【正文】 第一篇：房地產(chǎn)15個(gè)經(jīng)典說(shuō)辭房地產(chǎn)15個(gè)經(jīng)典說(shuō)辭房屋內(nèi)過(guò)道的浪費(fèi)問(wèn)題？過(guò)道為各個(gè)主要功有區(qū)域特別是臥房之間、客廳與廚衛(wèi)之間的緩沖地帶，以達(dá)到房型舒適自然的效果，您可以想象一下，如果沒(méi)有這條過(guò)道的話(huà)，這個(gè)房型將會(huì)是很不方便的，看起來(lái)也不會(huì)太自然。再說(shuō)您買(mǎi)的是三房的，還會(huì)在乎這幾個(gè)平米嗎？畢竟買(mǎi)三房就是應(yīng)該用來(lái)享受的?？蛷d朝北的戶(hù)型比較好？客廳（起居室），日常生活中人們待在客廳活動(dòng)的時(shí)間是比較少的，現(xiàn)代家庭有多少聚會(huì)，接待親朋好友還是放在家里的？白天上班忙，只有晚上回來(lái)才在客廳坐會(huì)看看電視；更多的臥室照顧放到南邊，有利于整套房屋內(nèi)的采光，更健康，也使房子看起來(lái)更明亮，這是現(xiàn)代居住理念的潮流?？蛷d臥室全部都在南面的戶(hù)型好？客廳臥室全部朝南比較好，因?yàn)楫吘箍照{(diào)的控溫和采暖還是不如自然陽(yáng)光的效果好，而且采光情況好的話(huà)，可以節(jié)約用電，臥房?jī)?nèi)的通風(fēng)效果也好，兩間房都朝南的話(huà)勢(shì)必緊挨在一起，這樣也有利于方便照顧小孩和老人。高層的哪層最好？a、低底的樓層比較好，因?yàn)闃菍拥偷脑?huà)，可以當(dāng)作多層來(lái)居住，這樣也符合客戶(hù)以前的居住習(xí)慣，而且在高層中樓層低的話(huà)相對(duì)價(jià)格也是最低的，這樣一來(lái)升值潛力和投資潛力都有最大的優(yōu)勢(shì)，加上有電梯的使用，如此一來(lái)，相當(dāng)于居住在一幢配備了電梯的多層住宅中，生活檔次提高；b、中間的樓層比較好，景觀(guān)、通風(fēng)及采光都較好，同時(shí)避免了低樓層的吵鬧以及采光遮擋的缺點(diǎn)，也避免了高層有空氣、噪音滯留層的污染，價(jià)格適中，處于中間位置的話(huà)使用電梯也比較方便。c、高的樓層比較好，采光最好，通風(fēng)最好，既然客戶(hù)選擇的是高層，那么對(duì)于景觀(guān)應(yīng)是比較注重的，而高的樓層沒(méi)有視線(xiàn)阻礙，視墅開(kāi)闊，景觀(guān)是最好的。同時(shí)配備了很好的品牌電梯，到頂樓的時(shí)間不會(huì)超過(guò)用步行上多層六樓的時(shí)間，比較方便。另外，高層對(duì)于人的信心、精神狀態(tài)的培養(yǎng)也是一個(gè)絕佳的環(huán)境。單衛(wèi)與雙衛(wèi)的好處？單衛(wèi)：其實(shí)現(xiàn)在一般都是三口之家，根本沒(méi)有必要再弄一個(gè)衛(wèi)生間，而且多了一個(gè)衛(wèi)生間的話(huà)不僅多了購(gòu)房費(fèi)用，而且還多了衛(wèi)生間的裝修費(fèi)用，這樣太不劃算，況且現(xiàn)在市場(chǎng)上的很多雙衛(wèi)中的主衛(wèi)都是暗衛(wèi)，存在的意義確實(shí)不大。雙衛(wèi)：特別的方便，衛(wèi)生。而且雙衛(wèi)的私密性比較好，這也是時(shí)代生活的趨勢(shì)所在。為什么一進(jìn)門(mén)是客廳比較好？視墅比較開(kāi)闊，大氣，敞亮，符合中國(guó)人的生活習(xí)慣，而且減少了過(guò)道的浪費(fèi)，裝修起來(lái)比較方便；為什么一進(jìn)門(mén)不是客廳比較好？隱蔽性較好，通常會(huì)做一個(gè)懸關(guān)在門(mén)口，這樣能使客廳內(nèi)的裝飾布局更有創(chuàng)意。同時(shí)懸關(guān)起到了一個(gè)貫穿的作用，形成了一條自然的走道，使房子看上去更顯檔次。為何處于一幢樓的兩邊房子較好？采光好，通風(fēng)好，只有一邊與居民鄰近，比較安靜。最重要的是享受全明房型。為何處于一幢樓的中間房子比較好？保溫效果好，而且不存在“西曬東淋”的影響，安全性也較好。為何最東邊的房子好？陽(yáng)光光照時(shí)間早，新空氣易流通，避免了西曬的問(wèn)題，夏天比較涼快。1為何最西邊的房子較好？?jī)r(jià)格比東邊的房子要低，陽(yáng)光比較充足，戶(hù)內(nèi)能夠保持干燥，比較適合喜歡夜生活習(xí)慣的年青人群體，至于西曬問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在大部家庭都使用空調(diào)，加上現(xiàn)在房屋建筑質(zhì)量及用材的不同，現(xiàn)在西曬基礎(chǔ)都沒(méi)有什么影響。1陽(yáng)臺(tái)在臥房這邊不好？這樣其實(shí)不錯(cuò)，洗衣也比較方便，平時(shí)住在主臥的話(huà)，可以欣賞一下風(fēng)景，也算是一種生活的情趣。1陽(yáng)臺(tái)在客廳這邊不好？就應(yīng)該在這邊，因?yàn)橐匆铝酪路脑?huà)，勢(shì)必有水滳，在客廳這邊方便打掃，如果在臥房那里，肯定會(huì)影響到房間內(nèi)的整潔衛(wèi)生，不利于保持主臥的干凈。而客廳是接待客人和家人的主要活動(dòng)區(qū)域，陽(yáng)臺(tái)在這里，也能方便客人和家人欣賞景觀(guān)。1客廳和臥房面積太??？其實(shí)設(shè)計(jì)的時(shí)候已經(jīng)考慮這個(gè)問(wèn)題了，以前的房子各個(gè)房間都是比較大的，但其實(shí)過(guò)大的房間并不好，房大神就散，如果太空曠，顯得氣氛不足，而現(xiàn)在流行的趨勢(shì)是使房子保持一定的大小，這樣不僅能夠營(yíng)造較好的家居氣氛，也能使室內(nèi)活動(dòng)拿衣取物更方便些。1臥房的門(mén)是朝向客廳的，感覺(jué)不好？實(shí)質(zhì)問(wèn)題客戶(hù)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題是因?yàn)楦杏X(jué)別扭，而且私密性不夠好。如果是在客廳開(kāi)門(mén)的話(huà)其實(shí)是挺方便的，因?yàn)閺目蛷d至臥房話(huà)不需要再拐彎繞道而行，至于私密性方面，因?yàn)榉块T(mén)平時(shí)應(yīng)該都是關(guān)閉的，應(yīng)該問(wèn)題不大。另外，可考慮在沒(méi)有承重墻的地方重新劃分門(mén)的朝向，在確認(rèn)沒(méi)有承重柱，可行的前提下為客戶(hù)建議此裝修方案。第二篇：房地產(chǎn)萬(wàn)能說(shuō)辭配給靠?jī)?yōu)惠靠減免，全是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)那一套，上面的那部分是油，它只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是錢(qián)，您有錢(qián)就來(lái)買(mǎi)房子，有多少錢(qián)就買(mǎi)多貴的房子。如果一家能滿(mǎn)足如下條件，就基本上可以認(rèn)定自己過(guò)上了現(xiàn)代化生活：； ； ； 。關(guān)于房子的朝向問(wèn)題：先生認(rèn)為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一般人都喜歡南北向的房子。但我個(gè)人認(rèn)為就這房子與周?chē)h(huán)境的配合以及與自然環(huán)境的搭配來(lái)講，東西向的房子不見(jiàn)得不好，而且東西向的房子陽(yáng)光較充分，且濕氣易消除。我們這里屬于亞熱帶濕潤(rùn)氣候，室內(nèi)濕氣較重，如果購(gòu)了向西的房子，則室內(nèi)永遠(yuǎn)保持干燥，也不會(huì)患風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等。就地理風(fēng)水而言，向東的房子最先見(jiàn)到太陽(yáng)，大有前途無(wú)限光明的希望，而朝西的房子有“賺錢(qián)無(wú)人知“的意義。至于南北向的房子是有其優(yōu)點(diǎn)，但亦有其缺點(diǎn)。像朝北的房子總見(jiàn)不到陽(yáng)光，到冬天寒冷異 常。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設(shè)計(jì)裝潢等技巧克服。比如說(shuō)用壁櫥或遮陽(yáng)設(shè)備等，可以達(dá)到隔熱的效果。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說(shuō)是嗎？ 見(jiàn)客套路： 開(kāi)場(chǎng)白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）沙盤(pán)介紹：（地理位置、交通、配套）大環(huán)境和小環(huán)境，主要給客戶(hù)一種希望。設(shè)計(jì)理念是以人為本，提供給您的不僅是簡(jiǎn)單的水泥空間，給您的是一個(gè)全新的生活方式，然后從開(kāi)發(fā)談到物業(yè)管理、投資置業(yè)的最大保障是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)名牌效益。房子的含金量：硬件，開(kāi)發(fā)、承建的一流；軟件，物業(yè)、配套的一流。收集客戶(hù)資料：盡量了解經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需求有多大，這是為推薦戶(hù)型做重要的基礎(chǔ)。推薦戶(hù)型：只能推薦一種戶(hù)型，一旦確定不要隨意變動(dòng)，描繪一種生活畫(huà)面，給客戶(hù)一 些想象空間。如：這是您兒子的房間，這是??三板斧：推銷(xiāo)不是房子本身，而是購(gòu)房意識(shí)。房子的品牌，價(jià)格最合理。注：比較價(jià)格①橫向比較，與其他樓盤(pán)比。②縱向比較，與其他城市比。逼定具體問(wèn)題，具體分析。臨門(mén)一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機(jī)會(huì)，就會(huì)漲價(jià)。失去這套房子，要臨危不亂。從風(fēng)水角度講：雙塔造型，中間留有開(kāi)闊空間，風(fēng)水上講，它是強(qiáng)龍出沒(méi)的地方，更像凱旋門(mén)，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。一對(duì)龐大的古典柱式提煉的現(xiàn)代造型，給整個(gè)建筑一個(gè)四平八穩(wěn)的形象，同樣像是兩個(gè)聚寶盆一樣，聚八方之財(cái)氣，是一個(gè)非常好的兆頭。例：我有一個(gè)客戶(hù)是個(gè)作家，叫劉紹棠，在他21歲時(shí)，也就是56年時(shí)，就在北京中南附近買(mǎi)了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說(shuō)，他當(dāng)時(shí)出了一部中篇小說(shuō)，才11萬(wàn)字，他拿到8000元稿費(fèi)，他的四合院才花了2000元，現(xiàn)在這樣的房子最起碼也要500萬(wàn)，增值 250倍。對(duì)投資有意向的人：任何國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都是波浪狀前進(jìn)的，但經(jīng)濟(jì)低潮時(shí)期，一般地講首當(dāng)其沖 受影響的是金融業(yè)和房地產(chǎn)，注入資金大，回收期長(zhǎng)的緣故，在低谷時(shí)購(gòu)入，高峰時(shí)拋出，是最佳的投資方式，香港的房地產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)三次跌幅，在低價(jià)入市的業(yè)主，在高峰時(shí)期得到510倍的回報(bào)。李嘉誠(chéng)就是這樣發(fā)達(dá)的。中國(guó)的商品房經(jīng)過(guò)了幾年的發(fā)展，現(xiàn)在是第一次跌幅剛過(guò)，低谷回升的時(shí)間，不少開(kāi)發(fā) 商忍痛以成本價(jià)或略高于成本的價(jià)位售房，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不加投資利好，這時(shí)入市無(wú)疑是投資回報(bào)最高的時(shí)候。磚混、框架、剪力墻結(jié)構(gòu)的成本、壽命、質(zhì)量比較結(jié)構(gòu)磚混框架剪力墻建設(shè)費(fèi)600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級(jí)4級(jí)—5級(jí)、6級(jí)—8級(jí)配套差一般好一般成本價(jià)分析法：（清水房）地價(jià): 450元/㎡建設(shè)費(fèi): 1100元/㎡配套費(fèi): 350——400元/㎡稅費(fèi): 400元/㎡ ？假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會(huì)毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經(jīng)濟(jì)的考慮。從居住角度來(lái)看，多層有利于通風(fēng)對(duì)流，采光很毫，多層是條式住宅，高層是點(diǎn)式住宅，而高層難免會(huì)有黑房，通風(fēng)不好這種情況，多層更接近自然。從投資角度看，多層比高層應(yīng)該更具升值潛力，我們可以用購(gòu)買(mǎi)高層住宅的資金買(mǎi)一套多層住宅，剩余的錢(qián)用以投資證券、股票、藝術(shù)品，或者別的什么項(xiàng)目，也可以買(mǎi)下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。市區(qū)的發(fā)展空間是有限的，因而多層住宅會(huì)越來(lái)越少，少了就值錢(qián)，何況城市規(guī)劃總是趕不上變化，說(shuō)不定一、二十年后，所在的那個(gè)區(qū)域要派上大用場(chǎng)，拆遷單位求您搬遷，機(jī)會(huì)就來(lái)了，相比之下，高層住宅的這種機(jī)會(huì)就少了。人會(huì)一天天長(zhǎng)大，變老，離終點(diǎn)越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對(duì)抵御不了電梯誘惑。再說(shuō)您是出了錢(qián)的，不坐白不坐，乘了電梯下樓，在地下跑一圈，再乘電梯上樓，好像也不是滋味。住多層人沒(méi)有這一煩惱，每天爬幾十級(jí)樓梯是很好的被動(dòng)鍛煉。倘若您不爬樓梯，您就回不了家。鐘情高層的人則另有一番“高論”，認(rèn)為“獨(dú)處高樓”好處多多。高層采光好，特別在高、多層雜處的小區(qū)內(nèi)，高層能享受更多明媚的陽(yáng)光，而城市的樓房會(huì)越來(lái)越少。高層空氣好，離污染源較遠(yuǎn)，受別人影響也少，而多層常?？拷睗竦牡貧?，骯臟的污染源。這些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高層上下樓方便和沒(méi)有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)氛圍越來(lái)越濃，住高層更能適應(yīng)現(xiàn)代生活的節(jié)奏。住高層獨(dú)享寧?kù)o，無(wú)限風(fēng)光收眼底，從某種程度上說(shuō)，與自然的距離更近，又無(wú)嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會(huì)越來(lái)越小，夜里可以安心睡個(gè)好覺(jué)。住在高樓有一種優(yōu)越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺(jué)一樣。欲購(gòu)房者一般會(huì)以實(shí)用面積、管理費(fèi)、價(jià)格幾個(gè)因素來(lái)比較。有人嫌棄高層的實(shí)用率，因它比多層少10%左右的實(shí)用面積，殊不知這10%的面積并沒(méi)有被誰(shuí)“吃掉了”，而是被分?jǐn)傇陔娞莸拇筇蒙?，因此您要享受電梯的快捷，大堂的豪華，面積少10%不是不值得。物業(yè)管理費(fèi)高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對(duì)完善：袋裝垃圾、來(lái)人整理、基本能做到無(wú)異味，至于價(jià)錢(qián)，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢(qián)一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿(mǎn)意，可以說(shuō)，高層住宅越來(lái)越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。高層和多層有許多不可比性，高低的利弊各有千秋，樓宇的品質(zhì)也千差萬(wàn)別。有人喜歡高層，有人偏愛(ài)多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛(ài)”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時(shí)，要多從樓型、價(jià)格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買(mǎi)到自己理想的住宅。 ①為什么要考慮增值、保值，因?yàn)槿嗣駧刨H值是客觀(guān)存在的問(wèn)題。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槎即嬖谕ㄘ浥蛎洠秦泿诺陌l(fā)行量大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比如100個(gè)雞蛋100元，明年同樣是100個(gè)蛋，但通貨膨脹是20%，120元，蛋價(jià)上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。結(jié)果就是物價(jià)上漲。比如：20年前，現(xiàn)在就不行了。這幾年的貨幣發(fā)行量是17%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是810個(gè)點(diǎn)，所以貨幣的購(gòu)買(mǎi)力下降，也就是我們說(shuō)的貨幣貶值。15年前萬(wàn)元戶(hù)就是大款，一個(gè)縣才有幾個(gè)，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬(wàn)元戶(hù)，十萬(wàn)元不算富，百萬(wàn)才起步，千萬(wàn)才是富。所以永遠(yuǎn)存在增值、保值的問(wèn)題。而能跑贏(yíng)通脹的投資手段只有購(gòu)置物業(yè)這條路。水漲船高，通貨膨脹上去了，房?jī)r(jià)也上去了。②收入的增長(zhǎng)速度，超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。結(jié)果使人民幣的購(gòu)買(mǎi)力降低。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前幾年的過(guò)剩開(kāi)發(fā)，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，使房?jī)r(jià)緩慢上升，所以這幾年買(mǎi)房人相對(duì)較多，將來(lái)人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說(shuō)清楚，現(xiàn)在收入的增長(zhǎng)速度實(shí)在太快。提高談判能力的第一步：要設(shè)法與意見(jiàn)有相反的人融洽相處說(shuō)話(huà)就是交際：具備自然而然的談話(huà)技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態(tài)度，適時(shí)穿插一些幽默風(fēng)趣的話(huà)語(yǔ)，不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)等。說(shuō)話(huà)就是談判的一部分，它并不受時(shí)間和場(chǎng)合的限制，不論何時(shí)何地，只要處理得當(dāng)，均可完成為極有效的輔助武器。在眾多的推銷(xiāo)術(shù)中，簡(jiǎn)單實(shí)用三招：一、必須買(mǎi)；二、絕對(duì)買(mǎi)；三、遲早要買(mǎi)。利用三招：必須給客戶(hù)強(qiáng)烈的暗示，您必須買(mǎi)，您絕對(duì)買(mǎi)，您遲早要買(mǎi)。這種執(zhí)著和堅(jiān)定不移的信念，一定能在某種程度上感染客戶(hù)，增加客戶(hù)對(duì)您推銷(xiāo)的產(chǎn)品的信心。假如您總時(shí)征求性的詢(xún)問(wèn)您的客戶(hù)，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶(hù)拒絕的機(jī)會(huì)，這是自毀財(cái)路。64．商業(yè)部分投資回報(bào)率的計(jì)算方法：國(guó)際慣例：年租金15年＝總投資 分解：年租金＝月租金12個(gè)月 總投資＝總房款反向推算：總房款247。15年247。12個(gè)月＝每月租金收入由此可推算出：年租金247。總房款＝投資回報(bào)率％，在與客戶(hù)溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值，以周邊租金范圍為例，計(jì)算出本案未來(lái)2——3年的租金價(jià)格，每3年為一個(gè)階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動(dòng)5次，（這是最為保守的計(jì)算）租金肯定是逐年上升的，同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報(bào)率（返租）的商業(yè)說(shuō)辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問(wèn)題是今后的收租金問(wèn)題，如今開(kāi)發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)葙嵰话寻?！關(guān)于不返租的商業(yè)說(shuō)辭：門(mén)面房肯定是不愁租的，對(duì)吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個(gè)租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個(gè)放水養(yǎng)魚(yú)的過(guò)程，以周邊的租金價(jià)格來(lái)計(jì)算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有了，還有一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果開(kāi)發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)破產(chǎn)，您的錢(qián)找誰(shuí)要去？您說(shuō)是吧？（停頓半分鐘，看客戶(hù)的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶(hù)寫(xiě)下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計(jì)算方法，要把該門(mén)面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來(lái)。）這個(gè)門(mén)面房您賣(mài)下了，每個(gè)月收租的時(shí)候會(huì)想起我的，因?yàn)槭俏医o您推薦的啊，到時(shí)候要請(qǐng)我吃飯喲！6總結(jié)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，特別是期房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的就是自己?？蛻?hù)認(rèn)可我，才會(huì)買(mǎi)我的房子，客戶(hù)是先 接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷(xiāo)售?？蛻?hù)是千變?nèi)f化的，但萬(wàn)變不離其宗。我