【正文】 本信息庫的數(shù)據(jù)，進(jìn)行成本估算，形成《新項(xiàng)目成本估算書》。 3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行預(yù)先可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》。 4) 組織預(yù)可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告》 和《項(xiàng)目建議書》 。 組織可研論證 1) 在預(yù)可研階段確定的 初步 規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上 ，營銷策劃部 進(jìn) 一步 對(duì)目標(biāo) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 地塊 進(jìn)行 專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)研， 收集更多 的 區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和產(chǎn)品 信息。 可行性研究應(yīng)該做到： a) 了解該項(xiàng)目背景資料，初步判斷項(xiàng)目操作方式， b) 進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位， 至少 包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目的檔次、目標(biāo)客戶群； ? 項(xiàng)目大致開發(fā)周期； ? 項(xiàng)目占用公司資金情況； ? 項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià) 。 c) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理： ? 常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，取得各種形式產(chǎn)品含基本配套后的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)； ? 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可根據(jù)項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位做出《初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析》，做出成本測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)； 2) 成本管理部根據(jù) 初步 規(guī)劃方案 ，進(jìn)行 詳細(xì)的 成本估算， 完善 《新項(xiàng)目成本估算書》。 3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》 ；同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目前期的工作進(jìn)行策劃，編制初步的《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》 。 4) 由公司董事長 組織 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項(xiàng)目可研報(bào)告》。 公司內(nèi)部立項(xiàng) 1) 經(jīng)過可研論證后，公司即可以進(jìn)行 內(nèi)部立項(xiàng)，由資金計(jì)劃部下達(dá)《立項(xiàng)書》，《立項(xiàng)書》是編制《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書》的主要依據(jù)之一 ，所以《立項(xiàng)書》應(yīng)初步確定項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等。 2) 內(nèi)部立項(xiàng)后，表明公司決策層已決定要開展該項(xiàng)目，因此，與項(xiàng)目有關(guān)的各種工作均應(yīng)開始啟動(dòng)，比如：各種報(bào)批報(bào)建工作及資料的準(zhǔn)備、方 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 案設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本的初步確定、營銷方案的策劃、項(xiàng)目部組建的前期準(zhǔn)備工作等。 辦理土地手續(xù) 1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)按照政府相關(guān)的土地政策，開始著手土地手續(xù)的辦理。 2) 為提高土地手續(xù)的辦理時(shí)效，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)提前 編制《資料準(zhǔn)備計(jì)劃》，計(jì)劃 中列明： 將辦理過程中需要準(zhǔn)備的資料、 資料標(biāo)準(zhǔn)要求、 責(zé)任人 、時(shí)間要求等。 3) 屬于合作項(xiàng)目的土地，應(yīng)在預(yù)可研階段就開展與合作方的談判，在可研階段必須就合作事宜達(dá)成初步一致意見。 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 3 項(xiàng)目策劃 框圖 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置組織《投資指導(dǎo)書》論證組織項(xiàng)目定位論證組織編寫《營銷策劃報(bào)告》組織編寫《項(xiàng)目整體廣告策劃案》組織編寫《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出人 力 資 源 部o 項(xiàng) 目 主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告董 事 長o 項(xiàng) 目 部 的 組 織 架 構(gòu) 和職 責(zé)o 項(xiàng) 目 人 力 資 源 配 置 計(jì)劃 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)資 金 計(jì) 劃 部o 成 本 管 理 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告董 事 長o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書項(xiàng) 目 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書項(xiàng) 目 部 經(jīng) 理o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書 （ 草 案 ）營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書 （ 草 案 ）董 事 長o 項(xiàng) 目 策 劃 定 位 報(bào) 告o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告營 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 營 銷 策 劃 報(bào) 告營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 整 體 廣 告 策 劃 案o 項(xiàng) 目 部o 招 投 標(biāo) 中 心主 管 領(lǐng) 導(dǎo) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 項(xiàng)目策劃階段工作 流程 關(guān)聯(lián) 圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 銷 售 管 理工 作 流 程確 定 項(xiàng) 目 管 理 組 織及 人 力 資 源 配 置組 織 《 投 資 指 導(dǎo)書 》 論 證組 織 項(xiàng) 目 定 位 論 證組 織 編 寫 《 營 銷 策劃 報(bào) 告 》組 織 編 寫 《 項(xiàng) 目 整體 廣 告 策 劃 案 》組 織 編 寫 《 項(xiàng) 目 開發(fā) 指 導(dǎo) 書 》o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 項(xiàng)目 管 理 組 織 及 人 力 資源 配 置 意 見o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 目 標(biāo)利 潤 及 投 資 意 見o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 安 全 、質(zhì) 量 、 進(jìn) 度 等 項(xiàng) 目 目 標(biāo)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的目 標(biāo) 客 戶 及 產(chǎn) 品 定 位 意見o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的營 銷 策 劃 意 見o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的整 體 廣 告 策 劃 意 見o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 成本 管 理 指 導(dǎo) 書 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理指 導(dǎo) 書 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 工 程 管 理指 導(dǎo) 書 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 銷 售 管 理指 導(dǎo) 書 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 客 戶 服 務(wù)管 理 指 導(dǎo) 書 編 制 的 要求o 應(yīng) 滿 足 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 編 制的 要 求o 應(yīng) 滿 足 設(shè) 計(jì) 評(píng) 審 的 要 求o 應(yīng) 考 慮 銷 售 收 入 目 標(biāo)達(dá) 成 的 因 素o 工 程 管 理 的 依 據(jù)o 賣 場(chǎng) 設(shè) 計(jì) 管 理 依 據(jù) o 賣 場(chǎng) 工 程 管 理 依 據(jù)o 賣 場(chǎng) 管 理 依 據(jù)o 銷 售 管 理 依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 的 依 據(jù)o 廣 告 管 理 依 據(jù)o 應(yīng) 考 慮 客 戶 滿 意 度 的 影響o 應(yīng) 考 慮 客 戶 投 訴 的 影 響o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 工 程 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 銷 售 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 客 戶 服 務(wù)管 理 組 織 及 人 力 資 源配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 工 程 成本 管 理 指 導(dǎo) 書 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 銷 售 成本 管 理 指 導(dǎo) 書 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 客 戶 服務(wù) 成 本 管 理 指 導(dǎo) 書 編制 的 要 求 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說明 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置 1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，公司高管層就應(yīng)開始確定項(xiàng)目經(jīng)理人選，必 要時(shí)可考慮采用競(jìng)聘的形式產(chǎn)生最終的項(xiàng)目經(jīng)理； 2) 由項(xiàng)目經(jīng)理確定項(xiàng)目組織和編制人力資源配制計(jì)劃，報(bào)公司董事長批準(zhǔn)。確定項(xiàng)目組時(shí)應(yīng)考慮項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的區(qū)域性、項(xiàng)目管理方式等因素。 3) 項(xiàng)目的組織形式和人力資源配制計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目可研確定的整體費(fèi)用測(cè)算。 4) 確定項(xiàng)目的組織形式，包括組織設(shè)置及職責(zé)、崗位設(shè)置、崗位人數(shù)及崗位工作內(nèi)容和職責(zé)。 5) 人力資源配置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目 不同階段的需要依次配置，人力資源配制計(jì)劃應(yīng)列明人力資源配置資格要求、到位時(shí)間、配置的理由、主要的工作內(nèi)容，并測(cè)算整體人力資源費(fèi)用和管理費(fèi)用，以確保不超過前期測(cè)算的 成本指標(biāo)。 組織《投資指導(dǎo)書》論證 1) 《投資指導(dǎo)書》應(yīng)列明 項(xiàng)目 的目標(biāo)，包括： 各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等 。 它是項(xiàng)目整體業(yè)績考核的依據(jù) ，與項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績考核關(guān)聯(lián)。該《投資指導(dǎo)書》允許在項(xiàng)目策劃定位后，根據(jù)項(xiàng)目定位的變化修訂一次形成最終版。 2) 針對(duì)項(xiàng)目《投資指導(dǎo)書》對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績考核方案應(yīng)作為《投資指導(dǎo)書》的附件，由項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)，確認(rèn)期限最遲在項(xiàng)目定位完成一周內(nèi)。 3) 由資金計(jì)劃部組織對(duì)《投資指導(dǎo)書》進(jìn)行論證， 論證時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的可行性研究結(jié)論、與公司資金狀況的匹配、公司資金鏈的周轉(zhuǎn)等，確保公司整體資 金收益最大化。 組織編寫《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》 1) 《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》是為確保實(shí)現(xiàn)《投資指導(dǎo)書》中 項(xiàng)目 的目標(biāo)，而制定措施性的文件 ，同時(shí)它又是以后圍繞項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃和工作考核的重要依據(jù)之一， 由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭編寫。 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 2) 《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》內(nèi)容包括：項(xiàng)目質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全文明、風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的編制要求和責(zé)任人等。 組織項(xiàng)目定位論證 1) 項(xiàng)目定位是項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是基本確定項(xiàng)目方向和項(xiàng)目目標(biāo)的過程。 2) 定位錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目整體失敗或收益降低；定位不充分 或定位延遲 ，會(huì)造成項(xiàng)目其他工作的無續(xù)和混亂， 走很多的彎路 （比如設(shè)計(jì)變更和簽證的增加） ，增加項(xiàng)目成本。 3) 為確保定位的充分，公司應(yīng) ： a) 將影響定位的各種因素和工作前置，比如 ：設(shè)計(jì)工作、項(xiàng)目成本管理工作、營銷策劃工作等； b) 加強(qiáng)日常的信息收集和積累，尤其關(guān)鍵的是以前項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 組織編寫《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》 1) 《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》既要緊扣項(xiàng)目的定位和項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，又要具有一定的操作性，同時(shí)還要為以后的項(xiàng)目營銷工作的開展指明方向和提出要求。 2) 《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》應(yīng)充分考慮項(xiàng)目營銷環(huán)境的要求； 3) 營銷策劃部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》，這項(xiàng)工作可以始 于項(xiàng)目預(yù)可研，終于項(xiàng)目定位后一周內(nèi)。 組織編寫《項(xiàng)目整體廣告策劃案》 1) 《項(xiàng)目整體廣告策劃案》應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告； 2) 關(guān)注廣告時(shí)機(jī)、 媒體的選擇、廣告的 形式和內(nèi)容、費(fèi)用、預(yù)期達(dá)到的效果 。 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 4 設(shè)計(jì)管理 階段工作流程 框圖 項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 項(xiàng) 目 部o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 設(shè) 計(jì) 總 體 計(jì) 劃 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 成 本 管 理 部o 營 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書o 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書董 事 長o 方 案 設(shè) 計(jì)o 圖 紙 評(píng) 審 紀(jì) 要規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 方 案