【正文】 房地產智庫 房地產智庫 業(yè)務流程管理手冊 手冊現行版本： A/0 發(fā)放編號： 編制 日期 審核 日期 批準 日期 發(fā)布日期： 20211220 生效日期： 20211230 受控文件 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 目錄 1 項目業(yè)務流程概述 房地產業(yè)務流程價值鏈分析 房地產項目開發(fā)流程結構圖 2 項目論證 項目論證階段工作流程框圖 項目論證階段工作流程 關聯 圖 工作流程關鍵點說明 3 項目策劃 項目 策劃 階段工作流程框圖 策劃 階段工作流程 關聯 圖 4 設計管理 設 計管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關聯 圖 5 工程管理 工程 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關聯 圖 6 銷售 管理 銷售 管理階 段工作流程框圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 階段工作流程 關聯 圖 7 客戶服務管理 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關聯 圖 8 計劃管理 計劃管理的目的 計劃管理體系 項目計劃的要求 工作計劃的分類及管理 計劃的編制、評審和批準 工作計劃的調整時機、評審及批準 工作計劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計劃控制的保障措施 9 招投標管理 概述 招投標管理的目的 招投標管理的原則 適用范圍 評標方法與各項目的招標評標規(guī)定 10 合同管理 合同管理責任分析 合同條款風險分析 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 合同履行監(jiān)控 11 成本管理 成本管理概論 成本 管理的組織架構 成本管理體系總體思路 成本控制目標的確定 成本管理流程 目標成本管理要求 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 1. 項目業(yè)務流程概述 房地產業(yè)務流程價值鏈分析 從房地產業(yè)務的價值鏈分析可以看出，越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，對整個房地產開發(fā)項目的利潤貢獻也越大；靠近價值鏈后端，經營操作的風險越小，利潤貢獻也越小，但對組織品牌和客戶價值產生重要的影響。 所以我們前期（投資策劃、土地獲取、項目策劃、建筑設計）應以關注風險為重點 ；項目后期（銷售、售后服務、物業(yè)管 理）應以關注客戶價值和企業(yè)品牌的提升為重點 ； 中間過程應以關注成本管理為重點 。 按照房地產項目開發(fā)過程可以分為六個大的節(jié)點：項目立項、項目策劃定位、 主體結構開工、開盤銷售、竣工、入伙；按照節(jié)點又可以將房地產項目開發(fā)過程分為六大階段：項目論證、項目策劃、設計管理、工程施工、銷售管理、客服管理，各階段的關系和主要工作見下頁圖。 房地產價值鏈分析圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 (增加價值鏈分析圖 ) 說明及圖例： 一 、房地產開發(fā)業(yè)務劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 三 、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內容，其他的專業(yè)的工作內容在流程文件中有詳細的描述。 ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段（ 1/6）的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。 ：配合專業(yè)的任務。 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 入伙 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 拓展 營銷 設計 工程 組織項目論證 初步產品定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 組織項目策劃 / 產品、市場及客戶定位研究 概念規(guī)劃設計 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備 方案設計 擴初設計 施工圖設計 設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務管理 入伙 事務管理 成本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程變更、招標采購 結算 項目策劃 組織項目論證 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 主要過程識別示意圖 基 礎研 究確 定 目標 地 塊項 目立 項獲 取土 地項 目 預 可 研 項 目 可 研項 目規(guī) 劃擴 初 及 施 工圖 設 計成 本估 算成 本 概 算成 本預 算目 標 成本 確 定開 工 前準 備施 工成 本 動 態(tài) 管理N工 程 管 理營 銷 策 劃銷 售選 擇 營 銷 策 劃 公 司銷 售 前準 備交 付 、 入 伙確 定 采 購方 式選 擇 材料 供 方采 購 實 施確 定 工 程 供 方客 服項 目 報 批 、 報 建 手 續(xù) 的 辦 理深 圳 市 星 河 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司 房 地 產 業(yè) 務 過 程 示 意 圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 2. 項目論證 項目論證階段工作流程 框圖 項 目 階 段主要工作流程責 任 者主 責 部 門相 關 部 門關 鍵 輸 入關 鍵 輸 出土地市場信息收集及分析初步確定拓展目標組織預可研論證組織可研論證公司內部立項辦理土地獲取手續(xù) 營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部各 種 土 地 信 息主 管 領 導o 經 過 分 析 和 加 工后 的 《 土 地 信 息庫 》 中 的 信 息 項 目 論 證 項 目 策 劃 設 計 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 符 合 企 業(yè) 戰(zhàn) 略 和經 營 目 標 的 土 地信 息董 事 長o 《 項 目 拓 展 建 議 書 》營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 營 銷 市 場 、 價 格 及 客戶 調 研 結 果o 設 計 基 礎 資 料總 經 理o 項 目 建 議 書o 項 目 預 可 行 性 研 究 報告營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部董 事 長o 項 目 可 行 性 研 究 報 告資 金 計 劃 部o 營 銷 策 劃 部o 項 目 可 行 性 報 告董 事 長o 項 目 立 項 書項 目 事 務 部o 營 銷 策 劃 部o 報 批 報 建 所 需 文 件主 管 領 導o 土 地 合 同o 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證o 項 目 建 議 書o 項 目 預 可 行 性 研 究 報 告 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 項目論證階段工作流程 關聯圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）要 求設 計 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務項 目 論 證項 目 策 劃房 地 產 市 場 信 息收 集 及 分 析初 步 確 定 拓 展 目 標組 織 預 可 研 論 證組 織 可 研 論 證公 司 內 部 立 項辦 理 土 地 獲 取 手 續(xù)銷 售 管 理工 作 流 程o 建 立 房 地 產 市 場 信 息 收集 渠 道o 建 立 維 護 市 場 信 息 庫o 定 期 分 析 市 場 信 息o 項 目 定 位 信 息 庫 建立 的 參 考o 收 集 分 析 目 標 地 塊 相 關信 息o 投 資 效 益 框 算o 基 于 公 司 經 營 戰(zhàn) 略 作 出判 斷o 收 集 分 析 目 標 地 塊 相關 信 息o 投 資 效 益 估 算o 收 集 分 析 目 標 地 塊 相關 信 息o 投 資 效 益 計 算o 確 定 項 目 開 發(fā) 目 標o 前 期 項 目 開 發(fā) 時 間 節(jié)點o 收 集 土 地 獲 取 的 相 關政 策 及 程 序o 準 備 土 地 獲 取 所 需 相關 資 料o 產 品 研 究 信 息 庫 建立 的 參 考o 目 標 成 本 指 標 信息 庫 建 立 的 參 考o 工 程 管 理 信 息 庫建 立 的 參 考o 營 銷 推 廣 信 息 庫建 立 的 參 考o 客 戶 服 務 模 式 信息 庫 建 立 的 參 考o 項 目 定 位 依 據o 營 銷 策 劃 報 告 編 制的 依 據o 投 資 指 導 書 編 制的 依 據o 項 目 開 發(fā) 指 導 書編 制 的 依 據o 設 計 任 務 書 編 制 的依 據o 客 戶 服 務 意 見 書編 制 依 據o 項 目 策 劃 工 作 計 劃編 制 依 據o 項 目 設 計 工 作 計 劃編 制 依 據o 項 目 項 目 總 體 計 劃編 制 依 據o 項 目 施 工 進 度 計 劃編 制 依 據o 客 戶 服 務 工 作 計劃 編 制 依 據 流程管理手冊 版本： A/0 房地產智庫 工作流程 關鍵點說明 房地產 市場 信息的收集及分析 1) 信息的范圍：指日常的各種信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、競爭對手的產品信息、成本信息、市場信息等。 2) 收集渠道：各歸口部門應建立信息收集的渠道，同時在公司內部應建立信息溝通、共享的平臺； 3) 各主責部門負責各自信息庫的建立，營銷策劃部負責 土地信息、產品信息和市場信息等信息庫的建立；成本管理部負責成本信息庫的建立；材料部負責材料信息庫建立。 4) 各種信息應按照相應作業(yè)文件的要求定期進行分析、總結，并把總結的結論應用到工作中去。 初步確定拓展目標 1) 從定期分析的土地信息中甄選出目標地塊，并基于公司整體戰(zhàn)略的考慮初步確定拓展目標。甄選時應進行初步的投資效益框算，并比較不同方案之間的投資效益差異，以追求投資效益的最大化。 2) 投資效益的框算應根據公司以往數據信息、市場收集的信息和基于前二者的推算數據。 組織預可研論證 1) 初步確定拓展目標 后， 營銷策劃部應對目標地塊組織專項的市場調研，適當時可參考外部機構提供的信息 。包括目標群體的選擇確定、可能的目標價位、可能的風險及應對措施等等。 2) 成本管理部根據規(guī)劃設計部提供的規(guī)劃要點和成