莊 （二） .面積： 小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積 140000 平方米。 市場部專員： 4 名 二、 企劃部 策略顧問 李雋人 成功操作樓盤十幾家，豐富的市場企劃營銷經歷，將會告訴 我們成功之路。 文案 龔云峰、胡佩藝 創(chuàng)意連篇，長期作戰(zhàn)能力令我們驚嘆不已。 第一期建筑面積 40406 平方米。 宗地西面 是我們的競爭個案，北歐麗景，金榜世家。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 5 （六）、 SWOT分析 項目分析 （宗地） 優(yōu)勢： （ 1） 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。因此絕對中心位置。因此這方面可作為 我們將來主力賣點之一。 （ 5） 東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達莘莊，交通便捷。不能引起外區(qū)客戶對此處的心里認同感，從而產生較強的抗性。 客戶會對所有的房產做一個比較。 （ 5） 本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時間段長。 與政府進行合作。 （ 3） 與交大相鄰，可以視為機會。我們具有自身的強大優(yōu)勢，以正和出奇勝，樹立健康這一 人類永恒主題，將威脅轉化成為機會與優(yōu)勢。 做好本案 銷售前的一系列準備工作。而消費者在購房上面已不局限于對產品的本身要求精益求精，對發(fā)展商的實力背景和品牌認知度也放在重要選擇上面。 例：易通房產公司也是我們的全程策略伙伴。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 11 （二） 建議： CI 系統（建議） （ 1）對公司以前的發(fā)展歷史作整合。本案的銷售基礎是由目標客戶構成的。 。 ，但對孩子的要求期望很高。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 13 （二）動遷客源（年齡 3550 歲） ，因為他們有一部分動遷 補貼，需要購買住房的人。 ，必須通過各方面的手段來刺激他 們。 （ 4） 因生意的對子女很少看管，但對孩子要求期望很高。 （四）當地收入較高的白領（年齡 3045歲） （ 1） 他們是有一定 知識文化品位的人。 （ 5） 需求房型三室以上的人。 （ 3） 對房子的環(huán)境，外立面，房型很看中，要求時尚。 （ 7） 需求房型三室以上的人。 （ 3） 由于現在有房子住，所以并不急于馬上購房。 （ 6） 需求房型三室以上的人。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 15 五．滄源小區(qū)三街坊消費者心理權重比預測及分析。我們使用“健康五法則”精心度量的綠色住宅。 3. 環(huán)境 20%： 環(huán)境對目標購房者的影響可以排在第二位。預計占權重比的 20%。最后起到的作用可能很少。 30%： 這方面關系到目標購房者的購買后將來的生活方便問題，因直接性很強，所以非常重要。 10%： 他對于我們的目標購房者只是一個輔助參考作用。 5%： 人氣是售房的基礎，只有聚集更多人氣，才能將銷企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 18 售策略順利的執(zhí)行。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷。 5%： 人文環(huán)境由于我們的樓盤的定位與針對的目標購房者是一致的，當然也有一個提煉，拉升以吸引更廣泛的購房者。在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略，對我們的產品進行整合，作到拉升整體售價。 六、案名的緣起： 一個好的案名，能夠充分表現了房產的特征，也能夠體現 出企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 19 一個樓盤的品質感，好的案名通過廣告的 推廣能被消費者認可，接受。我們的樓盤和交大是門對門，時時接受著來自一流大學書香的熏陶，提升了我們的樓盤的層次。茗是茶的意思?；ǖ恼Z言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 21 七、推廣核心概念： 本案購房者大部分屬于工薪階層，他們都有把對未來期望寄托在下一代成就的實際想法；對自己文化修養(yǎng)也有提高的需求。廣告總精神的推出進一步拉升了本案的樓盤形象，為房產的銷售奠定基礎。更強調人與空間的健康共存。 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 25 （三）建筑規(guī)劃篇 （ 產品分析及賣點提煉 ：） 社區(qū)規(guī)劃 [健康住宅的基礎 ] A．整個地塊西臨永平路，南臨得 安路，北臨東川路、東臨另外一個社區(qū)。主體景觀設在社區(qū)中心及社區(qū)西北角主門處，會所和網球場設在社區(qū)中心。 [健康住宅的定義 ] 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 26 建議：定位于歐陸羅馬現代實用風格。材料用有質感的面磚。一塊是小區(qū)中心花園，內設會所，網球場，配置樹木花卉。 以綠化圍合，鵝石鋪路。 191 米的條形綠化帶， 延街騎樓商場正面采用全玻璃設 計，門前配射燈 。周圍以綠化圍繞并配以四 季鮮花，庭院燈。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。 健康延長線：閔行公園，地段醫(yī)院 企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 30 娛樂鄰近點：閔行路商業(yè)街；東川酒店。 （五）物業(yè)管理篇： [健康生活的保障 ] 概念提煉： 安心是我們給你的保障稱心生活從家開始 用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務；無論是個性化深度到家的服務，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓您感到現代化住家服務提供 的全新時尚概企業(yè) ()大量管理資料下載 合美企劃 31 念，生活的享受從回家開始。借助帶寬達 100M 的網絡平臺，