【正文】 禧徠樂家居生活廣場物業(yè)管理手冊 物 業(yè) 部 管理章程 —— 目 錄 —— 第一部分：物業(yè)部職責(zé) 第二部分：物業(yè)部構(gòu)架 第三部分：電工部 第四部分：安保部 第五部分：維修部 第六部分：保潔部 第七部分：商場裝修管理 第八部分：各項工作表格 第一部分 物業(yè)部職責(zé) 一、 物 業(yè) 部部門職責(zé) 負(fù)責(zé)商場物業(yè)管理的實際操作； 細(xì)分現(xiàn)場管理工作（維護(hù)、清潔、安全、 消防 等），并計劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項 工作。 負(fù)責(zé) 商場 消防安全等 方面之對外溝通工作。 按照國家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對 商場的 采暖、空調(diào)、給排水、消防、照明、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、管理、規(guī)劃、運行、等工作。 檢查、管理和規(guī)劃商場內(nèi)、外部的各項日常安全工作。 檢查、管理和規(guī)劃商場內(nèi)、外部的各項日常保潔工作。 緊急事故 的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。 年度物 業(yè) 費用收入和支出的預(yù)算及監(jiān)控。 各項中、長期及短期物 業(yè) 工作計劃 。 周、月、年等工作檢討會議，并每周和月提交工作計劃 。 對商場的防盜、防暴、防火安全負(fù)責(zé)，對公司發(fā)生的各類緊急險情和火情能有效控制與處理 1 對整個商場的公共設(shè)施、設(shè)備的及時搶修，并將搶修情況匯報上報公司主管領(lǐng)導(dǎo) 二、物業(yè)部部門經(jīng)理職務(wù)說明： 物業(yè)部經(jīng)理職務(wù)說明書 基本資料 職務(wù)名稱： 物業(yè)部經(jīng)理 直接上級職位： 總經(jīng)理 所屬部門： 物業(yè)部 直線下級： 電工 主管 、保安 主管 、保潔 主管 部門人數(shù)： 人 定員人數(shù)： 1 人 崗位職責(zé)描述 編號 工 作 職 責(zé) 權(quán) 限 績 效 備注 1 制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項任務(wù) 監(jiān)督、執(zhí)行 下屬無違反公司規(guī)章制度如期完成工作任務(wù) 2 部門年度預(yù)算的制定與實施，部門年度的工作計劃方案的制定與實施 監(jiān)督 預(yù)算方案科學(xué)，工作計劃、整體績效顯著 3 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場的物業(yè)管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定 各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門 監(jiān)督、執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 4 細(xì)分現(xiàn)場管理工作（維護(hù)、清潔、安全 等），并計劃和安排合適人選和人數(shù)負(fù)責(zé)部門各項工作 。 監(jiān)督 將工作落實到部門負(fù)責(zé)人 5 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場 裝修申請的 審核 執(zhí)行 確保商場裝修安全 6 負(fù)責(zé) 物業(yè)部人員培訓(xùn)工作 執(zhí)行 提高員工的工人工作能力 7 協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，監(jiān)督各工作環(huán)節(jié)正常運行，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，做好總結(jié)工作。 執(zhí)行 保證與各部門溝通順暢，讓上級領(lǐng)導(dǎo)理能隨時掌握工作進(jìn)展 8 完成上級安排的其他工作任務(wù) 執(zhí)行 按時按質(zhì)按量完成 第二部分：物業(yè)部構(gòu)架圖 一、 物 業(yè)部架構(gòu)圖 保結(jié)主管 消防主管 維修工 班 長 消防員 保安主管 主管 保安員 保潔公司公司主管 保潔部 班 長 電 工 經(jīng) 理 物業(yè)部 電工部 安保部 維修部 保潔員 第三部分 電工部 一、 電工部部門職責(zé)： 負(fù)責(zé)制定空調(diào)、電梯、用電設(shè)備月度和年度的保養(yǎng)計劃和備件的采購計劃，并定期報物業(yè)部審核。負(fù)責(zé)組織、安排維修、保養(yǎng)計劃的實施及工程質(zhì)量的監(jiān)督。 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例行檢查制度，定期編制“設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)狀況一覽表”，提交物業(yè)部經(jīng)理。 設(shè)備發(fā)生故障時，及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要迅速趕到現(xiàn)場組織處理，并及時上報物 業(yè)部經(jīng)理。 要親臨現(xiàn)場督察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，做到早發(fā)現(xiàn)問題，早處理，減少浪費，控制、驗收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。 對門店各展位的用電量及裝修線路審核要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕電量超負(fù)荷運載，對臨時用電要加強管理，減少安全隱患。 負(fù)責(zé)強電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作。 建立齊全的展位各廠商的裝修檔案（包括電氣施工圖、立項通知單、裝修單、裝修驗收單等其他廠商裝修所必備的文件資料）。 建立齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費抄表 讀數(shù)記錄表、月度、季度、年度電費收繳情況統(tǒng)計表以及各廠商電表變動更換情況等有關(guān)用電管理的各項資料）。 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時抄表數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報關(guān)、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。 樓層電工必須保證分管樓管日常照明燈具的按時啟閉、完成及時更換 維修工作，確保分管樓層過道、公用大廳照明率達(dá) 100%，并且要求制定出相應(yīng)的維護(hù)計劃。 1樓層電工必須在每月 5 日前完成本樓層所有廠商上月電字、電話費抄錄工作送交財務(wù)部。 1嚴(yán)格遵守空調(diào)、高低壓配電間相關(guān)的操作規(guī)程，按照有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行操作，絕對禁止違章操作。 1值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設(shè)備除塵，接線部位電纜桿堅固，故障電氣及儀表設(shè)備更換等。完成空調(diào)換季的檢修和保養(yǎng)工作。 1值班電工必須完成對配電間所有電氣儀表、電氣開關(guān)、電氣設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄、巡視檢查、維修保養(yǎng)工作、電氣儀、空調(diào)系統(tǒng)每小時抄表記錄一次，數(shù)據(jù)必須真實準(zhǔn)確，電氣開關(guān)、設(shè)備維修保養(yǎng)必須詳細(xì)記錄，留 查備案。 1在確保系統(tǒng)安全正常運轉(zhuǎn)的情況下，爭取創(chuàng)新，節(jié)省能源消耗。 1每周招開一次工作會議，總結(jié)一周來工作，并對下一周工作提出建議和安排。 1完成上級交辦的其它工作。 二 、 電工部職務(wù)說明： 電工部主管職務(wù)說明書 基本資料 職務(wù)名稱： 電工主管 直接上級職位： 物業(yè)部經(jīng)理 所屬部門： 物業(yè)部 直線下級：電工班長、電工 轄員人數(shù)： 人 定員人數(shù)： 1人 崗位職責(zé)描述 編號 工 作 職 責(zé) 權(quán) 限 績 效 備注 1 制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項任務(wù) 監(jiān)督、執(zhí)行 下屬無違反公司規(guī)章制度如期完成工作任務(wù) 2 部門年度預(yù)算的制定與實施，部門年度的工 作計劃方案的制定與實施 監(jiān)督 預(yù)算方案科學(xué)，工作計劃、整 體績效顯著 3 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場用電管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門 執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 4 領(lǐng)導(dǎo)部門 做好商場用電管理與電力設(shè)備維護(hù)工作 監(jiān)督 優(yōu)質(zhì)高效完成 5 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場裝修用電方面的審核管理 執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 6 設(shè)備發(fā)生故障時，及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要迅速趕到現(xiàn)場組織處理，并及時上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 監(jiān)督執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 7 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時抄表數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報關(guān)、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等 執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 8 完成上級安排的其他工作任務(wù) 執(zhí)行 按時按質(zhì)按量完成 電工班長職務(wù)說明書 基本 資料 職務(wù)名稱： 電工班長 直接上級職位： 電工主管 所屬部門： 電工 部 直線下級： 電工、 部門人數(shù)： 15人 定員人數(shù)： 1人 崗位職責(zé)描述 編號 工 作 職 責(zé) 權(quán) 限 績 效 備注 1 負(fù)責(zé)強電和弱電的調(diào) 試、保養(yǎng)、維修工作。 監(jiān)督、執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 2 建立齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費抄表讀數(shù)記錄表、月度、季度、年度電費收繳情況統(tǒng)計表以及各廠商電表變動更換情況等有關(guān)用電管理的各項資料）。 執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 3 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時抄表數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報關(guān)、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等 。 監(jiān)督、執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 4 要親臨現(xiàn)場督 察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，做到早發(fā)現(xiàn)問題，早處理，減少浪費，控制、驗收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正 監(jiān)督 優(yōu)質(zhì)高效完成 5 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例行檢查制度， 執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 6 負(fù)責(zé)電工日常工作的管理 執(zhí)行 優(yōu)質(zhì)高效完成 8 完成上級安排的其他工作任務(wù) 執(zhí)行 按時按質(zhì)按量完成 二、電氣規(guī)范： 電氣作業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范 為了加強電氣作業(yè)人員的精神文明建設(shè)，提高整體綜合素質(zhì)，結(jié)合社會主義職業(yè)道德要 求，特制定本規(guī)范。 一、樹立安全用電的責(zé)任性： 電氣安全工作是直接關(guān)系到廣大用電人員的安全健康，關(guān)系到整個企業(yè)的經(jīng)營能否正常進(jìn)行的問題。實踐證明，事故出于麻痹，安全來自警惕，我們每個電氣工作人員要熱愛本職工作，忠于職守，以高度的安全用電責(zé)任性和對同事、對客戶、對企業(yè)極端負(fù)責(zé)的精神，做好電氣安全工作，提高安全警惕，反對麻痹大意，冒險操作，堅持做到“裝得安全，拆得徹底，修得及時，用得正確”的職業(yè)要求。 二、發(fā)揚團結(jié)互助的協(xié)作性： 電氣作業(yè)是建立在分工協(xié)作的基礎(chǔ)上，往往是幾個人同時進(jìn)行操作，還牽涉到上下、左右、前 后及各部門之間的關(guān)系。如果彼此之間缺少聯(lián)系和協(xié)調(diào)，我行我素，各干各的，不僅工作任務(wù)無法順利完成，而且容易發(fā)生事故。所以每個電氣作業(yè)人員都應(yīng)發(fā)揚團結(jié)互助的協(xié)作精神，相互關(guān)心、相互愛護(hù)、相互支持、相互配合。在同事之間，對老員工有一個傳、幫、帶的要求，對新員工有一個學(xué)、用、改的要求，在部門之間有一個協(xié)調(diào)、配合、反饋的要求。新老員工及各部門之間隨時隨地互相關(guān)心、團結(jié)互助、取長補短、互相監(jiān)督，就可以防止電氣事故的發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營不斷發(fā)展。 三、掌握事故發(fā)生的規(guī)律性： 電氣事故往往都是突然發(fā)生的，似乎是不可捉摸的， 但如果我們每個電氣工作人員處處為集體著想，把自己作為企業(yè)的主人，對已發(fā)生的事故多作分析， 其實是能找到一定規(guī)律性的。如觸電事故：事故多發(fā)的場所為潮濕、高溫、多塵、有腐蝕性氣體等場所；事故多發(fā)的季節(jié)為梅雨季節(jié)、高溫季節(jié)、臺汛季節(jié)、防寒保暖季節(jié)；事故多發(fā)的電氣設(shè)備為沒有可靠的漏電保護(hù)、接地或接零保護(hù)及外殼、引線、插頭有損壞的電具；事故多發(fā)的作業(yè)區(qū)和通道為人體容易觸及帶電體而沒有采取絕緣、屏護(hù)、間距等安全措施的地方。這樣，掌握了事故發(fā)生的規(guī)律，就可以加以防范。 從事故發(fā)生的季節(jié)規(guī)律來看，大多數(shù)觸電事故集中在 69 四個月，這是因為這段時期空氣潮濕，天熱多雨，降低了電氣設(shè)備的絕緣性能，同時，這段時期人的衣服穿得少，身體外露部分比較多，汗水又多，這就增加了觸電的可能性，所以雷雨季節(jié)是防止觸電事故的重要季節(jié)。 四、堅持執(zhí)行制度的嚴(yán)肅性： 電氣作業(yè)人員的職業(yè)道德則集中體現(xiàn)在“遵章守紀(jì)、安全第一”上。遵章守紀(jì)的一個具體要求就是遵守電氣安全各項制度，它是電氣作業(yè)人員在長期安全工作經(jīng)驗和無數(shù)“血”的教訓(xùn)的基礎(chǔ)上制定出來的。做為電氣作業(yè)人員，除了要遵守行業(yè)上的各項電氣安全制度，還要遵守制定的各項電氣安全制度，無論新老員工都必須嚴(yán)格遵 守，不僅要牢記在心上，而且要落實在行動上。 電氣作業(yè)人員要堅持執(zhí)行電氣安全各項制度，它包括以下內(nèi)容： 崗位責(zé)任制：在自己所管轄的范圍內(nèi)，保